Determinación del Valor del Suelo Urbanizado No Edificado: Fórmulas y Criterios

Consideraciones Previas

Cuando un suelo urbanizado no está edificado, o la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, se aplican los siguientes criterios para determinar su valor:

• Si la parcela tiene asignada una edificabilidad y uso por la ordenación urbanística, estos serán los valores de referencia.

• Si la parcela no tiene asignada una edificabilidad o uso privado, se le atribuirá la media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo en el que se encuentre incluida según la ordenación urbanística.

Definición de Ámbito Espacial Homogéneo

Se entiende por ámbito espacial homogéneo aquella zona de suelo urbanizado que, conforme al planeamiento, dispone de unos parámetros jurídico-económicos concretos que permiten diferenciarla por usos y tipologías edificatorias respecto a otras zonas de suelo urbanizado.

Cálculo de la Edificabilidad Media

Para determinar la edificabilidad media (EM) en un ámbito espacial homogéneo, se aplicará la siguiente fórmula:

EM = ∑ (Ej * Sj * VRSj) / (SA - SD) * VRSr

Donde:

• EM: Edificabilidad media.
• Ej: Edificabilidad asignada a cada parcela i.
• Sj: Superficie de cada parcela i.
• VRSj: Valor de repercusión al uso asignado en la parcela i.
• VRSr: Valor de repercusión al uso de referencia adoptado.
• SA: Superficie del suelo del ámbito espacial homogéneo.
• SD: Superficie del suelo dotacional público ya afectado al destino.

Cálculo del Valor del Suelo Urbanizado No Edificado

Se aplicará a la edificabilidad el valor de repercusión del suelo obtenido por el Método Residual Estático, mediante la siguiente expresión:

VS = ∑Ej * VRSj

Donde:

• VS: Valor del suelo urbanizado no edificado.
• Ej: Edificabilidad de cada uso considerado.
• VRSj: Valor de repercusión de cada uso considerado.

El valor de repercusión del suelo (VRS) de cada uso considerado se obtendrá mediante la siguiente fórmula:

VRS = (Vv / K) - VC

Donde:

• VRS: Valor de repercusión del suelo.
• Vv: Valor en venta del m² del uso considerado.
• K: Coeficiente de ponderación que considera gastos y beneficio de la promoción (1,20 < K < 1,50).
• VC: Valor de la construcción, incluyendo honorarios de arquitectos.

Cálculo del Valor del Suelo con Cargas o Deberes Pendientes

En el caso de parcelas que no estén completamente urbanizadas o que estén pendientes del levantamiento de cargas o del cumplimiento de deberes para poder edificar, el valor del suelo se obtendrá de manera similar al caso general del suelo urbanizado, pero se le restará la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio del promotor. Se aplicará la siguiente expresión:

VSo = VS - G * (1 + TLR + PR)

Donde:

• VSo: Valor del suelo descontados deberes y cargas.
• VS: Valor del suelo urbanizado no edificado.
• G: Deberes y cargas pendientes.
• TLR: Tasa libre de riesgo en tanto por uno, según la publicación del Banco de España (BE) del rendimiento del mercado secundario de Deuda Pública entre 2 y 6 años.
• PR: Prima de riesgo en tanto por uno, según los usos.