Edificación en Chile: Permisos, Normas y Proceso

Obtención del Permiso de Edificación

Primera etapa: Obtención del permiso de edificación.

El proceso se inicia con la obtención del permiso de edificación, el cual es otorgado por el Director de Obras Municipales. Este permiso solo puede ser solicitado por el propietario del terreno y debe contar con la firma de un arquitecto profesional.

El permiso de edificación puede estar precedido por etapas previas, tales como:

• Solicitar un Certificado de Informaciones Previas (CIP) en la Dirección de Obras Municipales.
• Presentar un anteproyecto.

La ley se refiere al permiso de edificación en términos amplios, abarcando no solo la edificación propiamente tal, sino también la reparación, ampliación, transformación e incluso la demolición.

Dentro del concepto de permiso de edificación, "edificación es sinónimo de construcción". Por lo tanto, como ha señalado reiteradamente la Corte Suprema, no se requiere permiso de edificación para obras hidroeléctricas u obras mineras, sino solamente para las obras civiles que son efectivamente una construcción.

Es importante destacar que la construcción, tanto en zonas urbanas como rurales, requiere permiso de edificación. Sin embargo, están exceptuadas de solicitar este permiso:

• Obras de infraestructura realizadas por el Estado (puentes, carreteras, metro, obras portuarias).
• Obras militares y las realizadas por las policías de orden y seguridad, siempre que estén destinadas a esos fines.
• Ciertas obras que carecen de relevancia y están definidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, entre ellas: obras de mantención de un edificio (ejemplo: pintar un edificio), obras interiores no estructurales (dividir una pieza con un tabique), instalaciones accesorias (aire acondicionado), piscinas (a más de 1.5 metros del predio colindante), cierres interiores (en una casa o jardín) y obras que no requieren cimientos (carpa).

Certificado de Informaciones Previas (CIP) y Anteproyecto

El permiso de edificación puede estar antecedido de un Certificado de Obras Previas (COP) o de un anteproyecto.

El CIP puede ser solicitado por cualquier persona y tiene la función de indicar los usos de suelo permitidos, restringidos y prohibidos. Además, informa si el predio está afecto a: (1) Expropiación (total o parcial); (2) línea oficial de edificación; (3) altura máxima del edificio; (4) distanciamiento con edificaciones vecinas; y (5) las normas urbanísticas más importantes aplicables al predio.

A veces, las obras realizadas por la inmobiliaria son de gran envergadura y comienzan con la aprobación de un anteproyecto.

El anteproyecto no necesita ser solicitado por el dueño del terreno. Una vez aprobado, se entienden incorporadas en él todas las normas urbanísticas vigentes al momento de su aprobación. La persona tiene un plazo de 180 días (6 meses) para solicitar el permiso de edificación. Si durante ese período hay modificaciones urbanísticas, estas no le afectarán, ya que tiene consolidado el derecho adquirido de solicitar el permiso de edificación conforme a las normas vigentes al momento de la aprobación del anteproyecto.