Elementos Comunes y Privativos en Propiedad Horizontal: Clasificación y Facultades del Propietario Único

Clasificación de Elementos Comunes y Privativos en Edificios

Aunque el artículo 366 del Código Civil (Cc) no enumera exhaustivamente todos los posibles elementos comunes de un edificio, ya que su finalidad es meramente ejemplificativa, es crucial entender su naturaleza.

El Tribunal Supremo (TS) ha distinguido, en relación con los elementos comunes, dos clases o tipos:

• Los elementos comunes por naturaleza o esenciales: Son imprescindibles o necesarios para el uso o disfrute de los elementos privativos.
• Los elementos comunes por destino o accidentales: Aquellos que, por su configuración o uso, pueden ser objeto de atribución privativa bajo ciertas condiciones.

Ejemplos de Elementos Comunes y su Clasificación

Escaleras y Hueco de la Última Planta

Si bien las escaleras y su hueco (o caja) son normalmente elementos comunes por naturaleza, excepcionalmente pueden considerarse elementos comunes por destino. Esto ocurre cuando se trata de la escalera de la última planta, siempre que en ella solo exista una vivienda, o si hay más de una, que pertenezcan al mismo propietario y no exista una terraza comunitaria. Este sería el caso planteado.

Pared Separadora entre Viviendas del Mismo Propietario

En el caso práctico, si la pared que separa dos viviendas de la misma propiedad, existentes en la última planta y comunicándolas entre sí, es una simple pared separadora o tabique, se consideraría un elemento común por destino, y no por naturaleza.

Pared Separadora entre Viviendas de Distintos Edificios

De manera similar, si la pared que separa viviendas de distintos edificios no es de carga, también se clasificaría como un elemento común por destino.

La Cubierta del Edificio y su Relación con Terrazas

La cubierta del edificio es un elemento común por naturaleza. Sin embargo, no debe confundirse con la terraza que se pueda construir sobre ella. Esta terraza, si es de uso privativo, se considera un elemento común por destino. El hecho de que se atribuya un uso privativo a la terraza no impide que la cubierta siga cumpliendo su función esencial de protección del edificio, existiendo así una utilidad accesoria.

Facultades del Propietario Único para Alterar Elementos en un Inmueble

Para responder a esta pregunta, es fundamental considerar que, al realizar las alteraciones de elementos comunes para convertirlos en privativos, el demandado era aún el propietario único del edificio, ya que no había transmitido pisos o locales a otros sujetos. No obstante, incluso siendo propietario único, había otorgado un título constitutivo de propiedad horizontal sobre el edificio, en cuya descripción los elementos alterados y convertidos en privativos figuraban como elementos comunes.

Si con el otorgamiento de dicho título constitutivo ya hubiera nacido la Propiedad Horizontal (PH), el propietario del edificio estaría sometido a la ley que la regula, la cual prohíbe alterar elementos comunes (especialmente los por destino) para convertirlos en privativos.

En esta situación, el propietario y promotor sí tenía facultades para realizar dichas alteraciones. Esto se debe a que, en el momento de las modificaciones, era el propietario único del edificio; la Propiedad Horizontal aún no había surgido, aunque estuviera en proceso de preparación. Esta circunstancia justifica el título constitutivo. Dicha Propiedad Horizontal se encontraría sometida a una condición suspensiva y, por lo tanto, no adquiriría plena existencia jurídica hasta que se cumpliera el requisito de que hubiera más de un propietario en el edificio.