Evolución del contrato de arrendamiento en España
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Contrato de arrendamiento
El arrendamiento es un derecho de carácter personal, que en principio no otorga a su titular poder directo e inmediato sobre la cosa. El artículo 1571 del código civil establece una máxima “venta quita renta” en la que establece que el comprador de una finca podrá reclamar su posesión antes de que finalice el arrendamiento, salvo que en la compraventa se haya pactado que se respete el arrendamiento.
Real Decreto de 1920
En 1920 se dicta un Real Decreto de carácter urgente con la finalidad de dar solución al problema de la vivienda en España, estas medidas son:
- Congelación de la renta
- Prórroga forzosa en favor del arrendatario (supone una quiebra de los principios hipotecarios) el contrato va durar indefinidamente por lo que es el arrendatario el que decide cuanto tiempo dura el contrato.
Recuperación en 1985
En 1985 volvemos a recuperar el carácter personal, y el régimen jurídico es el de un derecho personal sometido a la voluntad de las partes.
Reformas de la LAU del 94
La LAU del 94 sujeta a una serie de reformas, podemos mencionar las siguientes, tenemos una prórroga forzosa de 5 años, la duración puede ser libremente pactada por las partes, pero si no se concreta se entenderá que es de 1 año prorrogable por un máximo de 5 años.
Reforma de la ley 4/13
La LAU ha sido objeto de importante reforma operada por la ley 4/13 en la que vuelven a cobrar fuerza los principios hipotecarios, reduce de 5 a 3 años la prorroga obligatoria, se pretende potenciar y favorecer la inscripción de los arrendamientos en el registro de la propiedad ya que el arrendatario solo si inscribe su derecho, obtendrá cierta estabilidad y protección (no hay quiebra)
Reforma de 2019
A continuación, veremos como la reforma de 2019 provoca la quiebra de los principios hipotecarios.
Artículo 7
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente.
Artículo 9
La duración será libremente pactada por las partes, llegado al plazo pactado se prorrogará por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de 5 años.
Artículo 13
Se respeta el contrato de arrendamiento.
Artículo 14
El adquiriente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.