Evolución Histórica y Características de los Derechos Reales de Garantía

Derechos Reales de Garantía: Concepto y Desarrollo Histórico

Los **Derechos Reales de Garantía** son derechos constituidos sobre **cosa propia** por un deudor a favor de un acreedor para reforzar el cumplimiento de una obligación contraída, asegurándole el pago de la misma. Estas figuras se corresponden con tres distintas etapas en su evolución histórica.

Evolución de las Garantías Reales

1. Fiducia

• Consistía en la **transmisión de la propiedad** de una cosa al acreedor mediante mancipatio o in iure cessio.
• Se basaba en la **confianza** (*fiducia*) de que el acreedor la remitiría al deudor si este cumplía con el pago.
• Existía un **pacto de fiducia** por el cual el fiduciario se comprometía a devolver la cosa o pagar su valor.
• Esta figura fue abandonada por un medio más moderno: la **prenda**.

2. Prenda

• Se entregaba la **posesión** de una cosa al acreedor, quien debía devolverla cuando se cumpliera la obligación garantizada.
• Si el deudor no paga lo que debe, el acreedor tiene derecho a poseer la cosa y **venderla**.
• Se reconocían dos acciones principales:
  • **Acción pignoraticia directa**: A favor del deudor.
  • **Acción pignoraticia contraria**: A favor del acreedor.
• El **pacto de anticresis** permitía al acreedor, por el uso de la cosa que tenía en su poder, descontar deuda al deudor.

3. Hipoteca

• Se afectaba una cosa al cumplimiento de la obligación garantizada, **sin entregarla al acreedor**.
• Se considera una **prenda sin desplazamiento de la posesión**.
• Tipos de hipotecas:
  • **Hipotecas tácitas**: Aquellas que se sobreentiende que el acto encarna una hipoteca.
  • **Hipotecas legales**: Aquellas que la ley establece en qué casos se constituirá la hipoteca.
• **Pluralidad de hipotecas**: Un mismo bien puede utilizarse como garantía frente a varios acreedores hipotecarios.
• En caso de incumplimiento, si el dinero obtenido por la venta no es suficiente para pagar a todos, se establece un orden de prelación. El primero que cobra es el primero que constituyó el Derecho real de garantía.
• Se mencionan excepciones, como la posibilidad de que el último acreedor pague al primero para ocupar su puesto y poder cobrar.

Diferencias Fundamentales y Convergencia

La principal **diferencia** entre estas figuras radica en el derecho que se transmitía al acreedor:

• **Fiducia**: Transmite la **propiedad** de la cosa.
• **Prenda**: Transmite la **posesión** de la cosa.
• **Hipoteca**: Transmite solo el **compromiso de entregarla** (afectación).

En los casos de **prenda** e **hipoteca**, ante el incumplimiento, el acreedor podía vender la cosa pignorada o hipotecada para cobrar la deuda. A partir del **siglo II d.C.**, ambas figuras se equiparan, quedando diferenciadas solo en orden a la posesión (datio pignoris vs. conventio pignoris), pero sus consecuencias jurídicas son las mismas, e igualmente no difieren en el objeto, constitución y extinción.