Evolución del Sector Inmobiliario y Políticas de Vivienda en España

Evolución y Crisis del Sector de la Construcción

Fuerte crisis a finales de los 70 como consecuencia de:

• Estancamiento económico.
• Creciente desempleo.
• Aumento de los tipos de interés.
• Dificultades financieras de las instituciones especializadas en la promoción de viviendas.
• Excesivo endeudamiento de las familias.

Durante la primera mitad de la década de los 80 se produce un estancamiento de la demanda por la necesidad de absorber el excedente de viviendas existentes.

Factores determinantes del crecimiento del sector construcción durante la década de los 80 (boom especulativo)

• Extraordinaria expansión de la demanda, especialmente de viviendas, con importante repercusión en los precios.
• La entrada en la UE, que redujo los costes de construcción y provocó un aumento de la demanda externa de viviendas.
• Aumento de la actividad hipotecaria por la desregulación del sistema financiero y la incorporación de la banca privada a la oferta de este tipo de actividad financiera.
• Gran inversión en la red de carreteras.

Crisis de la construcción a principios de la década de 90 por sobreproducción.

Factores determinantes del crecimiento del sector construcción desde 1996 a 2007

• Caída de los tipos de interés hasta mínimos históricos, tras la incorporación de la Unión Económica y Monetaria (mejores posibilidades de financiación).
• Aportación masiva de mano de obra procedente de la inmigración.
• Financiación procedente de los fondos estructurales europeos.
• Aumento del número de hogares.

Factores determinantes de la crisis en el mercado de viviendas desde 2007

• Elevado aumento del precio de la vivienda desde 1996, muy por encima de la inflación y los salarios, lo que redujo la capacidad de compra de las familias y generó un mayor endeudamiento agravado por el aumento del desempleo como consecuencia de la crisis económica.
• Problemas de liquidez de las instituciones financieras que derivan en un recorte del crédito a la vivienda, que se une al endeudamiento y al endurecimiento de las condiciones de financiación por el aumento en los tipos de interés.
• Ajuste del mercado inmobiliario desde la oferta y la demanda (no afecta en proporción a los precios); la situación parecía mejorar en 2009.

Política de Vivienda

Pilares y Evolución Histórica

1. Planes de vivienda en respuesta al derecho constitucional a una vivienda.
2. Políticas de ayuda a la construcción: tiene más fuerza hasta los 80, pero continúa. Vía central para acabar con el déficit estructural.
3. Políticas de fomento al acceso de familias: la ayuda a la compra toma fuerza tras los 80. Discrimina entre compradores para favorecer a los de menor nivel de renta.
4. Hasta finales de los 80 hubo un equilibrio de peso entre viviendas protegidas y libres; después se produjo un gran aumento de las libres hasta 2005.
5. Últimamente, la política pone énfasis en el mercado del alquiler y la rehabilitación.

Directrices e Instrumentos

Política de vivienda:

1. Una familia, una vivienda.
2. Instrumentos:
   • Regulaciones económicas: Planes Estatales de Vivienda, Leyes de Arrendamientos Urbanos, Leyes de Suelo.