Extensión de la Hipoteca a Edificaciones Posteriores: Análisis del Artículo 110.1º LH

CASO 11 PREGUNTA 2

¿Se extiende la hipoteca sobre la finca “R” al edificio construido en ella?

El artículo 110.1º de la Ley Hipotecaria (LH), al referirse a la extensión objetiva de la hipoteca, excluye a las nuevas edificaciones que se ejecuten o se realicen en la finca hipotecada.

En este precepto y sus sucesivos, se regula la exención objetiva de la hipoteca con fundamento en el principio de especialidad, ya que ha de quedar perfectamente determinado y delimitado el objeto de la garantía hipotecaria. En estos preceptos se establece qué otros objetos distintos a los inmuebles por naturaleza se considerarán incluidos en la hipoteca o, por el contrario, excluidos, salvo en ambos casos pacto en contrario.

El artículo 110 considera excluidas del objeto de la hipoteca las nuevas construcciones de edificios en la finca hipotecada donde no los hubiera en el momento de constituirse la hipoteca. El precepto no dice expresamente "salvo pacto en contrario", pero hay que entender que se trata de una norma dispositiva, y mediante acuerdo de voluntades entre acreedor hipotecario e hipotecante, se puede derogar estableciendo que las nuevas edificaciones forman parte del objeto de la hipoteca.

Esto es, que la hipoteca se extiende a estas nuevas edificaciones, porque la autonomía privada a la que se refiere el artículo 1255 del Código Civil (CC) es un principio general del derecho, y por tanto no solo cumple la función de fuente supletoria de 2º grado, sino que también sirve como criterio de interpretación de normas, según el artículo 1.4 del CC, y además informa el ordenamiento jurídico.

El problema que plantea, en el caso de que no se haya establecido un pacto en contrario, es que al precepto le falta desarrollo, tratándose por tanto de una norma incompleta, pues nada se dice en ella de qué sucederá si se produce el impago de la obligación garantizada y hay que proceder a ejecutar la finca, si solo se ejecuta el suelo y no el edificio, y de ejecutarse solo el, cuál será la nueva situación jurídica que nacería entre el propietario del edificio o hipotecante y el ejecutado de la finca.

La doctrina ha resuelto, para evitar que llegado el momento de ejecutar la hipoteca, por incumplimiento del deudor hipotecario, se genere una situación de concurrencia de propiedades sobre objetos distintos no querida por esos propietarios, una situación incidental que llegado el momento de ejecutar la hipoteca, la ejecución se realizará sobre la finca y el edificio construido en ella. Por tanto, a quien se le adjudique la finca también adquirirá el edificio, pero como el edificio no forma parte de la hipoteca, con el dinero obtenido con el precio del remate, se procederá en primer lugar a pagarle al hipotecante el precio que tiene el edificio (24.000€) y con el resto se le pagará al acreedor hipotecario, con lo cual se evita que exista una situación de concurrencia de propiedades difusa y confusa.