Extinción de Contratos de Obra y Arrendamientos Urbanos: Causas y Normativas

Extinción del Contrato de Obra

Existen diversas causas que pueden llevar a la extinción de un contrato de obra. A continuación, se detallan las más relevantes:

1. Desistimiento Unilateral del Dueño de la Obra

• El dueño de la obra tiene el derecho de desistir unilateralmente del contrato de obra, incluso si la obra ya ha comenzado.
• En este caso, el dueño debe indemnizar al contratista por:
  • Los gastos realizados.
  • Los trabajos efectuados hasta ese momento.
  • Las utilidades que podría haber obtenido de la obra.

2. Muerte o Imposibilidad del Contratista o del Arquitecto

• Muerte: El contrato de obra se extingue en caso de muerte del contratista o del arquitecto, cuando su participación tiene carácter personalísimo.
• Imposibilidad Sobrevenida: Si el contratista o el arquitecto se vuelven incapaces de continuar con la obra, el contrato puede extinguirse.
• Esta causa es aplicable solo cuando la intervención de estas personas es esencial y no puede ser reemplazada.

3. Imposibilidad Sobrevenida de Ejecución

• El contrato de obra también se extingue por causas imprevistas e insuperables que impiden al contratista llevar a cabo la obra.
• Estas causas deben ser ajenas al contratista y no atribuibles a su negligencia o incumplimiento.

Los Arrendamientos Urbanos

Los arrendamientos urbanos se clasifican principalmente en dos categorías:

1. Arrendamiento de Uso No Residencial

• Se aplica a mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otros usos diferentes a la vivienda permanente del arrendatario.

2. Régimen Aplicable

• Los arrendamientos de vivienda se rigen por acuerdos entre las partes, conforme a las disposiciones del título II de la ley y por el Código Civil.

Arrendamientos de Vivienda

• No se pueden modificar las normas en perjuicio del arrendatario o subarrendatario. (Art. 6)
• Requiere el consentimiento escrito del arrendador. (Art. 8)

Duración del Contrato

• Duración libremente pactada. Si es menor de cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica), se prorroga automáticamente hasta alcanzar esa duración, salvo que el arrendatario decida no renovarlo con 30 días de antelación.
• Después del periodo inicial de cinco o siete años, se prorroga anualmente hasta tres años más, salvo notificación de no renovación.
• El arrendatario puede desistir del contrato después de seis meses, notificando con 30 días de antelación y pagando una indemnización proporcional si así se acuerda. (Art. 11)
• La renta se pacta libremente y se paga mensualmente. La actualización de la renta no puede superar el IPC.
• Los gastos generales y de servicios individuales pueden ser a cargo del arrendatario si se pacta por escrito. Los gastos de gestión inmobiliaria son a cargo del arrendador si es una persona jurídica.

Derechos y Obligaciones de las Partes

• El arrendador debe realizar reparaciones necesarias sin aumentar la renta, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones son responsabilidad del arrendatario.

Arrendamiento de Uso Distinto de Vivienda

• Principio general de libertad contractual entre las partes.
• El arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin consentimiento del arrendador, con ajustes en la renta.