Fases y agentes clave en proyectos de construcción: desde la promoción hasta la entrega

1. Promoción

El agente promotor, que puede ser cualquier entidad o individuo, es el impulsor principal del proyecto. Las tareas iniciales incluyen:

• Estudios previos de viabilidad (realizados por arquitectos, ingenieros, urbanistas, etc.).
• Definición del programa de necesidades.
• Contratación y gestión de proyectos.
• Supervisión general de la construcción.

La entidad de financiación actúa como inversor.

2. Elaboración del Proyecto

El proyectista, contratado por el promotor, es el responsable principal del diseño. También participan proyectistas auxiliares y consultores. Sus funciones son:

• Desarrollar el proyecto en su totalidad.
• Colaborar en el diseño técnico, urbanístico, económico y ambiental.

3. Control Externo para el Aseguramiento del Proyecto

Este control puede ser obligatorio y/o voluntario. Lo llevan a cabo compañías de seguros, que actúan como entidades de control técnico, garantizando la calidad y seguridad del proyecto.

4. Tramitación Inicial del Proyecto

Intervienen:

• Colegios profesionales: Organismos de control que verifican el cumplimiento de aspectos de seguridad y exigencias normativas (habitabilidad, seguridad, accesibilidad, adecuación al uso y al urbanismo).
• Ayuntamiento: El promotor y el proyectista solicitan las licencias municipales pertinentes.

5. Ejecución de la Obra

Dirección Facultativa

• Director de obra (Arquitecto): Dirige la obra.
• Director de ejecución de obra (Aparejador): Dirige la ejecución material.
• Coordinador de seguridad y salud: Elabora el plan de seguridad y salud para el constructor.

La dirección facultativa también se encarga de:

• Verificar la recepción de los productos de construcción (PCs).
• Redactar el acta de replanteo o comienzo de la obra.
• Gestionar la documentación de la obra.
• Elaborar actas de órdenes y asistencias.
• Firmar las certificaciones parciales y la liquidación final (junto con el director de obra y el de ejecución).
• Redactar el acta de recepción de final de obra.

Empresa Constructora

• Contratista principal o subcontratado.
• Jefe de obra.
• Encargado.
• Gestor de proyecto y construcción: Dirige y comprueba la recepción de los PCs, gestiona subcontrataciones, tratamiento de RCD (Residuos de Construcción y Demolición) y empresas de servicios.

La empresa constructora ejecuta la obra, sujetándose al proyecto.

6. Control Externo (Obligatorio y Voluntario) para el Aseguramiento de la Ejecución

• Laboratorios de ensayo: Realizan ensayos de control.
• Empresas de control técnico: Llevan a cabo auditorías de control de la ejecución.

7. Fase de Tramitación Final del Proyecto Construido

Una vez terminado el proyecto, se entregan los documentos a los colegios profesionales, incluyendo:

• Planos con las modificaciones realizadas.
• Actas.
• Libro de indicaciones.
• Acta de recepción.

8. Entrada en Servicio de la Obra de Construcción

Intervienen:

• Empresas de mantenimiento y limpieza: Se encargan de la conservación adecuada del edificio, su mantenimiento y la inspección técnica.
• Gestores y administradores de inmuebles: Administraciones públicas y compañías de seguros.