Fiscalidad Inmobiliaria en España: Impuestos Clave en Arrendamientos, Compraventas y Financiación

Fiscalidad de Operaciones Inmobiliarias: IVA, TPO y AJD

1. Arrendamiento de Edificación Destinada a Vivienda

Es una operación sujeta a IVA pero exenta al tratarse de arrendamiento de una edificación destinada a vivienda. Aunque IVA y TPO son impuestos incompatibles, el arrendamiento de bienes inmuebles es una de las excepciones.

El hecho imponible que se configura se encuentra gravado por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

• Contribuyente: La arrendataria.
• Devengo: Se produce en el momento en el que se formalice el contrato de arrendamiento.
• Base Imponible (BI): 1.000 euros/mes × 12 meses/año × 6 años = 72.000 euros.
• Cálculo de la Cuota Tributaria (CT):
  • Hasta 7.692,95 euros: 30,77 euros.
  • El resto (72.000 - 7.692,95 = 64.307,05 euros) se grava a 0,024040 por cada 6,01 euros.
  • Cálculo del resto: (64.307,05 / 6,01) × 0,024040 = 257,23 euros.
  • CT total: 257,23 + 30,77 = 288 euros.

2. Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) - Compraventa

El hecho imponible que se realiza mediante esta transmisión patrimonial onerosa es la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), gravada en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD).

• Sujeto Pasivo (SP): El adquirente, la sociedad XSL.
• Base Imponible (BI): Configurada por el valor real del bien inmueble.
• Tipo de Gravamen: Conforme a la normativa de la Comunidad Valenciana, es del 10%.
• Cuota Tributaria (CT): Base Imponible × Tipo de Gravamen.

3. Otorgamiento de Escritura Pública de Compraventa (AJD - Documentos Notariales)

El hecho imponible que se realiza es el otorgamiento de la escritura pública, y está sujeto a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en concreto a los documentos notariales.

• Sujeto Pasivo (SP): El adquirente, es decir, la sociedad XSL.
• Tipo de Gravamen: Es fijo por folio o pliego.

4. Formalización de Letra de Cambio

En tercer lugar, se lleva a cabo la formalización de una letra de cambio con vencimiento a 8 meses.

• Hecho Imponible: Corresponde a AJD (Documentos Mercantiles).
• Sujeto Pasivo (SP): El librador, que es el vendedor del bien inmueble.
• Base Imponible (BI): Al ser el vencimiento superior a seis meses, se duplica. Por tanto, se toma el importe de la letra de cambio y se multiplica por dos (ejemplo: 40.000 euros).
• Cuota Tributaria (CT): Se determina según la base imponible (ejemplo: 134,63 euros).

5. Formalización de Préstamo Hipotecario (AJD - Documentos Notariales)

En cuarto lugar, se formaliza en escritura pública el préstamo hipotecario, sujeto a AJD (Documentos Notariales).

• Sujeto Pasivo (SP): La sociedad XSL, es decir, el prestatario.
• Cuota Tributaria (CT): Tiene un gravamen fijo.
• Gravamen Variable:
  • Base Imponible (BI): Es el capital total garantizado.
  • Cuota Tributaria (CT): Se calcula como: Capital Total Garantizado × 1,5% (según la normativa de la Comunidad Valenciana).