Funcionamiento y Tipos de Derechos de Adquisición Preferente
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Derechos de Adquisición Preferente
En algunas ocasiones, una persona puede ostentar algún derecho para adquirir un bien cuando se va a realizar o se ha realizado una transmisión de un derecho real. En esos casos, hablamos de derechos de adquisición preferente.
Estos derechos reales limitan el derecho real de propiedad en el momento en que su titular quiere transmitirlo, ya que o bien no se puede elegir libremente al adquirente o bien, incluso, puede llegar la situación en que se deba transmitir porque una persona determinada así lo quiera.
El Derecho de Tanteo
En primer lugar, vemos la figura del derecho de tanteo, por la cual su titular puede, en el caso de un propietario que desea transmitir, adquirir dicha propiedad igualando la mejor oferta recibida por el transmitente. Este derecho puede nacer por un contrato entre dos partes o bien por imperativo legal.
En principio, el transmitente está obligado a informar al titular del tanteo de su intención de transmitir y la oferta que debe igualar para poder ejercer el tanteo. En caso de incumplimiento de esta obligación, surgirá un derecho de retracto.
El Derecho de Retracto
En segundo lugar, está la mencionada figura del derecho de retracto, por la cual su titular puede subrogarse en la posición de un adquirente aportando la cantidad abonada por este para adquirir una propiedad. Aparte del supuesto visto en el párrafo anterior, el derecho de retracto también puede tener su origen o bien en un acuerdo entre partes o bien por imperativo legal.
El tanteo y el retracto son dos figuras que, siendo diferentes, van unidas y tienen una naturaleza y consecuencias similares.
El Derecho de Opción
En tercer y último lugar está el derecho de opción, sobre el cual diríamos que, cuando menos, es discutida su naturaleza como derecho real. El mismo consiste en la facultad de una persona a decidir sobre si otra persona debe adquirir o transmitirle una propiedad en un determinado momento y en unas condiciones determinadas.
En función de si se tiene derecho a que el tercero adquiera o transmita, diremos que el derecho de opción es de venta o compra, respectivamente.
En ambos casos, el optante puede elegir si vende o adquiere, estando el optatario a expensas de la opción elegida. Este derecho nace de la voluntad de las partes y, normalmente, el optatario recibe una contraprestación por el mero hecho de pactarlo, independiente del precio que luego se debe abonar por la transmisión en sí.