Fundamentos de los Derechos Reales de Garantía: Prenda e Hipoteca en el Ordenamiento Jurídico

Derechos Reales de Garantía

1. Concepto e Identificación

Son derechos reales sobre cosa ajena. Consisten en un acuerdo entre deudor y acreedor, donde el deudor constituye a favor del acreedor un derecho real sobre una cosa propia o de un tercero (con su consentimiento) para garantizarle que cumplirá la obligación contraída.

Si el deudor cumple su obligación, el derecho real que sirve para garantizarla se extingue; si la incumple, el acreedor está facultado para vender la cosa a terceros, reteniendo el precio de venta hasta el montante de su crédito y restituyendo al deudor lo sobrante.

Características principales:

• Son derechos reales en potencia, es decir, el acreedor, aun siendo titular del derecho desde el momento en que este se constituye a su favor, no podrá ejercitarlo hasta el momento en que el deudor incumpla su obligación.
• No son derechos reales independientes, sino subordinados a la existencia de la obligación principal entre acreedor y deudor.
• Aunque se constituyen en base a una relación personal entre acreedor y deudor, el titular los ejercita en base a su relación con la cosa sobre la que recae el derecho real.

2. Concepto de Prenda

La prenda es el derecho real constituido por el deudor a favor del acreedor sobre una cosa propia o de un tercero con su consentimiento, transmitiéndole además la posesión (tenencia) de la misma como garantía del cumplimiento de la obligación. El deudor pignorante tiene la actio pigneraticia para reclamar la cosa pignorada de manos del acreedor, una vez cumplida la obligación asegurada.

3. Concepto de Hipoteca

Es aquel derecho que el deudor constituye a favor del acreedor sobre una cosa propia o de un tercero, con su consentimiento, para garantizar el cumplimiento de la obligación. Se diferencia de la prenda en que se constituye mediante un simple acuerdo de garantía sin transmisión de la posesión de la cosa hipotecada.

4. Objeto de los Derechos Reales de Garantía

Todas las cosas comerciables, susceptibles de enajenación. Pueden darse en prenda como hipotecarse tanto las cosas consumibles como inconsumibles, corporales o incorporales, muebles e inmuebles, presentes o futuras.

5. Facultades del Acreedor

El acreedor pignoraticio tiene la posesión de la cosa pignorada. Si la cosa no es fructífera, el acreedor no puede utilizarla sin el consentimiento del deudor.

Si la cosa pignorada o hipotecada produce frutos, puede mediar un pacto entre acreedor y deudor, en virtud del cual el acreedor percibe los frutos de la cosa en compensación de los intereses de la suma dada en préstamo.

Cuando el deudor no cumpliese la obligación, el acreedor puede vender a terceros la cosa pignorada o hipotecada, poniéndolo previamente en conocimiento de aquel. Una vez satisfecho con el precio de venta hasta la medida de su propio crédito, restituirá al deudor lo que sobre.

Si el acreedor no halla comprador, puede dirigirse al príncipe (autoridad judicial) y obtener que le sea adjudicada la propiedad según su valor; en tal caso, el deudor conserva durante dos años la facultad de rescatar la cosa de manos del acreedor pagando la deuda. Esto viene en el art. 1872 del Código Civil, el cual puntualiza que la enajenación habrá de hacerse en subasta pública.

6. Pluralidad de Hipotecas

La hipoteca, al no exigir la posesión, tiene una ventaja sobre la prenda: la de poder constituirse sobre una cosa ya gravada con otra hipoteca. Cuando se constituyen sucesivamente varios derechos a favor de una pluralidad de acreedores, el criterio genuino para resolver la colisión es la precedencia en el tiempo: prior in tempore potior in iure (primero en el tiempo, mejor en derecho). Si algo sobrase, podrá satisfacer el segundo acreedor y así sucesivamente.

Constituyen excepciones a tal principio:

• La publicidad del documento: Las hipotecas constituidas mediante documento público tendrán prelación sobre aquellas que constasen en simple escritura privada.
• El privilegio de algunos créditos: La ley considera algunos créditos como privilegiados.
• Ius offerendi: Cualquier acreedor posterior puede satisfacer el crédito de cualquiera de los acreedores hipotecarios anteriores, aun contra su voluntad, ocupando su lugar.