Fundamentos y Funcionamiento del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución u organismo de derecho público que, constituida en oficina pública y llevada por funcionarios profesionales, tiene por objeto el servicio público de la publicidad inmobiliaria resultante del conjunto de libros establecidos por ley.

Podemos destacar las siguientes características:

• Es una institución u organismo de derecho público.
• Es un servicio público que tiene por objeto la publicidad inmobiliaria.
• Es una oficina pública abierta al público.
• Está formada por un conjunto de libros establecidos por ley.
• Está llevada por funcionarios profesionales.

El objeto del Registro de la Propiedad es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

La finalidad del Registro de la Propiedad es servir de medio a la protección del tráfico jurídico a través de la publicidad registral.

Medios de Publicidad, Procedimiento Registral y Calificación

Para conseguir que se cumpla el objetivo y la finalidad del Registro de la Propiedad, nuestro ordenamiento jurídico establece una serie de medios para llevarla a cabo y ha encargado la función a los registradores de la propiedad.

Los medios para conseguir esta publicidad son la exhibición o consulta directa de los libros registrales, notas simples informativas, y la certificación registral.

El procedimiento registral es el conjunto de actos que comienza con la presentación del documento y desemboca en la resolución del registrador. La llamada función calificadora consiste en una potestad pública de decisión jurídica que confiere la ley directamente a los registradores y tiene como objeto el examen de los documentos presentados para su registración; aceptándose o rechazándose.

La función calificadora del Registrador comprende y se extiende a la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas.

Principios Hipotecarios Fundamentales del Registro de la Propiedad

Los registradores deben realizar su trabajo de acuerdo a unos principios registrales:

• Principio de Rogación: Supone que el procedimiento registral no se inicia de oficio por el Registrador, sino a instancia de parte o por mandato judicial o administrativo.
• Principio de Legalidad: Supone que los documentos que se presenten en el Registro para su inscripción o anotación han de ser válidos y perfectos, mediante titulación pública o auténtica.
• Principio de Especialidad: Supone que el Registro publicará los derechos perfectamente especificados en cuanto a su objeto y contenido.
• Principio de Tracto Sucesivo: Supone que las sucesivas titularidades del dominio o derechos sobre fincas deben de estar concatenadas las unas con las otras.
• Principio de Prioridad: Supone que la protección registral se otorgará por el orden de ingreso, que el primero en el tiempo es mejor en el derecho.
• Principio de Inscripción: Supone que para poder acceder al Registro es necesario que de los documentos calificados y de lo inscrito en el Registro no aparezca ningún obstáculo o defecto que impidan su inscripción.
• Principio de Publicidad: Se desdobla en dos clases: el principio de publicidad formal que supone que el Registro es público para quien tenga interés en conocer su contenido y el principio de publicidad material, que a su vez se divide en publicidad material positiva y negativa.