Fundamentos Jurídicos de la Comunidad y Copropiedad: Conceptos y Doctrinas

Conceptos Fundamentales de la Comunidad

Comunidad: Es el género, la indivisión de cualquier derecho que pertenece a dos o más sujetos sobre un mismo objeto. Por lo tanto, hay comunidad cuando dos o más sujetos tienen un derecho de idéntica naturaleza sobre la totalidad de un mismo objeto.

Copropiedad/Condominio: Es la especie; consiste en la indivisión del derecho de dominio. Por lo tanto, hay copropiedad cuando dos o más sujetos tienen el dominio sobre la totalidad de un mismo objeto.

Tipos de Comunidad

• Comunidad proindiviso: Es la verdadera comunidad en la que el derecho de cada comunero se extiende a la totalidad del objeto común.
• Comunidad prodivisio: El derecho de cada sujeto recae sobre una parte físicamente determinada del objeto de que se trata, ejerciéndola exclusivamente sobre esa parte y, además, se extiende a otros sectores de la cosa en que hay efectiva comunión con los otros comuneros.

Regulación en el Código Civil

El Código Civil regula esta materia a través del cuasicontrato (art. 2304 y siguientes) y en materias relativas a la partición de bienes hereditarios. Al respecto, existen las siguientes críticas:

1. Al regularla como cuasicontrato, se asume que nace solo de hechos voluntarios, siendo que también puede nacer contractual y legalmente.
2. No existe una regulación clara con respecto a la administración de la comunidad.
3. El derecho a veto, para que otros realicen actos jurídicos o materiales sobre la cosa, llega a límites insanos para el desarrollo de las comunidades.

Naturaleza Jurídica de la Comunidad

Doctrina Romana

La doctrina romana considera a la comunidad como una modalidad del dominio. Conforme a esta concepción, se debe distinguir entre la parte ideal o cuota que pertenece a cada comunero y la cosa misma. Sobre la cuota, cada comunero tiene un derecho exclusivo que le permite disponer de ella arbitrariamente; así, por ejemplo, para enajenar su cuota, el comunero no debe pedir autorización de ningún tipo a sus condómines. Pero, tratándose de la cosa misma, ninguno de los comuneros tiene un derecho exclusivo y, para gozar de la cosa, debe contar con la autorización de los demás.

Doctrina Germánica

La doctrina germánica niega la propiedad exclusiva y consagra la propiedad colectiva o de manos juntas, en que el objeto se considera perteneciente a todos los comuneros como si fueran un solo titular, y por ende desaparece el concepto de cuota. Los comuneros tienen un derecho a usar la cosa en forma parcial, ya que se encuentra limitado por el derecho de los demás. Las decisiones se adoptan por mayorías y, en determinados casos, se excluye la posibilidad de pedir la partición.