Garantías del Vendedor en la Compraventa: Protección ante Incumplimiento

Garantías del Vendedor en la Compraventa

En la compraventa, el vendedor tiene derecho a que el comprador cumpla con sus obligaciones, concretamente, el pago del precio. Para ello, el ordenamiento jurídico prevé una serie de garantías como el pacto de reserva de dominio, la resolución por peligro de pérdida de la cosa y del precio, el pacto comisorio, la resolución de venta de bienes muebles y el privilegio del vendedor de cosa mueble.

Resolución por Peligro de Pérdida de la Cosa y del Precio

El artículo 1503 del Código Civil (CC) dispone que, si el vendedor ha entregado la cosa y el pago del precio por el comprador queda aplazado, y si existe motivo fundado para temer la pérdida de la cosa y del precio, el vendedor podrá promover inmediatamente la resolución de la compraventa. Se trata de una excepción al artículo 1124, que permite la resolución en obligaciones recíprocas si una de las partes incumple, ya que en este caso todavía no se ha producido un incumplimiento, sino que se resuelve en base al temor fundado de que el comprador no cumplirá y que la cosa a restituir no se devolverá.

Pacto Comisorio y Condición Resolutoria Expresa en la Venta de Inmuebles

El pacto comisorio, también conocido como lex commissoria, consiste en una estipulación contractual por la que se acuerda que la falta de pago del precio en el término convenido, o en cada uno de los plazos señalados, produce la resolución de la venta. Con el efecto añadido de que el vendedor se quedará con las cantidades que hasta entonces haya pagado el comprador. Este pacto solo es válido cuando la obligación que se incumple es la del pago, y no otra.

El artículo 1504 del CC permite la introducción de este pacto en la venta de bienes inmuebles, pero limita su eficacia al permitir que el comprador pueda pagar después del plazo, siempre que no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Además, una vez se ha hecho el requerimiento, el juez no puede concederle un nuevo plazo.

Por tanto, en el caso de los bienes inmuebles, el incumplimiento no determina automáticamente la resolución, sino que es presupuesto para que el vendedor ejerza su derecho de resolución a través de requerimiento judicial o notarial. Una vez hecho el requerimiento, el pago del comprador es extemporáneo y no evita la resolución. En el requerimiento también puede concederse al comprador un plazo para entregar, bajo la condición de que, si no lo hace, el vínculo quedará resuelto.

El pacto de lex commissoria es inscribible en el Registro de la Propiedad si expresamente se da a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición resolutoria de la compra. Producida la resolución, los efectos sobre la situación jurídica se regulan por la voluntad de las partes en virtud del principio de libertad contractual y, en su defecto, por el artículo 1255 del CC.

Por lo general, las partes suelen estipular que el comprador perderá todo o gran parte de lo que hubiese pagado hasta entonces, lo que es considerado por la jurisprudencia como una cláusula penal, sujeta a moderación por la autoridad judicial de acuerdo con el artículo 1154 del CC. Finalmente, la resolución no puede perjudicar a terceros de buena fe.

Resolución de la Venta de Bienes Muebles

Respecto de los bienes muebles, el artículo 1505 del CC establece que la resolución de la venta tendrá lugar, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla o no haya ofrecido el precio al mismo tiempo (salvo que se haya pactado mayor plazo para el pago). Es requisito necesario que se haya pactado un término para la entrega.

Si el comprador se presenta a retirarla, se aplicaría el principio de la ejecución simultánea de las obligaciones recíprocas, por lo que, al no pagar el precio, procede el ejercicio del derecho potestativo a la resolución.

Privilegio del Vendedor de Cosa Mueble

El artículo 1922 del CC otorga al vendedor un derecho de preferencia para el cobro de su crédito por el precio no satisfecho y frente a otros acreedores del comprador. La preferencia recae sobre el bien mueble vendido que se halle en posesión del deudor (comprador), hasta donde alcance su valor.

Sin embargo, es un privilegio que ha perdido relevancia en la práctica debido a la existencia de mayores garantías que protegen al vendedor de cosas muebles, como el pacto de reserva de dominio y la prohibición de disponer.