Gestión de Contratos y Aspectos Legales en Obras Civiles: Una Revisión Detallada

Gestión de Contratos y Aspectos Legales en Obras Civiles

Actas y Valuaciones en la Construcción

2.6 Acta de Aceptación Definitiva

Constancia que se expide en el momento en que, en teoría, se ha cumplido todo, luego de los 60 días de garantía. Marca el final de la obra.

2.7 Actas Administrativas

Constancia que se expide cuando hay algún cambio en la obra, debido a algún problema que surja en la misma.

Pagos de Obra: Valuaciones

Documento o formatos requeridos para el pago de anticipos, valuaciones de obra ejecutada, variaciones de precios o devoluciones de retenciones (hoja de valuación).

Tipos de Valuaciones

• 3.1 Valuación y Anticipo Contractual: Pago del monto que estipula el contrato con anticipo.
• 3.2 Valuación de Obra Ejecutada: Certificación, medición y valoración de la obra en un lapso determinado, considerando la cantidad de obra y los precios unitarios (realizada por el ingeniero inspector, en un plazo no mayor a 30 días).
• 3.3 Valuación de Obra Ejecutada por Variaciones de Precio: (Solo si el contrato lo permite) Se elimina y crea una nueva partida, incluyendo la mano de obra.
• 3.4 Valuación de Obra Ejecutada de Anticipos Especiales: Son otorgados por el contratante cuando las características de la obra lo ameriten.
• 3.5 Valuación por Devolución de Retención de Fiel Cumplimiento: Se tramita luego de realizada la aceptación definitiva de la obra por un monto correspondiente al monto total retenido, y comprobando que la relación administrativa del contrato se haya cumplido fielmente.

Fianzas de un Contrato de Obras Civiles

Una fianza es una garantía judicial que busca asegurar el cumplimiento de una obligación. Es un contrato a través del cual el fiador se obliga a cumplir ante el acreedor del contrato, las obligaciones contraídas por el fiado en caso de que este no lo hiciere.

Tipos de Fianzas

• 4.1 Fianza Convencional: Surge de la voluntad entre el acreedor y el fiador.
• 4.2 Fianza Legal: Impuesta por la ley con el fin de asegurar el cumplimiento de una obligación.
• 4.3 Fianza Judicial: Otorgada mediante una resolución judicial.
• 4.4 Fianza Civil: Regulada en los diferentes códigos civiles y normalmente se otorga a título gratuito.
• 4.5 Fianza Mercantil: Otorgada por una institución autorizada y regulada por la autoridad hacendaria de manera onerosa.

Aspectos Urbanísticos y de Zonificación en la Construcción

• Ordenanzas: Según las ordenanzas de cada municipio y las variables de zonificación, por ejemplo, E.J.R.U.
• Ubicación del Terreno: Indica el porcentaje que puede ocupar la construcción. El porcentaje de ubicación varía según las variables urbanas, se calcula restando el porcentaje de área bruta.
• Construcción: Porcentaje que se puede construir. Ejemplo: la altura máxima de pisos.
• Área Baja de Construcción: Cantidad total de m² que se edifican sobre una parcela y su producto es la suma total del área neta de construcción con las áreas no contables.
• Área Bruta del Terreno: Totalidad del terreno donde se propone efectuar un desarrollo urbano.
• Área Bruta de Ubicación: Porción de una parcela ocupada por la proyección ortogonal de la planta de arquitectura de mayor dimensión del total de las edificaciones que conforman el proyecto.
• Área Libre: Superficie del terreno que resulta de sustraer al área neta de la parcela, el área neta de ubicación de la edificación.
• Área Neta de Construcción: Superficie remanente que resulta de la sustracción del área bruta, las que se especifiquen como no contables dentro de los porcentajes de ubicación permitidos.
• Áreas No Vendibles o No Contables: Aleros, estanques de agua, depósitos para gas, sala de máquinas, cuarto de hidroneumáticos, pasillos, escaleras, fosos de ascensores, conserjerías, sala de reuniones, sótanos de estacionamientos, balcones, terrazas, entre otros.
• Área Neta de Ubicación: Superficie remanente que resulta de sustraer del área de ubicación las que se especifiquen como no computables dentro de los porcentajes de ubicación permitidos.
• Área Neta de Terreno: Superficie que se obtiene de sustraer al área bruta, las áreas correspondientes a la franja de protección de quebradas o ríos, los derechos de vías, las áreas boscosas, gasoductos, tendidos de alta tensión o cualquier restricción reconocida por las normas y leyes nacionales.
• Áreas No Computables: Aquellas áreas que se cuantifican dentro de las áreas netas de construcción.