Gestión de Inexactitudes Registrales y Declaración de Obra Nueva: Proceso de Inscripción en el Registro de la Propiedad

Asientos Registrales Inexactos: Corrección y Procedimientos

Inexactitud en la Descripción de la Finca: Exceso y Disminución de Cabida

La cabida es la magnitud del soporte de los derechos, es decir, la superficie de la finca que pertenece al titular. Las fincas ya inmatriculadas pueden presentar una superficie real mayor o menor por diversos motivos: errores de medición o cálculo, incrementos naturales como aluvión, mutación de cauce de río, entre otros. Para la inscripción de cualquier exceso de cabida, es indispensable que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

Inexactitud en la Descripción de la Finca: Deslinde y Amojonamiento

Cuando los límites entre dos terrenos contiguos son confusos y no es posible determinar con claridad la línea divisoria de cada uno, el propietario de uno de los terrenos tiene derecho a solicitar un deslinde.

La acción de deslinde es un acto formal destinado a distinguir los límites de una propiedad. Consiste, básicamente, en solicitar la investigación de los límites confusos para determinar con certeza los linderos de un terreno. Para plasmar física y visiblemente los límites de un terreno se utiliza el amojonamiento. La acción de amojonar es un acto secundario derivado de la acción de deslinde, mediante el cual se marcan con hitos o mojones los linderos establecidos. Las facultades de deslinde y amojonamiento no prescriben mientras exista el derecho de propiedad.

Causas y Procedimientos para Subsanar Inexactitudes Registrales

En el mismo artículo [de la Ley Hipotecaria], la Ley Hipotecaria (LH) enumera las causas y los procedimientos para subsanar las inexactitudes registrales:

• Falta de actualización.
• Extinción de algún derecho inscrito o anotado.
• Nulidad o error de algún asiento.
• Falsedad.

La Declaración de Obra Nueva y su Inscripción Registral

La declaración de obra nueva es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones, la construcción de edificios, mejoras o, bien, otras obras nuevas análogas. Esta escritura podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, logrando así la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.

Procedimientos para la Inscripción de Nuevas Obras y Mejoras

La inscripción de nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras en fincas urbanas, podrá efectuarse de las siguientes maneras:

1. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o en aquellos en los que se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
2. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste haber sido reintegrado del importe de la misma, o a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida (Art. 308, RH).

Obligatoriedad de la Declaración de Obra Nueva

Si se trata de un constructor o promotor, es decir, un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de un particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá realizar la declaración de obra nueva para contratar los suministros y, obligatoriamente, si desea vender, alquilar o solicitar un préstamo hipotecario a una entidad bancaria.