Gestión Integral de Proyectos de Construcción: Control, Calidad y Finanzas en la Edificación

Gestión y Control de la Dirección Facultativa (DF)

Control de la Dirección Facultativa

Mediante las visitas periódicas, la Dirección Facultativa (DF) comprueba y verifica el cumplimiento de la obra según las especificaciones del proyecto. La DF realiza una inspección visual de las obras, recoge, analiza y estudia los documentos procedentes de laboratorios y empresas de control. Además, tomará decisiones sobre la realización de otros controles más exhaustivos para dar por correcta la marcha de los trabajos y sus calidades de ejecución. La Dirección Facultativa debe conocer en todo momento el estado de ejecución de la obra.

Frentes Básicos del Control Técnico

El control técnico podríamos resumirlo en tres frentes básicos:

• Control de los elementos y materiales antes de su utilización.
• Control de disposición, colocación y ejecución de cada unidad de obra.
• Control del conjunto de las unidades de obra terminadas.

Tipos de Control de Calidad en la Construcción

El control de calidad abarca diversas dimensiones:

• Calidad legal y documental.
• Calidad económica.
• Calidad ambiental.
• Calidad estética.
• Calidad técnica.

El Proceso de Edificación y sus Particularidades

Características del Proceso de Edificación

1. Cada obra es considerada un prototipo diferente y único.
2. Volumen de obra no constante a lo largo de todo el proceso constructivo.
3. Volumen de los materiales variable en cantidad e importe.
4. Elementos constructivos con variabilidad, dependiendo de diversas variables de zona, tiempo, plazo, personal, condiciones de proyecto, etc.
5. Especialización del personal.
6. Mecanización.
7. Medios de comunicación.
8. Variabilidad de proveedores.
9. Variabilidad de subcontratas.

Aspectos Económicos y Administrativos de la Obra

Formas de Abono de las Obras

Las formas comunes de abono incluyen:

• A tanto alzado / Precio cerrado.
• Por administración.
• Por horas de trabajo.
• Certificaciones y abonos a cuenta.

Ciclos de Planificación Empresarial

Los ciclos de planificación en la empresa se estructuran en:

• Análisis y decisión.
• Acción.
• Seguimiento.

Características del Sector Inmobiliario

El sector se define por:

• Naturaleza inmobiliaria.
• Producción por proyectos.
• Carácter plurianual.
• Legislación estricta.
• Vivienda como derecho constitucional.
• Financiación.

Etapas de la Planificación Financiera

1. Primera etapa: Estudios previos económicos.
2. Segunda etapa: Estudio de viabilidad económica y financiera.
3. Tercera etapa: Ejecución de obras y análisis final.

Documentos Administrativos Esenciales

Entre los documentos administrativos clave se encuentran:

• Instancia.
• Acta.
• Contrato.
• Notificación (carta convencional, correo electrónico, fax, carta certificada, etc.).
• Autorización (poder notarial).
• Licencia.
• Resolución.
• Recurso de alzada y recurso de reposición.
• Certificación.