Gestión Urbanística y Figuras del Urbanizador: Un Análisis del TRLSR 7/2015

Gestión Urbanística

Rol del Urbanizador

1. El urbanizador debe soportar los costes de la urbanización y se le retribuye en terrenos edificables o en metálico por los propietarios de terrenos edificables resultantes de la actuación.
2. Los propietarios afectados pueden cooperar aportando su primitivo terreno sin urbanizar y recibiendo a cambio parcelas edificables urbanizadas libres de cargas.

Esta reducción del precio de la expropiación con privación de su valor urbanístico era el elemento coactivo imprescindible para asegurar la participación de los propietarios.

Definición de Agente Urbanizador

En su Exposición de Motivos, se define agente urbanizador como un mero gestor que, por medio de la redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita tanto el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios del suelo como la participación de la administración actuante en las plusvalías generadas por la acción urbanística. Se procura que la elección del modelo urbanístico más coincidente con el interés general no se haga atendiendo exclusivamente al precio más bajo, sino valorando en su conjunto la ordenación propuesta.

Iniciativa Particular y Competencia

Se reconoce la iniciativa particular para la presentación de propuestas de programa, sin que dicha presentación otorgue ventaja alguna a su promotor, que tendrá que someterse, en igualdad de condiciones que el resto de concursantes, al procedimiento competitivo diseñado por la ley.

Separación de Figuras

Se establece una separación nítida entre las figuras del urbanizador y el empresario constructor de las obras de urbanización. El empresario constructor tendrá que ser seleccionado por el urbanizador por medio de concurso o subasta.

Concesión a Sociedades de Economía Mixta

Una nueva fórmula, más directa y expeditiva que las precedentes, que permite al municipio no tener que compartir las ganancias de la operación inmobiliaria con un concesionario o agente urbanizador, consiste en concertar la operación urbanizadora con los propietarios de los terrenos y constituir con ellos una sociedad de economía mixta.

Ahora la regla es que “la administración podrá ofrecer la suscripción de una parte del capital de la sociedad a constituir a todos los propietarios afectados sin licitación; la distribución de dicha parte del capital entre los propietarios que aceptasen participar en la sociedad se hará en proporción a la superficie de los terrenos”.

El TRLSR 7/2015 y la Financiación de Actuaciones

El TRLSR 7/2015 intenta reconducir esta figura a través de la formalización de distintos convenios y, en este sentido, articula varias posibilidades para la financiación de las actuaciones (art. 33):

Las administraciones públicas actuantes, los agentes responsables de la gestión y ejecución de actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas, así como los demás sujetos mencionados en el art. 9.4, podrán celebrar entre sí, a los efectos de facilitar la gestión y ejecución de las mismas, entre otros, los siguientes contratos:

• A) Contrato de cesión con facultad de arrendamiento.
• B) Contrato de permuta o cesión de terrenos.
• C) Contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio.
• D) Convenio de explotación conjunta de inmueble o partes del mismo.