Guía Experta: Financiamiento y Licitación de Proyectos Inmobiliarios

Financiamiento de Proyectos Inmobiliarios

Objetivo General

Entregar una descripción de los requisitos para acceder al financiamiento de proyectos y cómo minimizar los riesgos asociados a cada proyecto.

Otros Objetivos

• Referencia histórica
• Marco Teórico
• Evaluación crédito inmobiliario
• Seguimiento

Evaluación de Crédito Inmobiliario (Banco)

Evaluación, presentación a comité, seguimiento.

Socios

• Character: Consultar Dicom, comportamiento interno
• Experiencia: Historia proyectos anteriores, asesores
• Solvencia: Situación financiera socios, analizar estado de situación, balances.

Constructora o Inmobiliaria

Obras en ejecución. Revisar detalle: balances, deuda SBIF, situación de mercado.

Proyecto

(Apoyar el análisis por tasador del banco)

• Ubicación: Plano del sector
• Descripción: Tipo de construcción, Edificio, tipología, superficies.
• Arquitectura: Estilo, calidad de la construcción, espacios, experiencia del arquitecto.
• Análisis de costo: Terreno (tasación), Construcción (m2), Otros

Análisis de Precios de Venta

Mercado específico: comparar con proyectos similares que se estén o hayan desarrollado.

Plazo de la Construcción

Constructora: Debe ser calificada por el banco y en lo posible independiente de la inmobiliaria, con contrato a suma alzada y entrega de boleta de garantía.

Permiso de Construcción: Verificar que el proyecto está aprobado por la dirección de obras de la municipalidad.

Estructura de Financiamiento

Se debe tener la información completa del proyecto. Para el banco, a mayor endeudamiento, menores son las holguras para una salida rápida. Por experiencia, un banco no debe financiar más del 65% de la inversión total.

El banco se debe asegurar que con su aporte se termina el proyecto.

Seguimiento a los Créditos Inmobiliarios

Forma de desembolso: Primero los aportes de la empresa y después los del banco. En cada desembolso el banco debe verificar cuánto es el saldo por financiar. Antes del primer giro, el banco debe estar seguro de la existencia del permiso de construcción. Para los siguientes desembolsos, primero se debe verificar el estado real de avance de las obras (informe de perito o visita a terreno del ejecutivo).

Continuación Seguimiento a los Créditos Inmobiliarios

Ventas en verde: Es válida sólo cuando se tiene certeza que la venta se concretará (existen barreras de salida, multas).

El financiamiento del banco debe ajustarse a la evolución de las ventas en verde. Se debe controlar que esos fondos ingresen a la obra y no se desvíen a otros proyectos. Las líneas se debe ir ajustando en el tiempo.

Licitación de Proyectos

Principios Básicos de una Licitación

Una licitación debe respetar estrictamente los siguientes principios:

• La estricta sujeción a las bases: en cuanto que las ofertas, su calificación y la ejecución del contrato deben ceñirse rigurosamente a las condiciones establecidas en las B.A.G. y B.A.E., y demás documentos que conformen los antecedentes de licitación. Estas condiciones no pueden modificarse una vez presentadas las ofertas y son obligatorias para mandante y oferentes.
• La igualdad de los oferentes: de modo que en las bases de licitación, en la entrega de los antecedentes que forman parte de la licitación, en las aclaraciones que se formulen, o en etapas previas o posteriores, no se establezcan condiciones o realicen actos que favorezcan a determinados proponentes en desmedro de los demás. Este principio indica que no debe modificarse el contrato celebrado luego de concluirse el proceso de licitación, pues sobre la base de las condiciones de éste se realizó la competencia entre los oferentes.
• La transparencia: en todos los actos de licitación, asegurando el carácter igualitario de ésta y contemplando un acto formal y abierto para la apertura de los sobres que contienen las ofertas.

Nota: Las aperturas de licitaciones públicas deben celebrarse en forma pública.

Preparación de Antecedentes de Licitación

Se debe conformar una comisión o equipo técnico que preparará todos los antecedentes que conformarán la carpeta de llamado a licitación, y que deberá contener lo siguiente:

• Bases Administrativas Generales de Propuesta: Conjunto de normas que regulan todas las licitaciones y contratos de ejecución de obras. Deben contener lo siguiente:
  • Generalidades del programa.
  • Definición de conceptos y abreviaturas.
  • Marco normativo.
  • Jurisprudencia y garantías aplicables.
  • Especificación de las etapas del proceso de licitación.
  • Modalidades de contratación, ejecución, inspección y recepción de obras.
• Bases Administrativas Especiales de Propuestas: Cláusulas que contienen información específica de una licitación en particular, es decir, complementan, aclaran y amplían información acerca de aspectos no definidos en las B.A.G.
• Planos de Emplazamiento o Loteo.
• Proyecto de Arquitectura: Conteniendo Especificaciones Técnicas, presupuesto y planos aprobado por la dirección de obras municipales.
• Proyectos de Urbanización: Conteniendo memoria, especificaciones técnicas, presupuesto y planos aprobados por los servicios pertinentes.
• Proyecto Estructural: Conteniendo memoria de cálculo, especificaciones técnicas, presupuesto y planos estructurales.
• Proyecto de Obras Complementarias: Conteniendo memoria, especificaciones técnicas, presupuesto y planos aprobados por los servicios pertinentes.