Guía Práctica para la Tasación Venal de Inmuebles: Factores Clave y Metodología

Tasación Venal de Inmuebles: Factores Clave y Metodología

La planilla utilizada para calcular el valor de mercado es la planilla de tasación venal del Tribunal de Tasación Nacional. Esta planilla, elaborada en Excel, presenta las siguientes características:

La planilla contiene:

1. Datos del inmueble a tasar.
2. Datos de los antecedentes o comparables.
3. Coeficiente correctivo de homologación, donde se analizan y ponderan las variables.
4. Valores unitarios posibles (x m2) del inmueble a tasar.
5. Valor unitario del inmueble tasado y valor final del inmueble.

Las celdas editables están resaltadas en amarillo.

Homologación de Superficie

La superficie utilizada en la planilla para realizar los cálculos es la superficie homologada.

Dado que las superficies consideradas no tienen el mismo valor de venta ni de construcción, es necesario unificarlas en una superficie comparable que contenga características similares.

Los porcentajes se adaptan, son estimativos y pueden variar según el caso analizado.

Criterios Generales de Uso:

• Superficie cubierta: considerar 100%.
• Superficie semicubierta: considerar 50%.
• Balcones: 33% al 50% según cada caso.
• Balcón, terraza y patios: 20% según cada caso.

Coeficientes de Homologación

En la planilla se encuentran los “coeficientes de homologación”. Estos coeficientes, que se multiplican, analizan las variables que influyen en el valor del inmueble. Se deben considerar si son superiores, inferiores o iguales al inmueble tasado.

Cada antecedente posee dos columnas donde se evalúan y consideran las diferentes variables.

Se comienza analizando un mínimo de 10 variables, dejando celdas adicionales para casos particulares:

1. Actualización (ACT)
2. Ubicación (UBIC)
3. Piso
4. Planta
5. Superficie propia (SU.P)
6. Características constructivas (CA.C)
7. Edad
8. Estado de conservación (EST)
9. Frente-Fondo (F.FOD)
10. Patio-Territorio (PA.T)

Los coeficientes de homologación se expresan numéricamente, comparando las variables entre el inmueble a tasar y el inmueble comparable.

• Si el inmueble tasado es superior, el coeficiente será mayor a uno (1.05, 1.10, 1.15, etc.), indicando que el tasado es superior en un 5%, 10%, 15%, etc.
• Si el inmueble tasado es inferior, el coeficiente será menor a uno (0.95, 0.85, etc.), indicando que el tasado es inferior en un 5%, 10%, 15%, etc.

El coeficiente total se obtiene multiplicando todos los coeficientes del antecedente comparable. Este coeficiente permite corregir el valor unitario del precio del comparable, adaptándolo al valor unitario (x m2) del inmueble a tasar.

Finalmente, en la última celda, se halla el valor unitario (x m2) del inmueble a tasar, multiplicando el coeficiente total por el valor unitario del antecedente.

Análisis de Algunas Variables:

1. Ubicación en la planta:
   • Departamento al frente: 1.00
   • Departamento contrafrente: 0.95
   • Patio interior: 0.90
2. Ubicación en piso:
   • Planta baja: 0.90
   • Planta baja con patio y/o jardín: 1.00
   • 1er piso: 0.90
   • 2do piso: 0.95
   • 3er y 4to piso: 1.00
   • 5to y 6to piso: 1.05
   • 7mo y 8vo piso: 1.15
   • Último piso: 0.90