Impacto de Alteraciones No Registradas en la Propiedad Horizontal: Protección del Adquirente
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Protección del Demandante ante Alteraciones Inmobiliarias No Registradas
La hipotética ilicitud de las alteraciones en un inmueble se fundamenta en la relación existente entre lo que el Registro de la Propiedad publica y la realidad física del edificio. Es crucial recordar que el título constitutivo debe describir de forma pormenorizada qué partes son elementos privativos y cuáles son elementos comunes.
Esta discrepancia cobra especial relevancia por la protección que merecen los terceros adquirentes de pisos y locales en dicho edificio, quienes han confiado plenamente en la información publicada por el Registro. La principal finalidad del título constitutivo de la propiedad horizontal es, precisamente, delimitar y distinguir qué objetos del inmueble son de propiedad individual y cuáles son elementos comunes puestos al servicio de los elementos privativos.
El Caso de D. Belarmino y la Realidad Extraregistral
Cuando D. Belarmino procedió a transmitir un piso o local, no rectificó la descripción del inmueble en el Registro. Aunque estaba facultado para modificar elementos, no actualizó el Registro, lo que genera una disonancia con la realidad extraregistral. En este escenario, los terceros estarán protegidos por la buena fe registral.
Fundamentos Legales de la Protección
Para desentrañar la complejidad de esta cuestión, es fundamental partir del artículo 1468.1 del Código Civil (CC). Según este precepto, el vendedor está obligado a entregar al comprador la cosa comprada en las condiciones en que se encontraba en el momento de celebrarse el contrato. Como hemos observado, cuando D. Belarmino procedió a vender, ya había modificado los elementos, por lo que, en principio, cumple con este artículo.
Sin embargo, como se mencionó anteriormente, la principal finalidad del Registro de la Propiedad es proteger a quien confía en su contenido. En el presente caso, el Registro publica una situación distinta a la realidad extraregistral, debido a que D. Belarmino no rectificó la inscripción tras las modificaciones. En este sentido, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH), como manifestación de la buena fe registral y de la protección que merece quien confía en lo que el Registro publica, establece la exactitud del mismo.