Implementación del Planeamiento Urbano: Fases, Principios y Gestión

Fases y Contenidos

Principios

Requisitos Previos

Sujetos que Pueden Realizar la Gestión

Potestad para Autorizar

Actividades de la Gestión

Ámbitos de Ejecución

Principios de la Ejecución del Planeamiento

• 1º Contribución en los usos dotacionales.
• 2º Garantías de equidistribución.
• 3º Participación en las plusvalías.
• 4º Facilitar la iniciativa privada
• Estos principios tienen su fundamento en las Leyes y sus Reglamentos.
• LOUA art. 85 al 159 ambos inclusive

Requisitos Previos para la Ejecución del Planeamiento

• El primer requisito para que pueda existir la gestión es que previamente exista el planeamiento. En este caso y según la clase de suelo.
• Para SUC, SUnC con OP y SUbleO deberá existir el PGOU o el POI.
• Para SunC sin OP y SUbleSect. El PGOU, y además el PP, PE o ED.
• Para SUlenSect. El PS, y los correspondientes PP.
• Para los SSGG el PE, o si están incluidos en una UE el desarrollo de esta

Sujetos Habilitados para la Gestión Urbanística

• PÚBLICOS: Entidades locales individualmente o asociados (Ayuntamientos, Gerencias de urbanismo, Formaciones públicas de servicios, etc.) y Diputaciones provinciales.
• PRIVADOS, individualmente o asociados: Juntas de compensación, Asociaciones administrativas de propietarios, Entidades colaboradoras de conservación.
• ENTIDADES DE CARÁCTER MIXTO, el art. 90.3b al hablar de la gestión indirecta se refiere a la creación de sociedades de capital mixto.

Potestad Administrativa para Autorizar la Ejecución

• Siendo el urbanismo una actividad pública, la potestad para autorizarlo compete a la administración que deberá:
• Determinar la forma de la gestión.
• Llevar su dirección y control.
• Realizar las expropiaciones si llegara el caso para asegurar la urbanización.

Actividades Clave en la Gestión Urbanística

• Atiende a la cuestión de ¿Cuáles son los problemas a resolver? Y por tanto, hacia dónde deben ir encaminadas las actividades de la ejecución.
• 1º TRANSFORMACIÓN JURÍDICA, o cambio de la realidad jurídica.
• 2º TRANSFORMACIÓN MATERIAL, o cambio de la realidad material o física.

Ámbitos de Ejecución: Unidades de Ejecución (UE)

LOS ÁMBITOS O ESPACIO DELIMITADO DEL TERRITORIO DONDE SE REALIZAN LA EJECUCIÓN SE LLAMAN: UNIDADES DE EJECUCIÓN (UE)

(SECTOR: UNIDAD TERRITORIAL OBJETO DEL PLANEAMIENTO DE DESARROLLO)

UE: UNIDAD TERRITORIAL DE GESTIÓN (CESIÓN, EQUIDISTRIBUCIÓN Y URBANIZACIÓN)

Unidades de Ejecución (UE): Definición y Condiciones

• DEFINICIÓN: Espacios físicos que resultan de dividir el territorio en los que se va a realizar la ejecución; o sea, donde se materializaran los derechos y deberes de los propietarios.
• CONDICIONES QUE DEBEN REUNIR: 1º Permitir el cumplimiento de la equidistribución; 2º Idoneidad técnica; 3º Viabilidad económica.
• COINCIDENCIA CON LOS DEL PLANEAMIENTO: No tienen por qué coincidir, aunque la Ley dispone que si no dice nada el planeamiento deben de coincidir con los de este. Los ámbitos de planeamiento responden al concepto de SECTORES, y los de ejecución al de POLÍGONOS.
• CLASES DE UNIDADES DE EJECUCIÓN: Según que en ellas se puedan o no realizar todas las operaciones de la gestión Pueden ser,
• CONTINUAS. Todas se desarrollan en el mismo ámbito territorial.
• DISCONTINUAS. No todas las operaciones se desarrollan en el mismo ámbito territorial. Solo en SUELO URBANO y, con carácter excepcional en suelo urbanizable

La Ejecución o Transformación Jurídica y los Sistemas de Actuación

• DEFINICIÓN: Son los cauces legales y administrativos que establece la legislación para realizar la gestión.
• RESPONDEN A LAS SIGUIENTES CUESTIONES:
• QUIÉNES ASUMEN LAS OPERACIONES que conlleva la gestión: si la iniciativa privada, o la pública.
• CÓMO Y BAJO QUÉ RÉGIMEN JURÍDICO va a quedar la propiedad del suelo resultante de la gestión
• Estos sistemas son:
• COMPENSACIÓN. Características: privado sus elementos son La junta de compensación; Los estatutos o normas para el funcionamiento; Las bases de actuación o criterios bajo los que actuara la junta; PROYECTO DE REPARCELACIÓN que reflejara las operaciones de equidistribución. Este proyecto será el instrumento que en todos los sistemas reflejara la reparcelación cuando esta no sea voluntaria.
• COOPERACIÓN. Características: público las obras y gestión las realiza la administración. Podrá hacerlo mediante GESTIÓN DIRECTA, o GESTIÓN INDIRECTA. Los propietarios pueden elegir la forma de pago en dinero o especies.
• EXPROPIACIÓN. Características: público. La administración expropia y gestiona mediante las formas anteriores: DIRECTA o INDIRECTA. En este sistema se distinguen dos figuras; UNA la del AGENTE URBANIZADOR, y otra el CONVENIO URBANÍSTICO donde se formalizaran los acuerdos entre este y la administración.

Unidades de Ejecución y Sistemas de Actuación: Formas de Ejecución

SISTEMÁTICAS ASISTEMÁTICAS

Formas de Ejecución Sistemáticas

• Nombre que recibe la actuación de CARÁCTER INTEGRAL. Entendiendo por integral aquellas que se realizan en el ámbito de la UE, mediante cualquiera de los tres sistemas de actuación, y haciendo de manera simultánea: 1º) obtener las cesiones, 2º) parcelar la fincas según el planeamiento, 3º) materializar el aprovechamiento de cada propietario, y 4º) realizar la urbanización. Su resumen y definición sería:
• AQUELLAS EN LAS QUE SE ACTÚA MEDIANTE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN Y SE DESARROLLAN MEDIANTE LOS SISTEMAS DE ACTUACIÓN

Formas de Ejecución Asistemáticas

• Las que NO SE REALIZAN DE FORMA INTEGRAL, es decir en las que no hay ni UE, ni se desarrollan mediante los sistemas de ejecución.
• Mediante dos tratamientos se puede actuar asistemáticamente, bien mediante EXPROPIACIÓN, o bien aplicando el concepto de AREA DE REPARTO fijando en este último caso el aprovechamiento medio.
• Esto unido a las técnicas de TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO (TAU). De esta forma las diferencias de aprovechamiento se pueden transferir: 1º mediante acuerdos de cesión entre particulares, 2º mediante compra directa a la administración, 3º cediendo terrenos dotacionales al ayuntamiento a cambio del reconocimiento del aprovechamiento por parte de este.
• El control administrativo de estas transferencias se lleva a cabo mediante el REGISTRO DE TRANSFERENCIAS

La Ejecución Material: Las Obras de Urbanización

EL PASO SIGUIENTE, UNA VEZ DEFINIDAS LAS FORMAS DE EJECUCIÓN, ES REALIZAR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN CUYO TRÁMITE SERÁ DISTINTO EN FUNCIÓN DE QUE LA FORMA SEAN: SISTEMÁTICA O ASISTEMÁTICA

Obras de Urbanización con Formas de Ejecución Sistemáticas

La figura utilizada en el caso de actuaciones sistemáticas para la ejecución material de las obras es el PROYECTO DE URBANIZACIÓN (vienen definidos por la legislación urbanística)

• Los proyectos de urbanización según define el artículo 96 de la LOUA son “Proyectos de obras”, y no podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen de suelo o de la edificación.
• Definirán los contenidos técnicos de las obras de vialidad, saneamiento, instalación y funcionamiento de los servicios públicos y de ajardinamiento, arbolado y amueblamiento de parque y jardines descritos en el artículo 113.1 de la LOUA y otras previstas por los instrumentos de planeamiento.
• Toda obra de urbanización requerirá la elaboración del proyecto correspondiente y su aprobación administrativa”.
• Los contenidos de la obras de urbanización son:
• Vialidad (explanación, afirmado y pavimentación de calzada, construcción y encintado de aceras, y construcción de canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras).
• Saneamiento (colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución.).
• Suministro de agua. (La captación de está cuando sea necesaria y la distribución domiciliaria de agua potable, de riego e hidrantes contra incendios).
• Alumbrado público.
• Telefonía.
• Telecomunicaciones.
• Ajardinamiento y arbolado.
• Amueblamiento urbano.
• Estos contenidos vendrán reflejados en los documento del proyecto:
• Memoria; Planos; Cuadro de precios y presupuesto; Pliego de condiciones de las obras y servicios.
• Los proyectos de urbanización se aprobarán por el municipio por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales, previo informe de los órganos correspondientes de las Administraciones sectoriales cuando sea preceptivo.

Obras de Urbanización con Formas de Ejecución Asistemáticas

• Cuando se trate de actuaciones asistemáticas la ejecución material de las obras se realizará mediante las llamadas OBRAS PÚBLICAS ORDINARIAS (su definición la hace la LRL)
• Dos excepciones contemplan la Ley.
• 1º En suelo urbano ordenado, se permite integrar la definición de los detalles técnicos de las obras de urbanización en los proyectos de edificación como OBRAS COMPLEMENTARIAS de urbanización, siempre que se refieran a la mera reparación, renovación o mejora en obras o servicios ya existentes. (Art. 98 de la LOUA)
• 2º Actuaciones urbanizadoras no integradas. Se trata en la mayoría de los casos de actuaciones aisladas en el ámbito de actuaciones asistemáticas, no alcanzando las obras la dimensión propia para el proyecto de urbanización, es decir obras de vialidad, saneamiento, servicios públicos, ajardinamiento etc.
• El régimen jurídico de estas obras lo encontramos en la Legislación del régimen local (artículo 88 y siguientes del RD legislativo 781/1986 de 18 de Abril)
• Resumiendo en cuatro posibles casos:
• Suelo urbano consolidado y obra urbanizadora por particulares Se podrá incluir la obra en el proyecto de edificación si la obra es de escasa entidad. En otro caso será necesario un Proyecto de obras de Urbanización.
• Suelo urbano consolidado y obra urbanizadora de la administración. A través del Proyecto de obras públicas ordinarias.
• Suelo urbano no consolidado y urbanizable ordenado particulares En actuaciones asistemáticas Proyecto de obras públicas ordinarias.
• Suelo urbano no consolidado y urbanizable ordenado y obra a cargo de la administración. Proyecto de urbanización en actuaciones sistemáticas, y proyecto de obras públicas ordinarias en actuaciones asistemáticas

Los Convenios Urbanísticos

CONVENIOS URBANÍSTICOS Artículos 30 y 95 de la LOUA. Son acuerdos o pactos urbanísticos que se convienen entre dos partes, que pueden ser dos órganos administrativos, o un órgano administrativo y un particular para la formulación de un instrumento de planeamiento o para la gestión del mismo, de ahí que existan: los convenios urbanísticos de planeamiento, y los convenios urbanísticos de gestión. Los convenios establecen las características de una actuación urbanística, y son un instrumento que permite introducir flexibilidad en la actividad urbanística.

• Pueden suscribir estos convenios conjunta o separadamente:
• La administración de La Junta de Andalucía.
• Los municipios.
• Las entidades públicas adscritas a unos y otros.
• Los consorcios creados por tales administraciones.
• En la actualidad los convenios urbanísticos están regulados por todas la leyes autonómicas y posee algunas de las connotaciones o características siguientes:
• - Su naturaleza jurídica administrativa.
• Predeterminar la modalidad de gestión urbanística, incluso mediante la mezcla de criterios de gestión tomados de diferentes sistemas de actuación.
• Convenir cesiones de suelo lucrativo en proporción superior a la prevista en el planeamiento.
• Convenir el futuro planeamiento a menos a nivel de plan parcial o documento de planeamiento de similar contenido, e incluso propiciar modificaciones, adaptaciones revisiones etc.
• Convenir incluso determinaciones, en el grado de urbanización de los suelos lucrativos a ceder.
• No es necesario ser propietario total o parcial de la unidad de ejecución, para poder suscribir Convenios Urbanísticos.
• Se rigen por los principios de transparencia, publicidad y, con carácter general de concurrencia.
• En general las normas vigentes en la legislación autonómica imponen una doble limitación:
• 1º No vinculan a la Administración en materia de planeamiento de futuro.
• 2º Deben someterse a determinados requisitos de información pública e inscripción en un registro especial con el fin de dar a conocer su contenido.