Ius ad Rem, Derechos Reales In Faciendo y Obligaciones Propter Rem: Análisis Doctrinal

El *ius ad rem* es una figura discutida, y que en la actualidad sólo tiene una consecuencia práctica: la anotación preventiva en el registro de la propiedad. No es un derecho real, ya que se trata de los casos en los que una situación jurídica aún no es de titular de derecho real, pero que sí tiene una expectativa de serlo; por ejemplo, el que compra y paga respecto de la cosa aún no entregada. Sin embargo, esto en ningún caso puede ser considerado un derecho real, ya que es simplemente, en principio, una expectativa de derecho que en nuestro ordenamiento jurídico no da más defensa que la propia obligacional.

Los derechos reales *in faciendo* son aquellas situaciones jurídicas en las que el dueño de un predio sirviente, en el caso de una servidumbre, tiene la obligación de mantener la cosa objeto de la servidumbre en condiciones óptimas. Por tanto, existe una obligación que afecta al dueño del predio sirviente que consiste en mantener el estado óptimo de la cosa para el ejercicio de la servidumbre.

Por ejemplo, la obligación del dueño del predio sirviente de una servidumbre de apoyo de mantener la integridad estructural del muro de apoyo.

Es importante tener en cuenta que nos encontramos frente a algo que parece un derecho real, ya que sea cual fuere el dueño del predio sirviente, el dueño del dominante podrá obligarle a realizar esto, pero también se trata de una obligación porque su objeto consiste en hacer algo.

Este caso, que puede parecer similar al anterior pero que es diferente, se caracteriza porque en este caso nos encontramos ante una obligación, propia del derecho obligacional, pero sin embargo esta relación nace como fruto de una relación real, es decir, la obligación deriva de la titularidad de un derecho real. Lo más característico de esta obligación es que la persona que ostenta la posición de deudor o acreedor puede variar si se transmiten los derechos reales.

Por ejemplo, la obligación del dueño del predio sirviente de costear los gastos de conservación necesarios para el uso de la servidumbre en cuestión.