Limitaciones de la Propiedad: Derecho Público y Privado

Limitaciones de la Propiedad

En un principio, la propiedad atribuía al propietario un poder absoluto sobre la cosa, sólo con las limitaciones que él quisiera imponerse voluntariamente. Más tarde, la ley impone límites a las facultades del propietario.

Estas limitaciones pueden ser de diversa naturaleza y es muy difícil encajarlas en categorías concretas. Por eso, dividiremos las limitaciones en: Limitaciones de derecho público (inderogables) y limitaciones de derecho privado (derogables según la voluntad de los interesados).

Limitaciones de Derecho Público

a) Nota censoria para proteger la agricultura: Si alguien dejaba de cultivar su fundo o no lo cuidaba con atención, los censores, al efectuar el censo, lo incluían en la clase más inferior de los ciudadanos, llamados aeraii, privándolos de casi todos los derechos políticos.

b) Expropiación forzosa por utilidad pública: El estado podía obligar al ciudadano a venderle su propiedad cuando éste no quisiera hacerlo voluntariamente. Se exigían dos requisitos (al igual que en la actualidad en nuestro Código Civil): que la expropiación fuese motivada por razones de utilidad pública y que se pagase una indemnización al expropiado.

c) Limitaciones por motivos religiosos: Existía la prohibición de sepultar o cremar cadáveres dentro de la ciudad. Nuestro derecho también lo contempla, pero es una limitación impuesta por motivos de salubridad.

d) Distancia entre edificios: Desde las XII Tablas se sancionaba que una franja de terreno libre no rodeara los edificios. Esta franja, denominada ambitus, tenía al principio 2,5 pies, y luego fue aumentada a 12-15 pies. En fondos rústicos, la franja era de 5 pies y se utilizaba normalmente para pasar.

e) Altitud entre edificios: Regula la altura de los edificios, en la actualidad es una regla esencial del derecho urbanístico. Se fijó definitivamente en 100 pies.

f) Otras disposiciones:

• Las nuevas construcciones no pueden impedir la vista del mar a los edificios anteriormente construidos.
• Si un propietario restaura o reconstruye un edificio, tiene la obligación de atenerse a su primitiva forma y característica.

g) Limitaciones a los fundos ribereños: Aunque las orillas de los ríos pertenecen al propietario del fundo ribereño, son públicas y están sometidas a servidumbre de paso. A todos está permitido usar las riberas de los ríos, especialmente en navegación y pesca.

h) Paso necesario: Los propietarios de los fundos junto a las vías públicas estaban obligados a mantenerlas en buen estado de conservación. En caso de que la vía pública se volviese intransitable por cualquier causa, los dueños de los fundos contiguos deben permitir el paso por los mismos.

i) Minas: La propiedad del suelo se extiende al subsuelo, y el propietario puede impedir que otros excaven su fundo. Sin embargo, se permite que si alguien descubre un filón, lo explote aunque el propietario esté en contra. En este caso, debería pagar un 10% de lo obtenido al propietario y otro 10% a hacienda.

Limitaciones en Interés Privado

a) El propietario de un fundo rústico debe tolerar que las ramas del vecino sobrevuelen su propio fundo, siempre que lo hagan a una altura superior a 15 pies. En caso de que las ramas sobresalgan por debajo de esta altura, el propietario podrá exigir que sean podadas y cortadas.

b) Cuando los árboles den frutos, el propietario del fundo donde se introducen las ramas, deberá permitir que el vecino entre a recoger sus frutos un día sí, uno no.

c) El propietario debe tolerar el discurro de todos los cursos del agua que procedan del fundo vecino, siempre que lo hagan de acuerdo con la configuración del suelo o del subsuelo. Podrá impedir cualquier alteración de estos cursos de agua si no han sido consentidos o si ha sido debido a la mano del hombre.

d) Se prohibía al propietario de un fundo realizar cualquier clase de obra que obstaculizase la acción del viento sobre el terreno del vecino (para separar la paja del grano era imprescindible).

e) Aquel que construya o restaure un edificio está obligado a no oscurecer las luces y ventanas de los edificios vecinos, sino que se haga de modo que éstos reciban la luz necesaria para un uso normal durante el día.