Marco Legal y Administrativo del Urbanismo y la Contratación Pública en España

Poderes del Estado

• Poder Ejecutivo: Dicta y hace cumplir leyes. Compuesto por el Consejo de Ministros (Presidente del Gobierno, Vicepresidente, Ministros).
• Poder Legislativo: Aprueba leyes. Representado por las Cortes Generales (representantes del pueblo español: Congreso de los Diputados + Senado).
• Poder Judicial: Administra justicia, aplica normas jurídicas en conflictos. Compuesto por juzgados y tribunales (jueces y magistrados).

Administración General del Estado

• Administración Central:
  • Presidente del Gobierno
  • Vicepresidente
  • Ministros
  • Delegados del Gobierno
  • (Sub)Secretarios de Estado
• Administración Periférica:
  • (Sub)Delegados del Gobierno en Comunidades Autónomas
  • Directores Insulares (en islas)

Administración Autonómica

• Ejecutivo: Presidente y Consejo Ejecutivo.
• Legislativo: Asamblea Legislativa.
• Judicial: Tribunal Superior de Justicia.

Administración Local (Municipal)

• Diputaciones y Ayuntamientos (Pleno con potestad reglamentaria).
• Pedanías.

Competencias del Ayuntamiento

• Seguridad en lugares públicos.
• Ordenación, gestión y ejecución de normas urbanísticas.
• Ordenación del tráfico en vías urbanas.
• Protección civil, prevención y extinción de incendios.
• Protección del medio ambiente.
• Protección de la salubridad pública.
• Suministro de agua y alumbrado público.
• Limpieza viaria, recogida y tratamiento de residuos.
• Alcantarillado y tratamiento de aguas residuales.
• Transporte público.
• Servicios sociales.
• Actividades deportivas, culturales y cooperación con la enseñanza.

Jerarquía Normativa

Constitución → Ley (+ Decretos-Leyes (provisionales y urgentes)) → Normas con rango de ley (Tratados Internacionales) → Reglamentos (Decretos, Órdenes, Estatutos).

Ley Orgánica

Prolongación del consenso constitucional a materias fundamentales o sensibles a fuerzas políticas.

Regula:

• Derechos fundamentales y libertades públicas.
• Estatutos de Autonomía.
• Régimen electoral.
• +Otras materias previstas por la Constitución.

Fuentes del Sistema Comunitario

• Derecho Comunitario Originario: Normas jurídicas que tienen aplicación directa e inmediata en cada Estado miembro, sin necesidad de internalización. Incluye los Tratados constitutivos de la CE, con sus Anexos, Protocolos, Adiciones y Reformas.
• Derecho Comunitario Derivado: Normas jurídicas que requieren internalización para su validez en los Estados miembros y para conferirles obligatoriedad y un sitio en la pirámide jurídica. Derivan de los tratados: Reglamentos, Directivas, Decisiones.

Artículos Constitucionales Relevantes

Artículo 47: Derecho a una Vivienda Digna

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Artículo 148: Competencias de las Comunidades Autónomas

Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.

Expropiación de Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Causas de expropiación:

• Uso no autorizado o alteración del uso establecido en la cédula de calificación definitiva.
• No destinarla a domicilio habitual, o mantenerla deshabitada por más de 3 meses sin causa justificada.
• Utilizar otra vivienda construida con financiación pública (excepto familias numerosas).
• Falsedad de algún hecho determinante para la adjudicación.

Servidumbres y Espacios Regulados

Servidumbre de Protección (Ley de Costas, Art. 23 y 25)

Se extiende 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar.

Actividades prohibidas o restringidas:

• Edificaciones de residencia o habitación.
• Construcción o modificación de vías de transporte interurbano.
• Actividades que impliquen destrucción de yacimientos de áridos.
• Tendido de líneas de alta tensión.
• Vertido de residuos sólidos, escombros, aguas residuales sin depurar.
• Publicidad mediante carteles, vallas, medios acústicos o audiovisuales.

Servidumbre de Tránsito

Se extiende 6 metros (o 20 metros en zonas de difícil tránsito).

• Permite el libre paso público peatonal y vehicular de vigilancia.

Servidumbre de Acceso al Mar

Garantiza el acceso público y gratuito al mar.

• En zona urbana, acceso a vehículos cada 500 metros y a peatones cada 200 metros.

Control Aeroportuario

Espacios y servicios regulados:

• Espacios de ayuda a la navegación.
• Servicio de control de tránsito aéreo.
• Infraestructuras para movimiento de aeronaves.
• Estacionamiento y acceso de personas y vehículos.
• Vías de servicio, accesos viarios y ferroviarios.
• Instalaciones complementarias al servicio de aeronaves.
• Espacios para actividades complementarias.

Fases de Contratación Pública

• Informe justificativo del objeto de contratación.
• Acuerdo o resolución del órgano competente.
• Certificado de existencia de crédito económico.
• Pliego de Cláusulas Administrativas:
  • Precio inicial del contrato.
  • Requisitos mínimos de solvencia.
  • Tiempo de ejecución y de entrega.
  • Garantías.
  • Obligaciones de la Administración.
  • Derechos del contratista.
  • Penalizaciones por incumplimiento.
• Pliego de Prescripciones Técnicas:
  • Técnicamente, las calidades del contrato.
  • Fases de ejecución.
• Aprobación del expediente de contratación:
  • Licitación (por tres vías: ordinaria, urgente o de emergencia).
  • Adjudicación del contrato (criterio único o pluralidad de criterios).
• Presentación de documentación por el contratista (2 sobres: 1 con toda la información general y 2 solo con presupuesto y solvencia económica).

Tipos de Contratos

• Contrato de Obra.
• Contrato de Concesión de Obra Pública (requiere registro, estudio de viabilidad, cláusulas de programa).
• Contrato de Gestión de Servicio Público (la Administración es titular y el gestor es el contratista).
• Contrato de Servicio.
• Contrato de Suministro (incluye arrendamiento de bienes muebles e inmuebles).

Causas de Resolución de Contratos

• Demora en la comprobación del replanteo.
• Suspensión del inicio de obras por plazo superior a 6 meses por la Administración.
• Desistimiento o suspensión de obras por plazo superior a 8 meses por la Administración.
• Errores materiales del proyecto o presupuesto elaborado por la Administración que afecten al 20% del coste de la obra.
• Modificación del contrato por la Administración que altere el precio en ±20%.
• Muerte o incapacidad sobrevenida del concesionario o extinción de su personalidad jurídica.
• Declaración de concurso o insolvencia.
• Imposibilidad de iniciar procedimiento hipotecario por falta de interesados.
• Mutuo acuerdo entre concedente y concesionario.
• Secuestro de la concesión por plazo superior al establecido como máximo sin que el contratista haya garantizado la asunción completa de obligaciones.
• Demora superior a 6 meses del órgano de contratación en la entrega de terrenos o medios auxiliares necesarios.
• Rescate de la explotación.
• Supresión de la obra por razones de interés público.
• Imposibilidad de explotación por acuerdos adoptados por la Administración con posterioridad al contrato.
• Abandono, renuncia unilateral o incumplimiento del concesionario.

Acreditación de Solvencia

• Relación de obras ejecutadas en los últimos 5 años.
• Declaración acerca del personal técnico del que dispone el contratista.
• Títulos académicos y profesionales del empresario, directivos y responsables de obras.
• Indicación de medidas de gestión medioambiental.
• Declaración de plantilla media anual.
• Declaración sobre la maquinaria, material y equipo técnico del que se disponga.

Requisitos para Contratar con la Administración

• Ser persona española o extranjera con plena capacidad para obrar (mayor de 14 años) o jurídica con documento de escritura de constitución.
• Tener objeto social adecuado (solo se puede licitar a la actividad que desarrolla).
• Que acredite su solvencia económica, financiera y profesional; en obras, presentar informe económico expedido por el registro de clasificación.
• No estar incluido en prohibiciones.

Prohibiciones de Contratar

• Condena por delitos.
• No estar al corriente de pago de obligaciones tributarias o de la Seguridad Social.
• Falsedad en la declaración de requisitos para contratar.
• Incompatibilidad de altos cargos o de funcionarios públicos.
• Culpable de resolución de contrato anterior.
• Contratar personas en conflicto de intereses.
• Haber sido declarado en concurso o insolvente.
• Haber retirado indebidamente una proposición.

Conceptos Clave de Urbanismo

• Aprovechamiento Objetivo: (Real) Metros cuadrados de construcción de destino privado (techo) que permite el plan en un terreno dado.
• Aprovechamiento Tipo: Edificabilidad unitaria ponderada a fin de conseguir un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de las diferentes tipologías reguladas por el plan.
• Aprovechamiento Subjetivo: Susceptible de apropiación. Metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que el dueño tendrá derecho sufragando el coste de las obras de urbanización (90-95% del aprovechamiento tipo).
• Exceso de Aprovechamiento: Aprovechamiento Objetivo - Aprovechamiento Subjetivo.
• Patrimonio Municipal de Suelo (PMS): Aprovechamiento Objetivo - Aprovechamiento Subjetivo.

Solar

Parcela legalmente conformada y con características adecuadas para albergar el aprovechamiento urbanístico del plan.

Características:

• Con acceso rodado pavimentado.
• Con suministro de agua y energía con caudal y potencia suficientes.
• Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.
• Acceso peatonal.
• Encintado de aceras.

Clasificación del Suelo

• No Urbanizable.
• Urbanizable.
• Urbano.

Calificación del Suelo (Uso)

• Residencial.
• Terciario.
• Industrial.
• Dotacional.

Equidistribución

Justo reparto de beneficios y cargas en la ejecución del planeamiento.

Índices de Edificabilidad

• Índice de Edificabilidad Bruta (IEB): Máximo m²t/m²s de superficie total.
• Índice de Edificabilidad Neta (IEN): Máximo m²t/m²s de superficie neta destinada a cada uso.

Suelo No Urbanizable de Especial Protección

Implantaciones de actividades requieren:

• Licencia de autorización de actividad económica.
• Autorización y licencia ambiental (o comunicación ambiental).
• Declaración de Interés Comunitario (DIC).
• Licencia de obra.
• Cánones.

Segregación de Unidades Mínimas de Cultivo (UMC).

Conceptos Básicos de Urbanismo (Parámetros)

• Parámetros básicos de manzana y vial.
• Parámetros de parcela (solar).
• Parámetros de la posición de la edificación.
• Parámetros de ocupación (7).
• Parámetros de volumen y forma.

Planeamiento Urbanístico

Concepto

• Punto de vista material.
• Punto de vista jurídico.

Proceso de Planificación

• Estándares urbanísticos.
• Normas de aplicación directa.
• Poder judicial de los tribunales.

Ejecución del Planeamiento

• Expropiación.
• Compensación.
• Cooperación (condición de "Junta de Cooperación" 60%):
  • Bases de actuación de compensación y proyecto de compensación.

Tipos de Planeamiento

• Por organización territorial (Deuts).
• Por carácter de actuación (espacial y económico-temporal-jurídico (PAU/PAYS)).

Información que debe Recibir un Particular al Comprar una Vivienda

• Datos del promotor.
• Condiciones económicas.
• Características esenciales de la vivienda.
• Situación jurídica y administrativa del inmueble.
• Condiciones de uso y mantenimiento.

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Obligatoria a los 50 años y, posteriormente, cada 10 años.

Situaciones Urbanísticas Imprescriptibles

• Construcciones en zonas de dominio público (calles, parques).
• Construcciones en zonas de Suelo No Urbanizable de Especial Protección.

Clasificación del Suelo

División básica del término municipal en función de la situación física de cada suelo y su relación con el desarrollo urbanístico previsto.

Servidumbres

Las servidumbres son de ámbito estatal y de competencia exclusiva del Estado.

Servidumbre de Acceso al Mar

Delimitan el dominio público marítimo-terrestre y cómo afectan al dominio privado. Garantizan:

1. Acceso peatonal al mar cada 200m y de tráfico rodado cada 500m.
2. Servicio de protección para actividades de cultivo y plantación, y no edificación.

Suelo Urbano: 20m desde la línea de ribera del mar.

Suelo Urbanizable: 100m (y si el ayuntamiento autoriza, 200m).

Definiciones Relacionadas con la Costa

• Zona de Influencia: La ley establece que aquí se planificarán aparcamientos, prohíbe una densidad urbanística media superior a la de todo el municipio y establece un límite de altura que evita la formación de "pantallas". Será como mínimo de 500m.
• Zona de Tránsito: Mínimo 6m para uso peatonal y labores de mantenimiento y salvamento.
• Cauce: Terreno máximo cubierto por aguas en periodos de máximas crecidas.

Servidumbre de Aguas Continentales

• Cauce natural: De una corriente continua o discontinua de 5m de anchura a cada lado, donde se prohíbe edificar. Su uso es público y de mera conservación y mantenimiento.
• Zona de Policía: Dos franjas laterales de una distancia de 100m lineales. Cualquier actividad que se realice requiere autorización por parte del organismo competente. (Ejemplos: Cuencas del Segura y Júcar).

Servidumbre de Carreteras

A nivel estatal para autopistas, carreteras nacionales y autovías. Establecen las siguientes limitaciones:

• Zona de Explanación: Varía en función del tipo de carretera. 25m a cada lado de la arista de la calzada para autopistas, autovías y vías rápidas; 8m para el resto. Aquí no se permite obrar ni usos compatibles con la seguridad vial.
• Zona de Servidumbre: Dos franjas laterales a ambos lados del vial que se delimitan exteriormente por la arista de la explanación e interiormente por la arista de la calzada.
• Zona de Afección: A partir de la zona de servidumbre, 100m en autopistas, autovías y vías rápidas, y 50m en el resto.
• Límite de Edificación: A ambos lados de la explanada (no se permite edificar a 25 y 50m).

Órgano competente: Ministerio de Fomento.

Calzada: Vías destinadas a la circulación de vehículos, excluyendo el arcén.

Servidumbre de Ferrocarriles

• Zona de Dominio: Es la del terraplén + franja lateral de 8m.
• Zona de Servidumbre: 20m.
• Zona de Afección: 50m.

Programas de Actuación Urbanística (PAU/PAYS)

Carácter: económico, temporal y de gestión.

Función

• Definen el tiempo de ejecución y de actuación.
• Establecen costes y cargas de urbanización.
• Regulan las relaciones jurídicas entre la Administración y los propietarios.
• Delimitan unidades de ejecución.
• Facilitan la ejecución al fraccionar en partes.
• Establecen bases económicas.

Desarrollo

• Mediante gestión directa (Administración).
• Mediante gestión indirecta (tercero).

Documentos

• Alternativa Técnica: Resume y justifica los plazos de ejecución, contempla medidas de control y seguridad, incluye un inventario de preexistencias, estima aproximadamente los costes de ejecución y de compensación.
• Proposición Jurídico-Económica: Define condiciones jurídicas, económicas y financieras, controla las cargas de urbanización, verifica y calcula la viabilidad del proceso.

Plan General (PGOU)

Establecen la ordenación urbanística estructural para municipios completos y desarrollan pormenorizadamente el suelo urbano, siendo un instrumento ordinario. Su función es establecer el modelo de desarrollo urbanístico y territorial.

Ordenación

• Estructural: Comprende las determinaciones más importantes de organización del territorio y usos. Determina:
  • Directrices de la estrategia de ordenación urbana.
  • Clasificación del suelo.
  • Delimitación de las zonas de ordenación urbanística.
  • Ordenación del suelo no urbanizable.
  • Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal.
  • Delimitación de sectores para la redacción de Planes Parciales (PP).
  • Definición de la red primaria de dotaciones públicas.
• Pormenorizada: Completa la ordenación estructural para un ámbito concreto (rasantes, parcelación, alturas, etc.).

Documentación

• Informativa:
  • Memoria justificativa e informativa.
  • Planos de información.
• Normativa:
  • Directrices estratégicas de evolución urbana y ocupación del territorio.
  • Normas urbanísticas con fichas de planeamiento y de gestión de cada sector, unidad de ejecución o área de reparto.
  • Planos de ordenación.
  • Catálogo de bienes y espacios protegidos.

Promoción

• Conseller competente.
• Propietarios pueden iniciar el proceso.

Tramitación

• Estudio de todas las propuestas: Puede ser suspendido total o parcialmente.
• Información pública: Plazo de 1 mes para que toda persona pueda presentar quejas o sugerencias.

Aprobación

Entra en vigor a los 15 días de su aprobación y publicación en el BOE.

• Inicial: (Administración - Pleno y Alcalde, no más de 3 meses).
• Definitiva: (Ayuntamiento, máximo 6 meses).

Planes Parciales (PP)

Derivados del Plan General (PGOU), los desarrollan y completan mediante la ordenación pormenorizada de un ámbito determinado. Pueden modificar la ordenación estructural.

Documentos

• Informativos: Iguales a los del PGOU.
• Normativos: Normas urbanísticas, planos de ordenación, catálogo de bienes y espacios protegidos (si el PGOU no los incluye).

Tipos

• De mero desarrollo (solo detallan el PGOU sin modificarlo).
• Modificatorios del PGOU (requieren aprobación inicial del ayuntamiento y final de la Generalitat).

Planes de Reforma Interior (PRI)

Se asemejan a los Planes Parciales (PP) y diferencian los suelos con Programa de Actuación Integrada (PAI) de los que no lo tienen.

Planes Especiales (PE)

Modifican los Planes Generales (PGOU) y Planes Parciales (PP) desde una perspectiva especializada y solo ordenan aspectos concretos de un ámbito, pudiendo desarrollar los principales.

Objetivo y Función

• Crear o ampliar reservas de suelo dotacional.
• Definir, proteger, crear y concretar infraestructuras.
• Adoptar medidas para conservar inmuebles de interés cultural o arquitectónico.
• Vincular áreas o parcelas a la rehabilitación sujetas a algún régimen de protección.

Documentos

• Informativos:
  • Memoria descriptiva y justificativa.
  • Gráficos y estudios complementarios.
• Normativos:
  • Normas urbanísticas (de protección y mínimas de desarrollo de infraestructuras).
  • Reglamentación de la edificación.
  • Ficha de planeamiento y catálogo de planos de ordenación.

Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos

Instrumento modificador. Todo Plan General (PGOU) debe incluirlo.

Función

Proteger, conservar y rehabilitar un bien o espacio específico por su valor cultural, histórico, artístico o arquitectónico, similar a un Plan Especial (PE) pero de menor escala.

El registro de catálogos se actualiza periódicamente y a cada bien se le asigna una ficha donde se establece el nivel de protección:

• Integral: Incluye recintos, construcciones o elementos que se tienen que conservar íntegramente por su carácter cultural o monumental, sin modificar sus características.
• Parcial: Lo mismo que el integral, pero al menos en una parte (fachadas y espacios públicos).
• Ambiental: Elementos que, sin valor histórico, contribuyen a definir un entorno valioso (calles, plazas por su imagen).

Documentos

• Informativos:
  • Memoria justificativa y descriptiva.
  • Estudios complementarios.
  • Planos de información.
• Normativos:
  • Ficha de cada elemento.
  • Plano de situación.
  • Normativa de aplicación para cada grado de protección.

Estudio de Detalle

Instrumento menor que actúa en ausencia de los planes mayores. Es territorial y comprende calles, manzanas o unidades de ejecución. No puede alterar el destino del suelo ni su aprovechamiento.

Función

• Señalar rasantes y alineaciones.
• Completar y adaptar al PGOU.
• Ordenar volúmenes.
• Crear nuevos viales o suelos dotacionales sin suprimir los que generan planes superiores.

Documentos

• Memoria justificativa.
• Planos (de información, de ordenación pormenorizada, de perspectiva de la manzana, de ordenación).

Implicaciones Ambientales en la Edificación

Para edificar no es suficiente la licencia; además, hay que verificar si las leyes ambientales lo permiten para estudiar el impacto ambiental provocado. Se aplica el grado de contaminación, siendo los bajos de mera comunicación. Es posible mediante instrumentos de intervención administrativa, que son:

• Autorización Ambiental:
  • Para instalaciones de combustión, producción de metales, plantas de reciclaje, industrias textil, cartón, mineral y siderúrgica, tratamientos de aguas, actividades agrícolas.
  • Competencia: Generalitat.
  • Objeto:
    1. Prevenir y reducir la acumulación y generación de residuos y proteger los recursos naturales.
    2. Adoptar medidas adecuadas contra la contaminación y reducir el riesgo de impacto sobre las personas.
  • Tramitación:
    1. Solicitar en el ayuntamiento informe de compatibilidad urbanística.
    2. Presentar la solicitud y proyecto básico ante la Conselleria.
    3. Realizar estudio de impacto ambiental y acústico proponiendo medidas a tomar.
  • Aprobación: Teniendo todos los requisitos, se publica en el BOE durante 30 días para que la gente opine. El plazo máximo es de 8 meses; en caso de no haber contestación por la Administración, se considera silencio administrativo.
• Licencia Ambiental:
  • Para actividades no contempladas en la anterior y que, además, modifican una autorización ambiental.
  • Competencia: Alcalde.
  • Tramitación: Solicitud, proyecto básico, estudio acústico, proyecto de obra y licencia de apertura.
  • Aprobación: Máximo 3 meses, 10 días para completar la documentación, si no, se deniega.
• Comunicación Ambiental:
  • Para actividades inocuas (no molestas) y las que no aparecen en los dos puntos anteriores. Se comunica en el ayuntamiento y se presenta certificado de compatibilidad.
  • Aprobación: 30 días, silencio administrativo positivo o negativo.

Tipos de Agentes Urbanizadores

• Edificador.
• Rehabilitador.
• Urbanizador.

También puede ser el propietario o persona jurídica que se presente en caso de no poder hacerlo el primero.

Efectos de la Declaración de Ruina

• Cese de la obligación de realizar obras de conservación.
• Adopción de medidas cautelares para evitar daños físicos (amenaza de vida - ruina inminente).
• Estudio de la causa del hecho con posibles castigos (por incumplimiento).
• En caso de bien catalogado, el propietario está legitimado para rehabilitar.

Diferencia entre Reparcelar y Parcelar

• Reparcelar: Concreción mediante los instrumentos de equidistribución y reajuste, y división de acuerdo con el planeamiento.
• Parcelar: Acto de segregación o agregación de una superficie para que la parte dividida o agregada forme una parcela independiente. Nunca por debajo de la parcela mínima.