Marco Legal y Operativo en la Ejecución de Obras de Ingeniería Civil

1. Fundamentos de los Derechos Reales: Propiedad y Servidumbres

Un derecho real es el poder otorgado por el ordenamiento jurídico, de forma inmediata y absoluta sobre una cosa, que implica en su titular un poder pleno o parcial sobre la misma. Cuando es de carácter pleno, estamos ante el derecho real de propiedad y, si la cosa sobre la que se ejercita el poder tiene naturaleza de inmueble, hablamos de propiedad inmobiliaria.

Cuando es de carácter parcial, nos referimos a derechos reales limitados, entre los cuales se encuentran el derecho real de servidumbre y el derecho de superficie.

1.1. Clases de Servidumbre

Las servidumbres pueden clasificarse según diversas características:

• Continuas: Su uso es o puede ser incesante, sin intervención de ningún hecho del hombre.
• Discontinuas: Se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
• Aparentes: Se anuncian y están a la vista por signos externos.
• No Aparentes: No presentan indicio de su existencia.
• Positivas: Imponen al predio sirviente dejar hacer algo o hacerlo él mismo.
• Negativas: Prohíben al predio sirviente hacer algo que sería lícito sin la servidumbre.
• Legales: Establecidas por ordenamiento jurídico.
• Voluntarias: Establecidas por la voluntad del individuo.

Además, puede darse un derecho de servidumbre real o predial (cuando existen dos propietarios y dos propiedades, y uno es el predio dominante) o un derecho de servidumbre personal (solo una propiedad, no hay predio dominante).

1.2. Servidumbres Legales

Las servidumbres legales son aquellas impuestas por la ley, y tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares. Entre las más comunes se encuentran:

• Servidumbre de Aguas: Los predios inferiores están sujetos a recibir aguas de predios superiores.
• Servidumbre de Riberas de Ríos: Tres metros de riberas de ríos están sujetos a servidumbre de uso público.
• Servidumbre de Acueducto: Permite pasar por predios intermedios previa indemnización.
• Servidumbre de Paso: Propiedad con derecho a exigir paso a fincas vecinas previa indemnización.
• Servidumbre de Medianería: Cuando existen medianerías que afectan a dos fincas.
• Servidumbre de Luces y Vistas: No se puede abrir hueco en medianería sin consentimiento del otro (se exige una distancia mínima de 2 metros para luces).
• Servidumbre de Desagües: Tejados dispuestos para que el agua recogida caiga en el propio suelo.

1.3. Derecho de Superficie

El derecho de superficie es un derecho real que confiere a su titular el poder de edificar o plantar y mantener la edificación o plantación de su propiedad, en suelo propiedad de otra persona. El plazo de duración de este derecho no excederá de 75 años.

2. Desarrollo Esquemático de Temas Clave en Proyectos de Ingeniería

2.1. Trabajos Previos al Inicio de la Obra, Permisos y Tramitaciones

Antes de iniciar cualquier obra de construcción, es fundamental llevar a cabo una serie de trabajos previos y obtener los permisos y tramitaciones necesarios:

• Apertura del centro de trabajo.
• Acometidas de servicios:
  • Eléctrica
  • Agua
  • Teléfono
  • Alcantarillado
• Vallado perimetral de la obra.
• Permiso de acceso en obra (gestionado con el Ayuntamiento).
• Pequeñas edificaciones auxiliares para el personal y materiales:
  • Zona para personal técnico.
  • Zona de trabajadores (vestuarios, aseos).
  • Zona de primeros auxilios.
  • Zonas de almacenes y acopios.
• Disposición de maquinaria:
  • Grúa.
  • Planta de hormigonado (si aplica).
  • Pequeña maquinaria y herramientas.

2.2. Agentes Intervinientes en la Obra

En un proyecto de construcción, intervienen diversos agentes con roles y responsabilidades específicas. Además de la Constructora (con sus departamentos técnico, de planificación, de gestión, de administración, de seguridad y de control de calidad), es fundamental considerar a todos los agentes clave que participan:

• Promotor.
• Proyectista.
• Director de Obra.
• Director de Ejecución de Obra.
• Coordinador de Seguridad y Salud.
• Entidades de Control de Calidad (ECC).
• Laboratorios de Control de Calidad.
• Suministradores.
• Subcontratistas.

2.3. Documentación de la Obra

La correcta gestión de un proyecto de construcción requiere una exhaustiva documentación. Los documentos principales incluyen:

• Informe Geotécnico.
• Planos:
  • Topográfico.
  • Cimentación.
  • Saneamiento.
  • Pilares.
  • Vigas.
  • Forjado.
  • Cubierta.
  • Albañilería.
  • Acabados.
  • Carpintería.
  • Instalaciones (eléctricas, fontanería, climatización, etc.).
  • Urbanización.
  • Detalles constructivos.
• Memoria:
  • Expositiva.
  • Justificativa.
• Pliego de Condiciones:

  Se divide en condiciones generales y técnicas, y suele incluir los siguientes apartados:

  • Características de los materiales.
  • Prescripciones técnicas.
  • Criterios de recepción.
  • Programa de trabajos.
  • Criterios de medición.
  • Condiciones de pago.
  • Garantías.
• Mediciones.
• Presupuesto:
  • Precios unitarios.
  • Precios descompuestos.
  • Presupuesto general.