Métodos de Valoración de Suelo Rural por Capitalización de Renta
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VALORACIÓN DEL SUELO RURAL
El valor del suelo rural debe determinarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación, según su estado en el momento de valorarlo.
Modelo de Capitalización
a) Cálculo de la Renta de Explotación
Si es posible, mediante la diferencia de ingresos y costes:
R = I – C
- R:
- Renta anual real o potencial, en €/hectárea.
- I:
- Ingresos anuales de la explotación, en €/hectárea.
- C:
- Costes anuales de la explotación, en €/hectárea.
Si no es posible, se calcula como:
R = CA + DM
- R:
- Renta anual real o potencial, en €/hectárea.
- CA:
- Canon de arrendamiento o compensación anual, en €/hectárea.
- DM:
- Valor anual de derechos y mejoras atribuibles al usuario, en €/hectárea.
Ingresos
Los ingresos incluyen:
- Venta de productos, otros recursos o materiales de la explotación.
- Prestación de servicios de la explotación.
- Alquiler de explotaciones.
- Subvenciones de carácter estable.
Costes
Los costes incluyen:
- Compras a terceros de materias primas para la actividad productiva de la explotación.
- Pagos por servicios prestados por terceros necesarios para la explotación.
- Coste de compra de equipos, maquinaria, instalaciones, o de su alquiler.
- Sueldos y salarios.
- Suministros de recursos requeridos (agua, luz, etc.).
- Impuestos, etc.
b) Capitalización de la Renta de Explotación
En general:
V = (R1 / (1+r)1) + (R2 / (1+r)2) + ... + (Rn / (1+r)n)
- V:
- Valor de capitalización, en €.
- R1, R2, ..., Rn:
- Renta anual de explotación desde el primer año hasta el final de la vida útil, en €.
- r:
- Tipo de capitalización.
Si la renta de capitalización, R, es constante en el tiempo:
V = R / r
- V:
- Valor de capitalización, en €.
- R:
- Renta anual constante de la explotación, en €.
- r:
- Tipo de capitalización.
Cuando es imposible la explotación del suelo rural:
V = R / r
- V:
- Valor del suelo rural en caso de imposible explotación, en €.
- R:
- Renta teórica anual (aproximadamente 1/3 de la real) en ausencia de explotación, en €.
- r:
- Tipo de capitalización.
c) Tipos de Capitalización (según los usos y aprovechamientos de la explotación)
- r1: La última referencia del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años.
- r2 (si se desarrollan actividades agropecuarias o forestales): El resultado de multiplicar r1 por el coeficiente corrector dado en el Anexo I del RV (Reglamento de Valoración).