Modalidades Contractuales Clave en la Ejecución de Obras de Construcción

Modalidades de Ejecución de Obras

El contrato de ejecución de obras se caracteriza por tener como fin la construcción de un inmueble con vinculación total al terreno para el que ha sido proyectado, en el que queda ubicado y sobre el cual se desarrollan todos los trabajos fundamentales. En la práctica, este tipo de contrato admite tres modalidades principales:

1. Contrato de Obra a Tanto Alzado o por Ajuste

   El contrato por ajuste alzado consiste en determinar previamente un precio global para todos los trabajos que se realizarán conforme a un plan acordado.

   • Ajuste Alzado Absoluto

     Se da cuando las partes no han previsto, en el contrato, la posibilidad de modificar el plano ni variar el precio.

   • Ajuste Alzado Relativo

     Se establece cuando el precio global fijado puede aumentar o disminuir proporcionalmente si las cantidades realmente ejecutadas exceden o son inferiores a las evaluaciones designadas en el presupuesto.

   Ventajas e Inconvenientes

   • Ventaja Principal: El contratante sabe de antemano el precio exacto de la obra, aunque la realidad indica que el precio siempre excede las previsiones iniciales.
   • Inconveniente: El constructor debe proponer un precio elevado para compensar los riesgos en épocas de inestabilidad económica, por lo que suelen proponerse modificaciones durante la ejecución.

2. Contrato por Unidad de Medida

   Consiste en fijar precios unitarios para cada tipo de trabajo o material. Se distinguen dos clases:

   • Con Determinación de Cantidad

     Además del precio unitario, se fijan las unidades que el constructor se obliga a ejecutar, reservándose el contratante la posible disminución o aumento en una proporción relativa.

   • Sin Determinación de Cantidad

     Se establece solo el precio por unidad, sin fijar las unidades totales; desconociéndose, por tanto, el precio final de la obra. En cada precio unitario existe una especie de ajuste respecto a las diversas clases de obras.

3. Contrato por Administración

   Mediante esta modalidad, el contratista asume la obligación de ejecutar la obra y adquirir los materiales precisos por encargo o delegación del contratante. El propietario se obliga a pagar el coste efectivo de los trabajos y materiales, más una remuneración por las tareas del contratista.

   La estimación de los trabajos se realiza al final de la obra, aunque pueden existir anticipos. La remuneración del contratista se fija generalmente en porcentaje (%) del precio final de la obra, aunque también puede ser una cantidad fija (lo cual es más conveniente para evitar que aumente el gasto y, por ende, su beneficio).

   Ventajas e Inconvenientes

   • Ventaja: El constructor no tiene que cubrir los riesgos del coste, lo que abarata la construcción y permite que los costes se ajusten a la realidad del mercado.
   • Inconveniente: La indeterminación del precio total hasta el final de la obra.