Modos de Adquisición y Transmisión de Derechos Reales en el Derecho Español

Lección 13

4) Modos de adquisición y transmisión de los derechos reales

4.1. La ocupación

Es un modo de adquisición originaria en virtud de la toma de posesión de una cosa que carece de dueño con ánimo de adquirir su propiedad. Solo es aplicable a las cosas muebles. En el caso de los bienes muebles que hayan sido perdidos por sus dueños, tampoco es posible adquirir la propiedad por ocupación, sino que se aplican las reglas previstas en el Código Civil para el hallazgo, según las cuales el que encuentra los bienes debe ponerlos a disposición de la autoridad competente.

4.2. La accesión

Según el Código Civil, la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que se les une o incorpora natural o artificialmente. Entre los diferentes supuestos de accesión, el más importante es el de incorporación de cosas muebles a otras inmuebles. Los principios básicos en esta materia se pueden sintetizar del siguiente modo:

• La edificación realizada en un inmueble se presume hecha por el propietario del suelo y a su costa, salvo prueba en contrario.
• Si la edificación la realiza un tercero en suelo ajeno, o el propietario del suelo pero con materiales ajenos, la propiedad de lo construido se atribuye al propietario del suelo.
• Los desequilibrios patrimoniales que hayan podido producirse como consecuencia de la aplicación de la regla anterior podrán corregirse mediante la realización de los reembolsos o el pago de las indemnizaciones que sean procedentes, en función de la buena o mala fe de los sujetos implicados.
• En el caso concreto de las construcciones extralimitadas, la jurisprudencia ha establecido que, si hay buena fe por parte del que se extralimita en la construcción, se aplica el principio de “accesión invertida”, de tal manera que el constructor adquiere la propiedad del terreno invadido mediante el pago de su valor.

4.3. El sistema del título y el modo

La adquisición de derechos reales a título derivativo puede tener lugar, fundamentalmente, en virtud de la sucesión “mortis causa”. En el Derecho español, la celebración de un contrato destinado a transmitir la propiedad u otros derechos reales no opera por sí misma el efecto transmisivo. Se requieren dos elementos:

• A) Título: Un contrato válido de finalidad transmisiva (compraventa, permuta, etc.).
• B) Modo o tradición: La transmisión efectiva tiene lugar cuando se produce la tradición, que puede ser real (entrega material de la cosa) o simbólica (entrega de llaves, documentos, etc.). El título, si no va seguido de tradición, solo da origen a la obligación de transmitir; el modo, si no va precedido de un título válido, tampoco transmite el derecho, sino solo, en su caso, la posesión.

4.4. La usucapión

La “prescripción adquisitiva” consiste en la adquisición originaria de la propiedad y otros derechos reales en virtud de la posesión continuada en el tiempo y con las condiciones establecidas por la Ley. Existen dos tipos de usucapión, cuyos requisitos son:

• A) La usucapión ordinaria requiere:
  • Posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida.
  • Transcurso del tiempo. Son de tres años para los derechos sobre bienes muebles y diez años para los derechos sobre bienes inmuebles.
  • Buena fe en la posesión, que se presume salvo prueba en contrario.
  • Existencia de un justo título.
• B) La usucapión extraordinaria requiere solamente:
  • Posesión en concepto de dueño, público, pacífico e ininterrumpido.
  • Transcurso del tiempo. Seis años para los derechos sobre bienes muebles, y treinta años para los derechos sobre bienes inmuebles.