Normas ISO 9000: Implementación y Documentación del Sistema de Calidad

Normas ISO 9000: Implementación y Documentación del Sistema de Calidad

Las normas ISO 9000 constituyen un estándar básico de Aseguramiento de Calidad, reconocido internacionalmente, que se materializa a través de tres modelos certificables. Más de cien mil empresas en el mundo cuentan con esta certificación. En Chile y América Latina, la certificación ISO 9000 representa una ventaja competitiva, mientras que en Europa es un requisito fundamental para la subsistencia en el mercado.

Modelos de Aseguramiento de la Calidad ISO 9000

Cualquiera de los modelos elegidos debe ser documentado de forma consistente. Aunque no existe una norma internacional que especifique cómo documentar el Sistema de Calidad, la práctica y la experiencia de las empresas certificadas han consolidado un esquema ampliamente aceptado: el modelo piramidal de documentación.

La Norma Chilena 2000/1 define el Sistema de Calidad como "la Estructura Organizacional, los Procedimientos, los Procesos y los Recursos necesarios para implementar la Gestión de Calidad". Este sistema es la forma sistemática y organizada de prevenir, detectar, corregir, mejorar y demostrar las acciones relacionadas con la Calidad.

Dentro de los modelos de Sistema de Calidad reconocidos internacionalmente, los propuestos por la serie ISO 9000 son los más difundidos. Estas normas son generales y aplicables a todo tipo de empresas, por lo que cada organización debe adaptarlas a sus particularidades, eligiendo uno de los tres modelos de Aseguramiento de la Calidad:

• ISO 9001: Sistema de Calidad - Modelo de Aseguramiento de Calidad en el Diseño, Desarrollo, Producción, Instalación y Servicio.
• ISO 9002: Sistema de Calidad - Modelo de Aseguramiento de Calidad en Producción, Instalación y Servicio.
• ISO 9003: Sistema de Calidad - Modelo de Calidad en la Inspección y Ensayos Finales.

Aunque estas normas no profundizan en aspectos como el Desarrollo de las Personas, la Calidad de Vida en el Trabajo, la Seguridad, la Contribución Social de la Empresa, la Preservación del Medio Ambiente y el Benchmarking, una correcta implementación del Sistema de Calidad puede sentar una base sólida para avanzar hacia la Gestión de Calidad y servir como carta de presentación ante el mercado.

Documentación del Sistema de Calidad: La Pirámide Documental

Autor: Nelson Berríos Villagra, Jefe de Depto. Gestión de Calidad, Constructora Concreta S.A.

El Sistema de Calidad de una empresa se concreta y respalda a través de la documentación. Sus objetivos incluyen reducir costos por mala calidad, facilitar la capacitación, asegurar la correcta ejecución de tareas clave y generar confianza en el cliente.

La documentación debe estar interrelacionada y controlada. Cada nivel debe ser aprobado por la persona con la autoridad correspondiente. Se recomienda una estructura piramidal de tres niveles (los Registros, técnicamente, no se consideran documentos):

1. Manual de Calidad: Documento de mayor importancia, ubicado en la cima de la pirámide.
2. Procedimientos: Segundo nivel de la pirámide.
3. Instructivos: Tercer nivel de la pirámide.

En la base de la pirámide se encuentran los Registros.

Los tres niveles deben estar actualizados. Las modificaciones se realizan según un procedimiento escrito. Cada empresa define la extensión de su documentación según sus características.

Instructivos

Los Instructivos, ubicados en el tercer nivel, detallan los aspectos técnicos de cada tarea. Los Procedimientos hacen referencia a los Instructivos cuando se necesita una explicación detallada. Deben ser elaborados en conjunto con el personal encargado de la tarea, aprobados por una autoridad técnica y, generalmente, estar visibles en el puesto de trabajo.

No todos los Procedimientos requieren Instructivos, pero se redactarán cuando su ausencia afecte la Calidad. Se clasifican en Instructivos de Gestión (proceso administrativo) e Instructivos Operativos (proceso productivo). En este nivel también se incluyen Métodos de Inspección, Métodos de Calibración, Planos, Impresos, etc. Ejemplos: Montaje de Vigas Maestras, Reparación de Grietas.

Registros

Los Registros, base de la pirámide, son la descripción escrita de una actividad. Resultan de cumplir con los Procedimientos e Instructivos. Ejemplo: Lista de Chequeo para verificar el cumplimiento de los ítemes de control en la Estructura de Techumbre.

Se revisan en las Auditorías. Deben ser fáciles de llenar, entender y agrupar la información. Prueban que el Sistema de Calidad está operativo. Ejemplos: Órdenes de Compra, Listas de Chequeo, Certificados, etc.

Herramientas para Asegurar la Calidad

Introducción

La evolución del concepto de calidad ha pasado de un enfoque de control final a un enfoque de Control de Calidad en el proceso, bajo el lema: "La Calidad no se controla, se fabrica".

Existen siete Herramientas Básicas ampliamente adoptadas para la mejora de la Calidad y la solución de problemas operativos:

• Hoja de control (Hoja de recogida de datos)
• Histograma
• Diagrama de Pareto
• Diagrama de causa-efecto
• Estratificación (Análisis por Estratificación)
• Diagrama de Dispersión
• Gráfica de control

Estas herramientas, aplicadas con un método estandarizado, pueden resolver hasta el 95% de los problemas. Se complementan con técnicas cualitativas como:

• Lluvia de ideas (Brainstorming)
• Encuesta
• Entrevista
• Diagrama de Flujo
• Matriz de Selección de Problemas, etc.

Estas herramientas sirven para:

• Detectar problemas
• Delimitar el área problemática
• Estimar factores causantes
• Verificar la veracidad del problema
• Prevenir errores
• Confirmar mejoras
• Detectar desfases

En la construcción, las herramientas más utilizadas son: Hojas de Control, Diagrama de Pareto y Diagrama Causa-Efecto.

Herramientas de Control de Calidad: Descripción Detallada

A continuación, se describen las diferentes herramientas de control de calidad:

Hoja de Control u Hoja de Recogida de Datos

Sirve para reunir y clasificar información según categorías, registrando frecuencias. Su propósito principal es facilitar la recopilación y análisis de datos. Funciones:

• Distribución de variaciones de variables.
• Clasificación de artículos defectuosos.
• Localización de defectos.
• Causas de defectos.
• Verificación de tareas de mantenimiento.

Antes de recopilar datos, se debe analizar:

• Tipo de información (cualitativa o cuantitativa).
• Método y documento de recopilación.
• Uso y análisis de la información.
• Responsable de la recopilación.
• Frecuencia de análisis.
• Lugar de ejecución.

Objetivos de la hoja de control:

• Investigar procesos de distribución.
• Identificar artículos defectuosos.
• Localizar defectos.
• Identificar causas de efectos.

Secuencia de pasos para aplicar la hoja de control en una construcción:

1. Identificar el elemento de seguimiento (partida).
2. Definir el alcance de los datos.
3. Fijar la periodicidad.
4. Diseñar el formato de la hoja.

Histograma

Presenta una serie de medidas clasificadas y ordenadas. Se determinan los valores máximos y mínimos, se calcula el rango (diferencia entre valor máximo y mínimo) y se define el número de clases y el intervalo de cada clase. La marca de clase es el valor medio de cada clase.

El histograma se usa para:

• Comunicar la variabilidad del sistema.
• Mostrar el resultado de un cambio.
• Identificar anormalidades.
• Comparar la variabilidad con los límites de especificación.

Procedimientos de elaboración:

1. Reunir datos (al menos 50 puntos de referencia).
2. Calcular la variación (valor máximo - valor mínimo).
3. Calcular el número de barras (raíz cuadrada del número de puntos de referencia).
4. Determinar el ancho de cada barra (variación / número de barras).
5. Calcular el intervalo (localización en el eje X de las fronteras de cada barra).
6. Construir una tabla de frecuencias.
7. Elaborar el histograma.

Diagrama de Pareto

Herramienta para priorizar problemas o causas. Se basa en el principio de que el 20% de las causas resuelven el 80% de los problemas. Procedimientos:

1. Decidir el problema a analizar.
2. Diseñar una tabla de conteo.
3. Recoger datos y calcular totales.
4. Elaborar una tabla de datos para el diagrama.
5. Jerarquizar los ítemes.
6. Dibujar ejes y gráfico de barras.
7. Dibujar la curva acumulada.
8. Añadir información necesaria.

Para determinar las causas principales, se traza una línea horizontal desde el 80% en el eje vertical derecho hasta la curva acumulada, y luego una línea vertical hacia el eje horizontal. Los ítemes entre esta línea y el eje izquierdo son las causas principales.

Ejemplo:

Se presenta un listado de fallas en terminaciones de un edificio. Se ordenan de mayor a menor según repeticiones. El 80% de las fallas corresponde a 7 tipos (aproximadamente el 22% de los tipos de fallas).

Diagrama Causa-Efecto (Espina de Pescado o Ishikawa)

Sirve para solucionar problemas de calidad. Se identifican las causas principales (Mano de obra, Materiales, Equipos, Métodos) que contribuyen a un problema específico.

Estratificación

Clasifica la información recopilada según criterios como: Tipo de defecto, Causa y efecto, Localización del efecto, Material, producto, fecha, grupo de trabajo, operador, proveedor, lote, etc.

Diagrama de Dispersión

Estudia la relación entre dos variables. Ejemplos: velocidad del piñón y dimensiones de una parte, concentración y gravedad específica.

Gráficas de Control

Estudian la variación de un proceso. Son gráficas lineales con límites de control superior e inferior y una línea central. Muestran si un proceso está bajo control, resultados que requieren explicación y definen los límites de capacidad del sistema.

Control de Calidad en las Partidas de Construcción

Introducción

Tras obtener el permiso de construcción y aprobar los proyectos, se inician los trabajos. Las necesidades de financiamiento pueden generar presión, especialmente en la obra gruesa, lo que puede llevar a una pérdida de rigurosidad en el control y a desviaciones que afectan la calidad y aumentan los costos.

Ubicación de los Ejes y Niveles del Proyecto

Trabajar con medidas variables requiere líneas de referencia precisas: ejes y niveles. Un trazado deficiente de ejes al inicio prolongará los problemas durante toda la construcción.

Ejes

Replanteo del Terreno

Niveles

Los niveles son planos horizontales imaginarios que sirven de referencia para las alturas. El plano de pavimento terminado de cada piso es el plano de nivel. El nivel 0 o cota 0 es el piso a nivel o un poco más alto que el terreno. Desde la cota 0 se miden alturas y distancias.

Líneas de Nivel

Se marca una línea horizontal a un metro de altura del pavimento terminado en los muros interiores. De esta línea se miden alturas de dinteles, vigas, losas y cadenas. Se usan plantillas para alturas repetitivas.

Moldajes

Los moldajes deben garantizar resistencia a las cargas y estanqueidad. Normas Aplicables: NCh 172. Of 79, NCh 174. Of 73, NCh 176/1 Of. 74, NCh 176/2. Of 86 Mod. 1988. El encargado debe conocer forma, dimensiones y ubicación. Se verifica ubicación, aplomo y amarre. El recubrimiento de las losas es importante.

Clasificación de los Moldajes según su Material de Confección

• Madera.
• Acero.

Longitud de Empalme

Las longitudes de empalmes mínimas dependen de las solicitaciones, la calidad del acero y la clase del hormigón. Los empalmes deben evitar formar líneas y ubicarse lejos de zonas de tracción máxima. Pueden ser por traslape, conexiones mecánicas o soldadura. Se presenta una tabla resumen de longitudes de empalmes según la norma A.C.I.

Recepción de Armadura

Se realiza mediante hojas de control o cartillas de inspección, considerando especificaciones técnicas y normativas. Se presenta una cartilla de inspección para armaduras de muro.

Hormigón

Considera preparación, vaciado, compactación, curado y descimbre. Normas Aplicables: NCh 163. Of 79, NCh 166. Of 77, NCh 170. Of 85, NCh 171. Of 75, NCh 1019. Of 74, NCh 1564 Of. 79, NCh 1934 Of. 92, NCh 1037 Of 77, NCh 1038 Of 77, NCh 1170 Of 77, NCh 1443 Of 78, NCh 1729 Of 86, NCh 429, 430, y otras. Se inspeccionan moldajes y enfierraduras. Se revisan puntales, amarras, ejes y junturas. La construcción de un elemento de hormigón armado termina con el descimbre. Se deben respetar tolerancias para obra gruesa.

Control de Calidad de los Ladrillos Cerámicos

Clasificación y designación (NCh-169): Tipos, Clases y Grados.

• Tipos: Según proceso de producción (Tipo I: a máquina, Tipo II: a mano).
• Clase (ladrillo a mano): Según características estructurales (mnM: Macizo).
• Grado (ladrillo a mano): ...

Los ladrillos se almacenarán evitando contacto con el terreno y protegidos de la humedad.

Condiciones de presentación y terminación (NCh. 169):

• Eflorescencias: Exentos de nódulos nocivos. Se aceptan velos blanquecinos o negros que no dejen marcas.
• Disgregaciones: ...
• Partiduras: Se acepta hasta un 10% de fracciones defectuosas.
• Defectos superficiales: No se aceptan grietas, incrustaciones, etc. que afecten la resistencia o impidan la ejecución normal.
• Sonido: Sonido claro de timbre metálico al ser golpeados.
• Color y textura: ...

Ensayos de Certificación de Calidad

El proveedor certificará las características mediante un certificado de un laboratorio oficial. Los ensayos se efectúan según:

• Ensayo de comprobación de dimensiones (NCh 168).
• Ensayo de comprobación de forma (NCh 168).
• Ensayo de resistencia a la compresión (NCh 167).

Colocación Albañilería

Se deben evitar cargas o esfuerzos que produzcan pérdidas de plomo o desviaciones. Tolerancias máximas para obra gruesa:

• Desviaciones con respecto a la vertical: 6 mm / 3 m.
• Desviaciones de nivel: 6 mm / 3 m.
• Desplazamientos de ejes en planta: 12 mm / 6 m.

Variaciones de Dimensiones:

• Vanos: ± 6 mm.
• Espesores: - 6 mm. + 12 mm.

Se verificará que las desviaciones de verticalidad no sobrepasen 9 y 12 mm en alturas acumuladas de 6 y 12 m respectivamente. Las albañilerías se recibirán con alineamiento y verticalidad controlada, juntas llenas y terminación especificada. La superficie debe estar limpia y sin defectos.

Albañilería en Bloques Huecos de Hormigón de Cemento

Muros resistentes en albañilería armada de bloques huecos de hormigón de cemento, clase A de 390 x 190 x 190 mm. con aparejo en soga. Normas Aplicables: NCh 148 Of 68.

Ordenanza General de Urbanismo y Construcción: Aspectos Clave

La "Ordenanza reglamenta la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y regula el procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, el proceso de urbanización, el proceso de construcción, y los estándares técnicos de diseño y de construcción exigibles en los dos últimos." El Ministerio de Vivienda y Urbanismo estudia las modificaciones que la Ordenanza requiera.

Definiciones

Se presentan definiciones clave extraídas de la Ordenanza, necesarias para la comprensión de los siguientes capítulos:

• Acera: Parte de una vía destinada a peatones.
• Alteración: Supresión o adición que afecta a un elemento estructural o fachada.
• Altura de edificación: Distancia vertical entre el suelo natural y un plano superior.
• Ampliación: Aumento de superficie edificada posterior a la recepción definitiva.
• Calzada: Parte de una vía destinada a vehículos.
• Capacidad máxima de edificación: Margen volumétrico máximo construible.
• Coeficiente de constructibilidad: Número que multiplicado por la superficie total del predio fija el máximo de metros cuadrados construibles.
• Construcción: Obras de edificación o urbanización.
• Constructor: Profesional competente a cargo de la ejecución de una obra.
• Edificación colectiva: Unidades funcionales independientes.
• Edificación continua: Emplazada a partir de deslindes laterales, ocupando todo el frente.
• Edificación pareada: Dos edificaciones en un deslinde común.
• Edificio: Edificación con uno o más recintos.
• Edificio comercial: Destinado al comercio de mercaderías.
• Espesor de un muro: Dimensión transversal al plano del muro.
• Inspector técnico: Profesional independiente que fiscaliza la ejecución de obras.
• Libro de Obras: Documento oficial con instrucciones y observaciones a la obra.
• Línea de edificación: Señalada en el instrumento de planificación territorial.
• Línea oficial: Deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público.
• Lote: Superficie de terreno resultante de la división del suelo.
• Loteo de terrenos: División del suelo con apertura de nuevas vías públicas.
• Modificación de proyecto: Cambios a un proyecto entre el permiso y la recepción definitiva.
• Muro cortafuego: Cumple con la resistencia al fuego requerida.
• Muro de separación: Divide un predio o edificio del mismo dueño.
• Muro divisorio: Separa dos propiedades distintas.
• Muro exterior: Limita exteriormente un edificio.
• Muro medianero: Pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.
• Muro soportante: Resiste una carga determinada, además de su propio peso.
• Norma técnica: Elaborada por el Instituto Nacional de Normalización (INN).
• Norma Técnica Oficial: Aprobada por decreto supremo.
• Obras de mantención: Conservan la calidad de terminaciones e instalaciones.
• Obra gruesa: Desde los cimientos hasta la techumbre, sin terminaciones.
• Obra gruesa habitable: Techada y cerrada, con piso afinado y baño habilitado.
• Obra menor: Modificación que no altera la estructura o ampliaciones hasta 100 m2.
• Obra nueva: Construida sin utilizar partes preexistentes.
• Pendiente promedio de un terreno: Inclinación del terreno respecto al plano horizontal.
• Piso subterráneo: Paramentos bajo la superficie del terreno circundante.
• Pórtico: Circulación cubierta con arcadas o columnas.
• Predio: Denominación genérica para terrenos, parcelas, etc.
• Predio remanente: Superficie inferior a la mínima establecida.
• Profesional competente: Arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil.
• Profesional especialista: Profesional con especialidad relacionada al estudio que suscribe.
• Propietario: Declara ser titular del dominio del predio.
• Propietario primer vendedor: Realiza la primera enajenación de unidades vendibles.
• Proyectista: Profesional a cargo de la confección del proyecto.
• Proyecto: Conjunto de antecedentes de una obra.
• Proyecto no residencial: Destino no habitacional superior al 30%.
• Proyecto residencial: Destino habitacional superior al 70%.
• Rasante: Recta imaginaria que define la envolvente teórica.
• Red vial básica: Vías importantes para el transporte urbano.
• Red vial estructurante: Vías importantes para el desarrollo urbano.
• Revisor independiente: Verifica que proyectos y obras cumplan las disposiciones legales.
• Subdivisión de terrenos: División del suelo sin obras de urbanización.
• Suelo natural: Estado natural del terreno antes de modificaciones.
• Superficie edificada: Calculada horizontalmente por pisos, sin vacíos.
• Superficie servida: Superficie útil que se sirve de sistemas de evacuación.
• Superficie útil: Suma de la superficie edificada de las unidades.
• Supervisor: Autor del proyecto de arquitectura.
• Tabique no soportante: Elemento de separación no estructural.
• Tabique soportante: Resiste carga, además de su propio peso.
• Techumbre: Desde el cielo del recinto más elevado hasta la cubierta.
• Urbanizar: Ejecutar obras en el espacio público.
• Uso de suelo: Actividades admitidas o restringidas en un área predial.
• Vereda: Parte pavimentada de la acera.
• Vía: Espacio destinado al tránsito.
• Vivienda: Destinada al uso habitacional.
• Vivienda unifamiliar: Residencia de una familia con salida independiente.

Permisos Generales de Urbanización y Edificación

La construcción de obras requiere permiso de la Dirección de Obras Municipales (DOM). El Director de Obras Municipales concede el permiso, fiscalizando antecedentes y cumplimiento de la Ordenanza. La aprobación se basa en la responsabilidad del interesado y los profesionales competentes.

Se deben considerar otros permisos exigidos por otras leyes (instalaciones eléctricas, agua potable, etc.).

No se puede rechazar una solicitud con informe favorable de un Revisor Independiente. El formulario de solicitud es único nacional. La DOM debe emitir un Certificado de Informaciones Previas en un plazo máximo de 7 días (prorrogable a 15 días si la información catastral no está disponible).

El Certificado de Informaciones Previas identifica la zona, normas que afectan al predio y proporciona antecedentes complementarios:

1. Número municipal.
2. Línea oficial, línea de edificación, anchos de vías.
3. Declaración de utilidad pública.
4. Requisitos de urbanización.
5. Normas Urbanísticas:

• Usos de suelo.
• Sistemas de agrupamiento.
• Coeficiente de constructibilidad.
• Coeficiente de ocupación del suelo.
• Alturas de edificación.
• Adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes.
• Superficie de subdivisión predial mínima.
• Densidades.
• Alturas de cierros.
• Exigencias de estacionamientos.
• Áreas de riesgo o protección.
• Zonas o Construcciones de Conservación Histórica.
• Exigencias de plantaciones y obras de ornato.
• Límite urbano o de extensión urbana.
• Declaratoria de postergación de permisos.

Es obligación de los interesados entregar certificados de factibilidad de servicios. Las medidas deben presentarse en el sistema métrico decimal.

La DOM tiene 30 días para pronunciarse sobre permisos (15 días para anteproyectos). Este plazo se reduce a 15 días con informe favorable de un Revisor Independiente o del arquitecto proyectista. Los plazos se aplican a la revisión inicial y posterior.

Se pueden solicitar anteproyectos de loteos y obras de edificación (vigencia de 180 días o 1 año para proyectos mayores). En caso de denegación, queda constancia en la DOM.

El permiso caduca a los tres años si no se inician las obras o si se paralizan por el mismo lapso. Una obra se inicia con los trazados y excavaciones.

Estudios complementarios (tránsito, seguridad, etc.) no requieren aprobación de otros organismos si están suscritos por un profesional especialista.

Permisos de Subdivisión

Documentos a presentar:

1. Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto proyectista (declaración jurada simple del propietario).
2. Certificado de avalúo fiscal vigente (original o copia autorizada).
3. Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas.
4. Plano de subdivisión (escala no menor a 1:1.000, curvas de nivel, dimensiones, identificación de lotes, cuadro de superficies, zonas de restricción).
5. Plano de ubicación (escala no inferior a 1:5.000, vías existentes, elementos referenciales).
6. Plano con graficación de la subdivisión existente y propuesta.

Los planos 5 y 6 pueden omitirse si se incluyen en el plano 4. Todos los planos deben estar firmados.

Permiso de Fusión

Se presenta una solicitud (declaración del propietario) y un plano firmado (situación anterior y propuesta, lotes involucrados, roles, medidas, ubicación, cuadro de superficies). El Director de Obras Municipales aprueba la fusión y autoriza su archivo en el Conservador de Bienes Raíces.

Los derechos municipales son equivalentes a otros servicios indicados en la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Permiso de Loteo

Documentos a presentar:

1. Solicitud firmada (declaración jurada simple del propietario).
2. Certificado de avalúo fiscal vigente (original o copia autorizada).
3. Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas.
4. Plano de situación actual del predio (roles, medidas de deslindes).
5. Plano del anteproyecto de loteo (escala no menor de 1:1.000):

• Curvas de nivel.
• Numeración de lotes y dimensiones.
• Trazados geométricos de vías.
• Cesiones para áreas verdes y equipamiento.
• Áreas de restricción o riesgo.
• Cuadro de superficies y porcentajes de distribución.
• Ubicación del terreno (escala no inferior 1:5.000).

Medidas de prevención de riesgos (si lo exige el Director de Obras Municipales).

Antecedentes Anexos a Loteo y Obras de Urbanización

Documentos:

1. Antecedentes de permisos de loteo (excepto el anteproyecto aprobado).
2. Plano de loteo.
3. Planos de proyectos de urbanización (firmados por profesionales competentes, especificaciones técnicas).
4. Certificado de factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado (o proyecto aprobado).
5. Memoria explicativa del loteo.

Permisos de Apertura de Nuevas Vías

:Cuando se solicite autorización para la apertura de nuevas vías de tránsito público, el Director de Obras Municipales exigirá que se acompañen a la solicitud de permiso los siguientes documentos: 1. Solicitud firmada por los propietarios de los terrenos afectados y los profesionales competentes. 2. Declaración jurada de todos los propietarios, de ser titulares del dominio del o de los predios. 3. Certificado de informaciones previas. 4. Certificado de factibilidad de dación de servicios de agua potable y alcantarillado, para la densidad propuesta, cuando corresponda. 5. Memoria explicativa que señale los objetivos, los antecedentes esenciales y el impacto que la apertura de la vía significará para el entorno, cuando el Director de Obras Municipales lo exija por escrito. 6. Plano de ubicación de la manzana afectada por la apertura de una vía, a escala no inferior a 1: 2.000, pudiendo omitirse si se incorpora esta información en el plano general. 7. Plano general a escala no menor de 1: 1.000 con trazado de la nueva vía y sus dimensiones, con curvas de nivel cada 1 m; longitudes máximas con respecto a las vías públicas más próximas; perfiles geométricos debidamente acotados; cuadro con superficies afectadas de cada predio. diccionario2. Planos con los proyectos definitivos de urbanización, debidamente firmados por los profesionales competentes, correspondientes a las redes de agua potable y alcantarillado de aguas servidas y aguas lluvias cuando corresponda; redes de electrificación, alumbrado público y de gas; redes de telecomunicaciones, cuando corresponda; de pavimentación y sus obras complementarias; de las plantaciones y obras de ornato; y de obras de defensa del terreno, cuando corresponda. Deberán adjuntarse sus memorias explicativas y especificaciones técnicas.
PERMISOS DE EDIFICACIÓN Y SUS TRÁMITES :En lo referente a los permisos de edificación, la Ordenanza indica: "Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio, o ejecutar obras menores, se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo." Por otro lado, estos permisos no serán necesarios para obras de carácter no estructural al interior de una vivienda, elementos exteriores sobrepuestos que no requieran cimientos, cierros interiores, obras de mantención además de obras interiores adicionales, piscinas privadas a más de 1,5 m del deslinde con predios vecinos e instalación de antenas, esta última deberá ser acompañada de un aviso y planos a la D.O.M. Es posible solicitar permiso para realizar obras preliminares antes de la obtención de los permisos respectivos, para esto el propietario deberá solicitar autorización a la D.O.M. según el siguiente detalle: 1. Para instalación de faenas, conexiones provisorias a servicios públicos, colocación de cierros o andamios, preparación de canchas o instalaciones para confección de hormigón, bodegas y oficinas de obra u otros trabajos de naturaleza análoga, se adjuntará un plano de planta de las instalaciones que ilustre el emplazamiento de las construcciones provisorias y sus accesos, con indicación del área de carga y descarga de materiales. 2. Para la instalación de grúa, se adjuntará un plano de emplazamiento, indicando los radios de giro de operación de la grúa y una carta de responsabilidad del profesional o empresa encargada de su montaje y operación, señalando las Normas Técnicas que regularán la actividad. 3. Para la ejecución de excavaciones, entibaciones y socalzados, se adjuntará un plano de las excavaciones, con indicación de las condiciones de medianería y las medidas contempladas para resguardar la seguridad de los terrenos y edificaciones vecinas, si fuera el caso. Los planos deberán ser firmados por profesional competente que a su vez haya suscrito la solicitud de permiso de edificación. Solo las entibaciones y socalzados requieren ser firmadas por un arquitecto o ingeniero. Los demás planos pueden ser suscritos indistintamente por el arquitecto, el ingeniero o el constructor. En la solicitud de permiso de edificación se incluirá un informe sobre la calidad del subsuelo o sobre posibles riesgos provenientes de las áreas circundantes y las medidas de protección que se adoptarán, en su caso, si lo hubiere requerido el Director de Obras Municipales en el Certificado de Informaciones Previas. Una vez pagados los derechos determinados por el Director de Obras Municipales se entregará al interesado, dentro de los tres días hábiles siguientes a aquel en que se efectuó el pago, un cartón con la identificación del permiso y de los profesionales competentes, un ejemplar de la boleta del permiso, del proyecto y su respectivo legajo de antecedentes, sin perjuicio del timbraje de otras copias que se soliciten.
El cartón identificatorio del permiso señalado en el inciso anterior deberá ubicarse, debidamente protegido, en lugar visible en el frente de la obra. Será responsabilidad del constructor mantener en el lugar de la obra, durante todo el tiempo de ejecución de esta, a disposición de los profesionales competentes y de los inspectores de la Dirección de Obras Municipales, un legajo completo de antecedentes, la copia de la boleta de permiso, el Libro de Obras y el documento en que conste la formulación de las medidas de gestión y control de calidad que se adoptarán durante la construcción de la obra.
PERMISO DE OBRA MENOR.
PERMISO DE ALTERACIÓN, REPARACIÓN O RECONSTRUCCIÓN.
Se otorgará permiso para alterar, reparar o reconstruir un edificio, si la intervención aisladamente considerada cumple con todas las exigencias de la Ordenanza. Para los efectos de entrega de este permiso, se deberá acompañar planos y especificaciones técnicas de aquellas partes del edificio que sufran cambios con respecto a los antecedentes primitivamente aprobados. Dichos planos diferenciarán con líneas convencionales las partes no afectadas, las partes nuevas y las que deben demolerse, a fin de poder verificar las condiciones proyectadas de seguridad y habitabilidad. Se acompañará también presupuesto informativo de las obras correspondientes. Si la intervención afectare la estructura de la edificación, se deberá acompañar la memoria de cálculo y planos de estructura, suscritos por el profesional competente. AUTORIZACIÓN DE CAMBIO DE DESTINO.
El propietario deberá acompañar el Certificado de Informaciones Previas e indicar si la solicitud se refiere a toda o parte de una edificación existente, además de señalar el destino requerido y acompañar una declaración simple de dominio. PERMISO DE DEMOLICIÓN. :La solicitud respectiva deberá ser firmada por el propietario, acompañando: a) Declaración simple de dominio del predio en que se emplaza la edificación objeto de la demolición. b) Plano de emplazamiento de la edificación existente indicando lo que se demolerá y consignando en el cuadro de superficies lo que se conserva, suscrito por profesional competente.
c) En caso de pareo, informe del profesional competente. d) Presupuesto de la demolición. En caso de demolición completa de la edificación, previamente al pago de los derechos municipales correspondientes, deberá adjuntarse un certificado de desratización otorgado por el Servicio de Salud que corresponda. Si las alteraciones, los cambios de destino o las demoliciones fueran parte de un proyecto mayor que contemplare obras nuevas o ampliaciones, la solicitud respectiva se podrá requerir conjuntamente con el permiso de edificación de dichas obras nuevas o ampliaciones. ANTEPROYECTOS DE OBRAS DE EDIFICACIÓN Para solicitar al Director de Obras Municipales la aprobación de anteproyectos de obras de edificación, deberán presentarse los siguientes antecedentes: 1. Solicitud, firmada por el propietario y el arquitecto proyectista, en la cual se indicará si las edificaciones consultadas se acogen a determinadas disposiciones especiales o si se trata, en todo o parte, de un edificio de uso público, como asimismo si el expediente cuenta con informe favorable de un Revisor Independiente. 2. Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas, salvo que se indique su fecha y número en la solicitud. 3. Plano de ubicación, que señale la posición relativa del predio respecto de los terrenos colindantes y del espacio público. Dicho plano podrá consultarse dentro del plano general de conjunto. 4. Plano de emplazamiento de él o los edificios, en que aparezca su silueta en sus partes más salientes, debidamente acotada y con indicación de sus distancias hacia los deslindes respectivos o entre edificios, si correspondiera, incluyendo los puntos de aplicación de rasantes y sus cotas con relación al nivel de suelo natural, indicando además los accesos vehiculares y peatonales y demás características del proyecto que permitan verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas que le sean aplicables, según su destino. 5. Plantas esquemáticas, en que se ilustren los pisos subterráneos, el primer piso, las plantas repetitivas y demás pisos superiores, según el caso, señalando las áreas comunes, si las hubiere. 6. Siluetas de las elevaciones que ilustren los puntos más salientes, su número de pisos, la línea correspondiente al suelo natural y la rectificada del proyecto, las rasantes en sus puntos más críticos con indicación de sus cotas de nivel y sus distanciamientos, salvo que se ilustren en forma esquemática en plano anexo. 7. Plano comparativo de sombras, en caso de acogerse al artículo 2.6.11. ( sobrepaso de la rasante condicionada a que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio.) diccionario2. Cuadro general de superficies edificadas, indicando las superficies parciales necesarias según el tipo de proyecto. 9. Clasificación de las construcciones para el cálculo de derechos municipales, de acuerdo con las especificaciones técnicas resumidas que permitan clasificarlas.
10. Informe de Revisor Independiente, si este hubiere sido contratado.
PERMISO DE EDIFICACIÓN DE OBRA NUEVA
1. Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto proyectista, indicando en ella o acompañando, según corresponda, los siguientes antecedentes: a) Lista de todos los documentos y planos numerados que conforman el expediente, firmada por el arquitecto proyectista. b) Declaración simple del propietario, de ser titular del dominio del predio. c) Las disposiciones especiales a que se acoge el proyecto, en su caso.
d) Los profesionales competentes que intervienen en los proyectos.
e) Si el proyecto consulta, en todo o parte, edificios de uso público.
f) Si cuenta con informe favorable de un Revisor Independiente y la individualización de este.
g) Si cuenta con anteproyecto aprobado y vigente que haya servido de base para el desarrollo del proyecto, acompañando fotocopia de la resolución de aprobación. 2. Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas vigente o bien del que sirvió de base para desarrollar el anteproyecto vigente y de la plancheta catastral si esta hubiere sido proporcionada. 3. Formulario único de estadísticas de edificación. 4. Informe del Revisor Independiente, cuando corresponda, o del arquitecto proyectista, bajo declaración jurada, en los casos de permisos de construcción de un proyecto referido a una sola vivienda o a una o más viviendas progresivas o infraestructuras sanitarias. 5. Certificado de factibilidad de dación de servicios de agua potable y alcantarillado, emitido por la empresa de servicios sanitarios correspondiente. De no existir empresa de servicios sanitarios en el área, se deberá presentar un proyecto de agua potable y alcantarillado, aprobado por la autoridad respectiva. 6. Planos de arquitectura numerados, que deberán contener: a) Ubicación del predio, señalando su posición relativa respecto de los terrenos colindantes y espacios de uso público. Esta información gráfica podrá consultarse dentro del plano de emplazamiento. b) Emplazamiento de el o los edificios, en que aparezca su silueta en sus partes más salientes, debidamente acotada y con indicación de sus distancias hacia los deslindes respectivos o entre edificios, si correspondiera, incluyendo los puntos de aplicación de rasantes y sus cotas con relación al nivel de suelo natural. En este plano se indicarán, además, los accesos peatonales y vehiculares desde la vía pública. c) Planta de todos los pisos, debidamente acotadas, señalando los accesos especiales para personas con discapacidad y él o los destinos contemplados. d) Cortes y elevaciones que ilustren los puntos más salientes de la edificación, sus pisos y niveles interiores, la línea de suelo natural y la rectificada del proyecto, las rasantes en sus puntos más críticos con indicación de sus cotas de nivel, salvo que se ilustren en plano anexo, sus distanciamientos y la altura de la edificación. En caso que haya diferencias de nivel con el terreno vecino o con el espacio público, se indicarán las cotas de estos y el punto de aplicación de las rasantes. Si se tratare de edificación continua, se acotará la altura de esta, sobre la cual se aplicarán las rasantes respectivas a la edificación aislada que se permita sobre ella. Los cortes incluirán las escaleras y ascensores si los hubiere, las cotas verticales principales y la altura libre bajo las vigas.
e) Planta de cubiertas. f) Plano de cierro, cuando el proyecto lo consulte. 7. Cuadro de superficies, indicando las superficies parciales necesarias según el tipo de proyecto. diccionario2. Plano comparativo de sombras, en caso de acogerse al artículo 2.6.11. de la presente Ordenanza. 9. Planos de estructura, acompañados de los cálculos de estabilidad de la construcción cuando corresponda, de acuerdo a lo señalado en el artículo 5.1.7. de la presente Ordenanza. 10. Especificaciones técnicas de las partidas contempladas en el proyecto, especialmente las que se refieran al cumplimiento de normas contra incendio o estándares previstos en esta Ordenanza. 11. Levantamiento topográfico, debidamente acotado, con indicación de niveles, suscrito por un profesional o técnico competente y refrendado por el arquitecto proyectista, salvo que dicha información esté incorporada en las plantas de arquitectura. 12. Estudio de Ascensores, cuando corresponda. Los niveles y superficies declaradas serán responsabilidad del profesional competente suscriptor del proyecto. En los dibujos de las plantas, cortes y elevaciones se empleará la escala 1:50. Si la planta del edificio tiene una longitud mayor de 50 m, dicha escala podrá ser 1:100. En caso justificado se admitirán planos a otra escala. Las solicitudes de permiso de edificación de las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, ubicadas fuera de los límites urbanos, deberán acompañar además de los antecedentes señalados, los informes favorables de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola Ganadero. Se entienden incluidos en el permiso de edificación todas las autorizaciones o los permisos necesarios para la ejecución de una obra, tales como permisos de demolición, instalación de faenas, instalación de grúas y similares, cuando se hayan adjuntado los antecedentes respectivos.Cálculos de estabilidad: En los casos en que deban presentarse cálculos de estabilidad, el Director de Obras Municipales deberá exigir que se acompañen memoria de cálculo y planos de estructura, ambos firmados por el profesional competente y verificar que contengan las indicaciones y dibujos que para cada caso se indican a continuación y serán de exclusiva responsabilidad del profesional competente. Ç
El pliego de cálculos deberá contener las indicaciones siguientes:
1. Cargas y sobrecargas verticales por metro cuadrado (fija o móvil).
2. Fuerzas horizontales (tales como solicitaciones sísmicas, viento, empujes laterales, y sus totales por pisos).
3. Tensiones admitidas en los materiales y en el terreno y justificación de estas últimas.
4. Indicación de las condiciones de medianería y, asimismo, previsiones hechas para resguardar la seguridad de los terrenos y edificaciones vecinas.
Los planos de estructura que se acompañarán al pliego de cálculos contendrán los siguientes dibujos:
1. Plantas de fundaciones y de cada piso o grupo de pisos iguales, a escala 1:100 ó 1:50. En estos planos se indicará la ubicación de los distintos conductos colectivos, tales como de ventilación ambiental, de evacuación de gases de la combustión y de basura, cuando corresponda.
2. Secciones generales indispensables para definir las diversas partes de la estructura a escala 1:100 ó 1:50.
3. Detalles de construcción de fundaciones, losas, vigas, ensambles, perfiles y otros que sean necesarios para la buena ejecución de la obra, a escala 1:10, 1:20 ó 1:50, según sea conveniente para la claridad de los planos.
4. Detalles de juntas de dilatación o separación entre cuerpos.
En el caso de adición de elementos que impliquen aumento de carga, se justificará por el cálculo la estabilidad de las partes afectadas. Lo mismo se hará en el caso de modificación de la estructura resistente, o de su rigidez, debiendo, además, justificarse la estabilidad del conjunto. Normativas: El primer documento legal a considerar al momento de analizar las responsabilidades en la ejecución, construcción y venta de una obra es el Código Civil, puesto que constituye el comienzo para adentrarse en los siguientes cuerpos legales que pasan a ser temas específicos. Esta norma constituye la pauta general que se debe tener presente para comenzar a funcionar como empresa. Este cuerpo legal es un instrumento que norma las actividades, derechos y obligaciones de todos los habitantes de Chile y es promulgado de acuerdo a la Constitución Política de la República. Bajo el Libro Primero, "De Las Personas", se encuentra una serie de artículos referidos a indicaciones de tipo generales respecto de estas, como por ejemplo, los distintos tipos, sus derechos y obligaciones.
En el último artículo de este libro y en el último título el XXXIII, se refiere a las personas jurídicas y establece art.545: se llama persona jurídica una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente"; lo anterior importa debido a que las empresas funcionan legalmente como personas jurídicas para efectos legales. El Libro Segundo, "De Los Bienes", de su dominio, posesión, uso y goce, establece una serie de artículos referidos a estos temas. El Título I, referido a los bienes, los divide en Corporales e Incorporales; dentro de los Corporales, en Muebles e Inmuebles, precisando diferencias entre ambos. Los primeros (muebles), se pueden transportar de un lugar a otro y los segundos (inmuebles), no se pueden transportar. En el art. 570 dice: "se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo, de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo:
o Las losas de un pavimento;
o Los tubos de las cañerías".
Del artículo precedente se entiende que para esta unidad en estudio las viviendas pasan a constituir un bien inmueble de acuerdo a la clasificación que se hace. Posteriormente, en este libro aparecen varios artículos como los referidos al dominio de los bienes nacionales y otros que para el caso del tema no presentan interés. El que sigue sí tiene importancia y, por consiguiente, será estudiado de manera especial. Trata el Libro Cuarto de las obligaciones en general y de los contratos. En el libro Cuarto de las obligaciones en general y de los contratos en el primer Título, "De Las Definiciones", y en el artículo 1.437 dice: "Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más persona, como en los contratos o convenciones...", posteriormente en el artículo siguiente se establece que el CONTRATO es "... un acto por el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.". Los artículos siguientes definen contratos unilaterales, de carácter principal, real y otros. El Título II, "Es de los Actos y Declaraciones de Voluntad". El artículo 1.445 establece: "para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario:
1º que sea legalmente capaz;
2º que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio;
3º que recaiga sobre un objeto lícito;
4º que tenga una causa lícita..."
A continuación señala causales de incapacidad como por ejemplo, demencia. Se adentra en temas legales más complejos como los ilícitos, el dolo y hechos viciados.
El Título III, "De Las Obligaciones Civiles y De Las Meramente Naturales", expresa en el artículo 1.470 "...Civiles son aquellas que dan derecho para exigir su cumplimiento...". Las naturales no son exigibles por varias causales tales como la falta de solemnidad. Los Títulos siguientes desde el IV al XI establecen diversos tipos de obligaciones, algunas son: las obligaciones a plazo, las obligaciones alternativas y otras más que son requerimientos jurídicos no importantes para el tema expuesto. El Título XII, "Del Efecto De Las Obligaciones", impone algunos artículos de importancia como el 1.545 que dicta: "todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales". Este artículo tiene gran importancia para las personas naturales o jurídicas, ya que ellas al conformar una empresa comienzan sin duda a realizar contratos de cualquier naturaleza. Otro artículo importante de este Título es el 1.554 que dice: "la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes".
1º que la promesa conste por escrito; 2º que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3º que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; De los artículos precedentes se desprende que los contratos de compraventa pasan a constituir una ley sí se realizan de acuerdo a lo que se dispone, por ello quedan bajo las normas y penalidades que le competen a los contratos como tales. Posteriormente, el mismo Título antes indicado se refiere a las indemnizaciones imputables a los que caigan en incumplimientos. Título XXIII, en el artículo 1.793 establece: "la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero...", lo cual se considera como el precio de lo vendido. En el Nº1 de este Título, trata la capacidad para el contrato de venta, y así se establece que puede contraer esta obligación cualquier persona que no se encuentra inhabilitada por la ley. Más adelante declara las causales por las cuales algunas personas no pueden contraer estos contratos. Bajo el Nº2 norma sobre la forma y requisitos del contrato de venta; como la anterior, regla sobre los habilitados y los inhabilitados para contraer este contrato y otras indicaciones como los impuestos a cancelar por este trámite legal. Este Título continúa con detalles pertinentes a las diferentes figuras legales que comparecen en este contrato como el precio, la cosa vendida, efectos del contrato, de las obligaciones de entregar lo vendido, y así se llega al Nº7 de la obligación de saneamiento y del saneamiento por evicción. El inciso nombrado anteriormente pasa a tener importancia, puesto que precisa las obligaciones del vendedor respecto del comprador. En su primer artículo, el 1.diccionario237, establece que la obligación de saneamiento implica dos cosas: primero, que el comprador tiene el derecho del dominio y posesión de lo recibido en la venta; y segundo, que el vendedor tiene la obligación de responder por los defectos ocultos de estas, llamados "vicios redhibitorios". El artículo que continúa dice que la "evicción" de lo comprado corresponde al hecho que el comprador se vea privado de los dos, o parte de los derechos del artículo anterior, y más adelante estipula que el vendedor debe sanear al comprador todas las evicciones por causales anteriores de la venta, salvo que el contrato respectivo indique lo contrario. El artículo 1.diccionario242 dice, por otro lado, que es nulo cualquier contrato en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre que dicho acto implique mala fe por parte del vendedor, es decir, si se estipula que el vendedor no tiene responsabilidad por saneamiento de lo vendido no será válido si esta indicación fue aplicada con engaño por parte del vendedor. Más adelante, en el mismo Libro IV y bajo el Título XXIII que se está estudiando, aparece el Nºdiccionario2 sobre el saneamiento de los vicios redhibitorios. En su primer artículo, el 1.diccionario257, aclara que "se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos..." referido al hecho vendido, y a continuación se indica que para que sean vicios redhibitorios se deben reunir las siguientes condiciones: 1era "Haber existido al tiempo de la venta" 2do "Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente", de tal manera que si el comprador hubiese conocido de ellos no habría pagado ese precio o simplemente no la habría comprado. 3ero. "No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio". Es decir, que el vendedor conocida la falla no la hiciera presente al comprador, el cual no tiene por qué conocerlos de acuerdo a los conocimientos de su oficio o profesión. Por otro lado, se dice que si el vendedor desconoce el problema o vicio de la cosa vendida, no podrán desconocer su obligación si dichos vicios debería conocerlos por efecto de su oficio o profesión. Un artículo importante es el 1.diccionario266, el cual dice que la acción redhibitoria durará 6 meses para los bienes muebles y 12 meses para los inmuebles, desde la entrega legal, aunque deja abierta la posibilidad de existir otros plazos por efectos de otras leyes especiales o estipulaciones que impliquen mayores tiempos de los plazos. Por otro lado, el Nºdiccionario2 del Libro IV y bajo el Título XXVI trata de los contratos para la confección de una obra material. En su primer artículo, el 1.996 establece que si el ejecutor de la obra trae consigo los materiales, este contrato es del tipo venta, si los materiales los proporciona el mandante, el contrato es del tipo arrendamiento. Para ambos casos los contratos quedan sujetos a lo que la ley estipula para cada uno de ellos. Los artículos siguientes estipulan las formas de fijar el precio, dependiendo de las condiciones que las partes fijan. El artículo 2.000 dentro del mismo estudio dice que: "la pérdida de la materia recae sobre su dueño", es decir, la pérdida de lo que dio origen al contrato (por ejemplo una vivienda) cae por cuenta del mandante cuando este ha suministrado los materiales, salvo que sea por culpa del que realiza el servicio (el que construye) o del personal que este tiene para cumplirlo, y además, establece algunas condiciones sobre el pago o salario para el contratista, dependiendo de los criterios que se observaron al hacer el contrato. Un artículo de importancia para el tema en estudio es el 2.003 de este mismo Nºdiccionario2, que establece: "Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes": 1era. No puede pedir aumento de precio por efecto de aumentos en los costos presupuestados o por modificaciones del proyecto primitivo, salvo que se hayan estipulado precios por obras anexas. 2da. Los vicios ocultos del suelo que el contratista no pudo o no supo prever y que impliquen costos extras, deberán autorizarlos el mandante para su pago, si este no está de acuerdo en el aumento de precio, el contratista podrá recurrir a la justicia para que decida si lo acepta o no, junto con el precio si corresponde. 3era. Esta cláusula reporta primordial importancia y dice relación con los cinco años de responsabilidad (desde la entrega legal del bien) que tiene el contratista para con el mandante cuando el edificio perece o amenaza ruina, por vicios de la construcción o del suelo que este debía conocer. Lo anterior se produce cuando él ha proporcionado los materiales; ahora, si los materiales los proporcionó el mandante, la responsabilidad no le compete al contratista, salvo lo expresado anteriormente en el artículo 2.000. 4ta. El certificado de "Recibido Conforme" por parte del mandante, solo expresa que está de acuerdo ajustándose exteriormente a lo proyectado y no exime de culpas al contratista de la responsabilidad de cinco años del inciso anterior. 5ta. Trata sobre normativas de la relación laboral, dependiendo de quién contrató a los obreros o jornalesOrdenanza general de urbanismo y construcción: El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios. Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios. Sin perjuicio de lo establecido en el Nº 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de los señalados daños y perjuicios. El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artículo. Tratándose de personas jurídicas deberá individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras a que se refiere el artículo 143, se mantendrán en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados. La responsabilidad civil a que se refiere este artículo, tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, se hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato. Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artículo prescribirán en cinco años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales. Artículo 19.- Las causas a que dieren lugar las acciones a que se refiere el inciso final del artículo 18, se tramitarán conforme con las reglas del procedimiento sumario establecido en el Título XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil. Con todo, las partes podrán someter las controversias a la resolución de un árbitro de derecho que, en cuanto al procedimiento, tendrá las facultades de arbitrador a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales. El árbitro deberá ser designado por el juez letrado competente y tener, a lo menos, cinco años de ejercicio profesional. La ordenanza tiene su origen en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y según el artículo 1.1.1 bajo el título primero y el capítulo 1 de la Ordenanza, dice: "La presente Ordenanza reglamenta la Ley General de Urbanismo y Construcciones". El capítulo 2 tiene mayor valor para este estudio, en consecuencia, se presenta a continuación. Este capítulo, "De los Profesionales y Fabricantes", en la primera disposición bajo el artículo 1.2.1 habla de los profesionales competentes que proyecten y ejecuten obras que ampare la Ley General de Urbanismo y Construcción, los cuales se deben acreditar en la Dirección de Obras pertinentes al municipio donde se ejecuta la obra. Para los efectos de la presente ley, son arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros constructores y constructores civiles, las personas que se encuentran legalmente habilitadas para ejercer dichas profesiones.
La intervención de estos profesionales en una construcción requerirá acreditar que cuentan con patente vigente en la comuna de su residencia o trabajo habitual. LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES
Luego, el artículo 1.2.2 establece que todo los planos, especificaciones técnicas y demás documentos de los anteproyectos y proyectos debe ser firmado por el profesional competente y por el propietario, antes de ser presentado a la Dirección de Obras de la municipalidad respectiva, estableciéndose que pasan a tener responsabilidades de la obra el propietario y el profesional que la patrocina. Considera además que el proyectista será responsable por los cálculos de superficie edificada, coeficientes, porcentajes, superficie de sombra, y demás antecedentes que no le corresponderá a las Direcciones de Obras Municipales calcular.
Pasando al capítulo 3 el artículo 1.3.2 se ve rectificado en el listado de infracciones que le son imputables con multas y son los siguientes puntos: 7. "La falta de profesionales competentes responsables de la supervisión, construcción o inspección". 9. "Emplear materiales o elementos industriales defectuosos que contravengan las disposiciones de esta Ordenanza". El artículo siguiente, el 1.2.3. comienza a definir responsabilidades, es así que: "el propietario primer vendedor de una construcción será responsable": por los daños y perjuicios que provenga de fallas o por defectos producidos como consecuencia de su diseño y/o construcción. En este sentido, la Ley General de vivienda y Urbanismo indica: Artículo 18.- El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios. Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios. Sin perjuicio de lo establecido en el Nº 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de los señalados daños y perjuicios. El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artículo. Tratándose de personas jurídicas deberá individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras a que se refiere el artículo 143, se mantendrán en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados. La responsabilidad civil a que se refiere este artículo, tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, se hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato. Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artículo prescribirán en cinco años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales. LEYA continuación, el artículo 1.2.4 establece que los proyectistas serán responsables en sus respectivos ámbitos por los errores en que hayan incurrido y a raíz de ellos se produzcan daños o perjuicios, es decir, limita su responsabilidad solo a la competencia inmediata de sus atribuciones como proyectistas. Este artículo agrega, además, que el proyectista será responsable por los cálculos de superficie edificada, coeficientes, porcentajes, superficie de sombra, y demás antecedentes que no le corresponderá a las Direcciones de Obras Municipales calcular. El artículo 1.2.5 de los revisores independientes, que según definición es "el profesional competente, con inscripción vigente en el correspondiente Registro del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, independiente del proyectista, que realiza el servicio de verificar e informar al respectivo Director de Obras Municipales que los anteproyectos, proyectos y obras cumplen con las disposiciones legales y reglamentarias vigentes". Serán subsidiariamente responsables con los proyectistas en su ámbito de competencia en caso que el informe del revisor independiente sea favorable. Luego este artículo establece normas sobre como se relaciona el revisor independiente. El siguiente artículo tiene relación directa con el constructor de la obra, y dice: "Los constructores serán responsables por fallas, errores o defectos de la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y por el uso de materiales o insumos defectuosos". Pero le reserva el derecho al constructor de acciones legales en contra de los subcontratistas, proveedores o fabricantes que incurran en infracciones. Es decir, el responsable de la obra es el constructor, aunque las fallas provengan del subcontrato o de los materiales o insumos. El artículo 1.2.6 trata sobre la responsabilidad tanto del constructor como del contratista y del proveedor de lo establecido en el número 3 del artículo 2.003 del Código Civil. El artículo 1.2.7 sobre del Libro de Obras, indica la forma y contenido de este, así como la información mínima que debe contener este registro. El artículo 1.2.diccionario2 norma específicamente del trabajo del Inspector Técnico de la obra, el cual será responsable de fiscalizar que las obras se ejecuten conforme a las normas de construcción aplicables en la materia y al permiso de construcción aprobado. Además, se indica quien puede ser inspector técnico de la obra, y finalmente se dice que este será subsidiariamente responsable con el constructor de la obra. El artículo 1.2.9 establece normas para el constructor o empresa que deban adoptar medidas de gestión y control de calidad según lo indica la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza en estudio El artículo 1.2.10 dice que solo podrán ser proyectistas y constructores de obras de urbanización, instalaciones domiciliarias y demás especialidades dentro de lo establecido por la Ordenanza las personas legalmente autorizadas para ello. Ellas serán responsables de sus proyectos y obras, y cuando corresponda, deberán las obras ser recepcionadas por los servicios respectivos. El artículo 1.2.11 dice relación con las empresas proyectistas o constructoras que funcionan como personas jurídicas en cuanto a sus responsabilidades en las obras que ejecutan. Estas empresas serán subsidiariamente responsables con el proyectista o constructor que ejecuta las obras en nombre de estas empresas. El artículo siguiente establece responsabilidades civiles respecto a personas jurídicas que se hayan disuelto, (en lo referido a los artículos precedentes, es decir, empresas proyectistas o constructoras). En este caso, las obligaciones recaen sobre los representantes legales de las empresas disueltas. El artículo final de este capítulo segundo es el 1.2.13, que norma sobre la publicidad vigente al momento de cerrar un contrato de compraventa. Se consideran incorporadas las ofertas de la publicidad en el contrato y que toda estas se entienden como indefinida, salvo que se exprese lo contrario. SE establecen normas sobre infracciones a la Ley, Ordenanza e instrumentos de planificación de las comunas respectivas, pero respecto de personas jurídicas, en tal caso la responsabilidad en caso de disolución de estas empresas será del representante legal a la fecha de la infracción. Los funcionarios fiscales y municipales, "serán civil, criminal y administrativamente responsables de los actos, resoluciones u omisiones ilegales que cometan en la aplicación de esta ley." El capítulo 3 dice relación con: "De las Garantías de las Obras"; este capítulo presenta un interés particular para esta unidad, por lo cual será visto con mayor detención. Su único artículo es el 3.3.1 y establece que las Direcciones de Obras Municipales y de acuerdo a la Ley General de Urbanismo y Construcción pueden aceptar que le garanticen obras pendientes, fijando eso sí un plazo para la ejecución de estas, luego del cual si no se cumple, se pueden hacer efectivas estas garantías. Estas deberán completar el 100% de la obra por ejecutar de acuerdo al proyecto y al presupuesto aprobado; además, por causa fortuita o debidamente acreditada, el interesado podrá solicitar otra prórroga en iguales condiciones. En el último párrafo de este artículo se manifiesta que los certificados de urbanización de acuerdo con el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, deben dejar constancia que se encuentran garantizadas las obras de urbanización. El artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcción que antes se menciona, trata temas sobre las urbanizaciones, y en particular, que no se pueden lotear, subdividir, formar un barrio, abrir calle, etc. mientras no se hubieren ejecutados todos los trabajos de urbanización... (art. precedente), salvo que la Dirección de Obras respectiva haya autorizado las ventas y adjudicaciones. Para ello expide un certificado de urbanización, previo otorgamiento de las garantías previstas por esta ley, para dar la entrega de dicho certificado sin haber ejecutado las obras. Respecto de las garantías antes señaladas, se establece en el artículo 129 de la Ley General de Urbanismo y Construcción que serán por el monto total de las obras por ejecutar, según el proyecto de urbanización aprobadoEsta ley es la que establece normas sobre protección de los derechos de los consumidores, La Ley N°19.496, publicada el 07 de marzo de 1997, constituye una ley general marco a cuyas disposiciones sólo quedan sujetos los actos jurídicos que, de conformidad al Código de Comercio u otras disposiciones especiales, tengan el carácter de mercantiles para el proveedor y civiles para el consumidorEl Derecho del consumo en Chile es una legislación de carácter esencialmente tutelar que busca romper el desequilibrio natural que existe entre los dos principales agentes del mercado: proveedor y consumidor. Si pensamos que el mercado es un campo deportivo, proveedores y consumidores son los equipos contrincantes, dado que el mercado, especialmente el libre mercado, es un escenario en esencia competitivo. De acuerdo a este ejemplo, observaremos que la contienda no es equilibrada en cuanto a las condiciones en que se enfrentan los equipos. Los recursos económicos que facilitan el acceso a la información amplia y oportuna, a excelentes asesorías, al transporte y comunicaciones, etc., se suman a factores tales como el profesionalismo que implica la habitualidad en el ejercicio de un determinado oficio o giro y a una historia organizacional en la defensa de intereses institucionales, ponen a los proveedores en una situación de indesmentible ventaja frente al consumidor aislado. Dispersión normativa :Esta rama del Derecho se encuentra en Chile enmarcada dentro de una normativa de carácter interdisciplinario o multidisciplinario. Lo que significa que, a diferencia de otras legislaciones, no existe un solo cuerpo legal que compile o contenga todas las leyes que regulan esta materia, sino que se trata de un conjunto de leyes, normas y disposiciones sectoriales que en su conjunto configuran en nuestro país lo que se llama "Derecho del Consumo". Historia :La Protección del consumidor en Chile data desde la Colonia, época en que el Cabildo fijaba precios máximos a productos esenciales. Durante el Siglo XX fue creado el Comisariato General de Subsistencias y Precios, cuya organización y atribuciones fueron determinadas por el D.L. N° 520 de 1932, siendo su primer texto refundido el D.S. 1.262 de 1953 y el segundo, el D.S. 1.379 de 1966, que establecieron una serie de sanciones penales y generalmente administrativas, consistentes en multas aplicables a particulares que infringieran las disposiciones que regulaban la industria y el comercio, las que constituyeron una manifestación positiva de lo que en Doctrina se ha denominado "Disciplina del Mercado en Chile". En 1953 se aprobó el nuevo estatuto orgánico del Ministerio de Economía, cambiando la denominación del Comisariato por Superintendencia de Abastecimientos y Precios, cuyo objetivo fue "asegurar las condiciones económicas de vida que resulten más convenientes para los habitantes en la adquisición de artículos de primera necesidad o de uso o consumo habitual" que por D.F.L.252 de 1960, se constituyó en la Dirección de Industria y Comercio (DIRINCO), que asumió, además, las funciones que desempeñaban el Departamento de Comercio Interno, el Departamento de Industria y el Departamento de Cooperativas, asignándole las funciones de control y aplicación de toda la legislación relativa al comercio, industria y cooperativas, a partir de lo cual cabe hablar con mayor propiedad de "Disciplina de Mercado". El D.S. N°299 estableció como órgano administrativo único para la fiscalización y aplicación de sanciones a la vulneración de las normas dictadas por el Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción o sus servicios dependientes, en primera instancia a la Dirección de Industria y Comercio o sus delegados. Estas amplias facultades fiscalizadoras y sancionatorias no fueron transmitidas en virtud de la Ley N°18.959, de 1990, a su sucesor legal, el actual Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC). El 22 de enero de 1974 se dictó el D.L. N°280, que tipificó una serie de atentados contra el mal funcionamiento del mercado y cuyo mérito fue la sistematización, en un solo cuerpo legal, de las diferentes figuras delictivas que constituían el llamado delito económico. Este cuerpo legal tuvo como fundamento "resguardar la normalidad de las actividades comerciales y productivas, permitiendo una sana competencia del mercado que conduzca al país a un verdadero bienestar económico", por lo que no es erróneo decir que en él, sólo determinadas normas decían específica relación con la protección de los intereses del consumidor en forma puntual, como aquellas relativas al cobro de precios superiores a los fijados. Con todo, el referido cuerpo legal no era propiamente una Ley de Protección al Consumidor. La Ley N°18.223 publicada el 10 de junio de 19diccionario23, sí estableció normas de Protección al Consumidor y derogó el D.L. 280. Tuvo el mérito de abrir camino hacia una regulación más específica, representando un verdadero avance respecto de la legislación anterior, en tanto que su mayor debilidad radicaba en una técnica legislativa esencialmente punitiva y sancionatoria, resabio del D.L. 280, y cuya vigencia se mantuvo hasta el 05 de junio de 1997, fecha en que entró en vigor la actual Ley N°19.496, innovando en la introducción de normas más bien preventivas que sancionatorias. Este cuerpo legal dará las indicaciones por las cuales deben normarse las relaciones entre proveedores y consumidores, las infracciones y procedimientos aplicables en estas materias. A continuación, vemos cómo este artículo expone las siguientes restricciones: "las normas de esta ley no serán aplicables a las actividades de producción, fabricación importación, construcción, distribución y comercialización de bienes o de prestación de servicios reguladas por leyes especiales, salvo en las materias que estas últimas no prevean". Esta última parte tiene una importancia fundamental en el tema, puesto que, por un lado restringe su aplicación al ámbito de la construcción, ya que esta cuenta con leyes especiales que lo regulan, como es la Ley General de Urbanismo y Construcción, la cual rige principalmente aspectos técnicos de la construcción de viviendas; y por otro lado, establece que esta ley si interviene en aspectos que las leyes especiales no contemplen, como puede ser la de los derechos de los consumidores. Es decir, por un lado hay impedimento para la construcción como actividad proveedora de viviendas y por otra parte, deja la posibilidad de interferir. Debido al artículo precedente es que se realiza un análisis de los siguientes conceptos buscando los aspectos que se puedan relacionar con la construcción de viviendas o de ventas de viviendas nuevas.