Planeamiento Urbanístico y Deber de Edificar: Guía Completa

Planeamiento Urbanístico

Naturaleza de los Planes

El sistema de planeamiento urbanístico es la base del derecho urbanístico. Su función es ordenar los suelos de forma eficaz mediante planes urbanísticos, que ordenan los suelos pensando en las necesidades futuras y los problemas actuales. Dentro del ámbito municipal, el sistema de planeamiento ordena todo el término. Por tanto, el Plan General de Ordenación Municipal es el instrumento más importante de planeamiento. A partir de este, salen planes parciales más concretos.

El contenido de estos planes es muy amplio: planos, informes, gráficas, fotografías, estudio económico sobre la viabilidad de la ordenación, etc.

• Memoria: Justifica la elección de una opción respecto de otras al hacer el plan.
• Ordenanzas urbanísticas: Determinan cómo es cada suelo y para qué sirve, dentro de las leyes autonómicas y estatales.

Instrumentos Municipales de Planeamiento Urbanístico

1. Planes Generales de Ordenación Municipal: Varían en función del tipo de suelo a ordenar (urbanizado o rural preservado). Su objetivo es establecer la estructura del territorio y sus infraestructuras. Su función más importante es clasificar el suelo y darle los usos correspondientes. En municipios pequeños, donde no hay planes generales, algunas comunidades permiten delimitar qué suelo es urbano y cuál es rural. Esto se basa en las Normas Subsidiarias de Planeamiento (municipales o provinciales).
2. Programas de Actuación Urbanística y Planes de Sectorización: Se realizan para delimitar y proporcionar la ordenación general a los nuevos suelos. Tradicionalmente llamados Programas de Actuación Urbanística, sirven para completar la ordenación de un plan general en un sector de suelo.
3. Planes Parciales: Son los planes en los que se divide un plan general. Siempre estarán elaborados bajo las determinaciones de los planes generales. Pueden modificar el plan general para ese sector, siempre que se justifique que estos cambios son beneficiosos.
4. Planes Especiales: Abordan la ordenación en condiciones especiales. Por ejemplo, los PERIs (Planes Especiales de Reforma Interior) para ordenar cascos históricos.
5. Estudios de Detalle: No pueden corregir ni modificar el planeamiento. Solo son estudios.
6. Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos: No normativos y complementarios, utilizados como guías.

Deber a Edificar y Régimen de Conservación de Terrenos

El Deber de Edificar

La edificación, además de un derecho, es un deber, al que también se le suma la obligación de mantener y conservar lo edificado. La edificación a realizar debe tener un desarrollo sostenible, según la Ley de Suelo. Una vez se reparten las parcelas replanteadas por un plan urbanístico, el propietario tiene un plazo para edificar. Si no se cumple, la administración puede ejecutar la obra, sustituyendo al propietario. Para ello, encargará la obra a una empresa elegida a concurso. Aun así, el propietario podrá quedarse lo edificado pagándole su coste al constructor. La administración también podrá, si no se cumplen los plazos, expropiar la parcela, ejecutar la obra y sacarla a mercado.

El Deber de Conservación de Terrenos, Edificios y Construcciones

El derecho a la propiedad comprende, además del deber de edificar conforme a los usos permitidos, el deber de conservar la propiedad en condiciones legales. El mantenimiento y la conservación de la propiedad son responsabilidad del propietario, a no ser que, para adaptarlo a las condiciones legales, tenga que invertir la mitad del valor que tendría construir un inmueble nuevo en esta propiedad (sin contar el valor del terreno). Si esto ocurre, la Administración paga con sus fondos lo sobrepasado.

Para las edificaciones, también existe el deber de realizar las obras necesarias para que estas cumplan los requisitos mínimos establecidos. Además, tendrán que irse adaptando a las nuevas normativas. También hay que tener en cuenta que los requisitos básicos de calidad requeridos en obra nueva deben cumplirse también en intervenciones, muchas de ellas de conservación. La administración autonómica garantiza ayudas para ejecutar algunas intervenciones que no son normales (fachadas, edificios históricos, etc.)

Para garantizar este deber de conservación, los ayuntamientos dictan órdenes administrativas de ejecución de obra en los edificios deteriorados o deficientes. Si el propietario incumple estas órdenes, la administración podrá ejecutar las obras a costa del obligado, imponiéndole sanciones o expropiándole. Cuando se aprueba una orden de ejecución, esta queda registrada en el Registro de la Propiedad para evitar el traspaso de cargas a terceros.

El Deber Especial de Conservación de la Propiedad Monumental

Dentro del régimen de conservación de terrenos y construcciones, hay singularidades con bienes que son objeto de protección por su valor histórico-artístico o cultural. Para ello, primero hay que identificar cuáles son objeto de protección y en qué grado, pues según su categoría tendrán unas reglas u otras. Hay varias categorías y tienen su propio régimen sancionador. La más importante es la de Bien de Interés Cultural (BIC). Cuando se otorga un BIC, hay que realizar una descripción del inmueble y un inventario de sus contenidos.

Para intervenir en uno de estos bienes, se recurre a técnicos cualificados, controlados por las autoridades. Para realizar estas intervenciones, se elaboran planes directores o especiales de protección, que determinan y planifican la intervención a realizar. Las obras que se lleven a cabo en estos bienes deben respetar los valores históricos y culturales, deben ser autorizadas por la administración y solo se realizará lo imprescindible para la conservación. Además, los elementos que remplacen partes que faltan deberán integrarse armoniosamente, pero distinguiéndose de las partes originales. Por último, debe evitarse colocar publicidad, cables, antenas, etc., en los sitios visibles de los monumentos. Estos edificios, si se consideran en ruina, deben rehabilitarse, no demolerse.

Informe de Evaluación del Edificio como Mecanismo de Control Indirecto del Deber de Conservación

Para la conservación de un edificio, la ley obliga a mantenerlo en condiciones que permitan su correcta prestación. La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) establece que los seguros obligatorios no cubrirán los daños causados por un mal uso o falta de mantenimiento. Para garantizar el cumplimiento del deber de conservación, se realizan Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE), que realizan técnicos titulados competentes. Estos elaboran un resultado que entregan al propietario, al Ayuntamiento y a ellos mismos. Para realizar las ITE, se requiere que el profesional esté colegiado y habilitado para ejercer, tenga experiencia profesional y cuente con una póliza de seguros. En Madrid se desarrolla cada 10 años en edificios de más de 30 años y en Castilla-La Mancha cada 5 años con edificios de 50 años de antigüedad.

Declaración de Ruina

La conservación de un edificio termina con la declaración de ruina. En los edificios históricos, tiene como objetivo ordenar la rehabilitación, siempre que sea posible. Esta declaración corresponde a las CCAA. Se considera ruina técnica todo edificio que:

• Necesita invertir en reparar más de la mitad del valor de un edificio nuevo similar.
• Cuando el coste de las obras necesarias dictadas por los 2 últimos IEE supere el límite normal de conservación.

Otra cosa son los edificios fuera de ordenación (ruina urbanística). En este caso, la Administración puede expropiarlo para adaptarlo, indemnizando a los dueños, o mantenerlo impidiendo nuevas obras. Esto último hace que se acabe considerando ruina técnica. La declaración de ruina corresponde al Alcalde, que debe informar a los afectados y debe llevar a cabo las medidas oportunas para asegurar la salud de los vecinos. Es entonces cuando el vecino decide rehabilitar o demoler. Si se considera ruina inminente, con peligro para los ciudadanos, el alcalde podrá realizar las medidas oportunas sin consulta.