Principio de Especialidad en el Registro de la Propiedad: Finca, Derecho, Sujetos, Título y Asiento

1. El Principio de Especialidad

El Registro de la Propiedad nace como un instrumento técnico para lograr la publicidad, frente a todos, de la situación jurídica de las fincas, asegurar el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el crédito territorial.

Nuestra legislación hipotecaria adopta el principio de especialidad o determinación, el cual responde a la necesidad de concretar o individualizar los elementos de la publicidad registral: la finca, el derecho, los sujetos, el título y el asiento.

Manifestaciones del Principio de Especialidad

Son manifestaciones del principio de especialidad:

a) Determinación de la Finca

La finca constituye la base de nuestro sistema registral y el objeto de los derechos reales inscribibles; de ahí la necesidad de su descripción con los datos necesarios para su perfecta individualización y delimitación.

b) Determinación del Derecho

Es imprescindible determinar los datos necesarios para precisar la existencia y alcance de los derechos reales constituidos sobre la finca, como son los relativos a su naturaleza, extensión y condiciones. El principio de especialidad impone que los derechos recaigan sobre la totalidad de la finca o sobre una cuota indivisa; si se pretende que graven una parte material de ella, habrá que segregar esa porción previa o simultáneamente.

c) Determinación de los Sujetos

Es preciso determinar con exactitud quién es el propietario de la finca y quiénes son los titulares de los derechos reales limitados existentes sobre la misma. En la inscripción se precisará la porción ideal de cada uno, que permita conocerla indudablemente. Hay que determinar la persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.

d) Determinación del Título

En el documento presentado a registración deberá especificarse con claridad el título productor de la modificación jurídico real, su fecha, el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice, la fecha de su presentación en el Registro y la de la inscripción.

e) Determinación del Asiento

Además de expresar todas las circunstancias de los anteriores elementos, y sin perjuicio de lo especialmente regulado para determinadas inscripciones, habrán de recogerse el acta de inscripción y la firma del Registrador.