El Principio de Legalidad y la Calificación Registral en la Ley Hipotecaria

1. Principio de legalidad

El registrador debe actuar de acuerdo con la ley. Los registradores deben calificar los títulos que se presentan en el registro conforme a la normativa vigente. El principio de legalidad se refiere a la calificación registral, entendida como el proceso mediante el cual el registrador evalúa y califica los títulos presentados. El registrador debe examinar y calificar la legalidad de todos los títulos que se le presenten antes de proceder a su inscripción.

Los distintos aspectos de la calificación registral aparecen recogidos en los artículos 18, 99 y 100 de la Ley Hipotecaria (LH). En su calificación, debe valorar los siguientes aspectos:

• Legalidad de las formas extrínsecas: Comprobación de que el documento cumple con los requisitos formales exigidos por la ley.
• Capacidad de los otorgantes: El registrador debe evaluar si la persona que presenta el título tiene capacidad de obrar, si posee facultad de disposición y si está legitimada para intervenir.
• Validez de los actos: Debe valorar si los actos de disposición contenidos en los documentos presentados (por lo general, escrituras públicas) son válidos.
• Identidad personal y real:
  • Identidad personal: El registrador debe comprobar si la persona que figura en el registro con facultad de transmitir y el transmitente en el título presentado son la misma persona.
  • Identidad real: Debe comprobar si la finca que figura inscrita en el registro y la finca a la que se refiere el título son, efectivamente, la misma.

Plazo y resultados de la calificación

En principio, el registrador tiene un plazo máximo de 15 días desde la fecha del asiento de presentación. La calificación puede tener dos posibles resultados:

• Positivo: Favorable a la práctica del asiento solicitado. En este caso, se procede a la práctica del asiento.
• Negativo: Desfavorable, pudiendo derivar en:
  • Faltas subsanables: El registrador suspende la práctica del asiento y devuelve al presentante el título para que, durante el plazo previsto, pueda subsanar los defectos.
  • Defectos insubsanables: El registrador denegará la práctica del asiento solicitado.

Ante una denegación, el presentante dispone de distintos medios para intentar que el título sea nuevamente calificado:

• Recurso directo contra el superior jerárquico: Recurso gubernativo.
• Impugnación de la calificación registral: Vía judicial para cuestionar la decisión del registrador.