El Principio de Publicidad Registral: Legitimación y Fe Pública

El Principio de Publicidad Registral

Este principio de publicidad se descompone, a su vez, en dos principios fundamentales:

1. Principio de Legitimación Registral o Eficacia Defensiva de la Inscripción

Este principio establece una presunción iuris tantum de que la titularidad publicada en el Registro efectivamente existe y corresponde el contenido del derecho real de que se trate a su titular, según lo previsto en el Registro. Porque se presumirá que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular según lo establecido en el correspondiente asiento.

Consagra una acción real registral para proteger esa presunción, acción que presume la existencia de ese derecho real inscrito y la pertenencia a su titular. El titular registral está legitimado por la apariencia creada por la inscripción, aunque nunca haya poseído. No tiene efecto de cosa juzgada el juicio que se interponga; simplemente se pretende una protección provisional a quien figura como titular registral y se deberá aportar una certificación registral en la que conste que esa persona que la interpone figura como titular inscrito y que no existe ninguna anotación contradictoria.

2. Principio de la Fe Pública Registral o Eficacia Ofensiva de la Inscripción

Se presume que el contenido del Registro es exacto e íntegro. En este caso, nos encontramos ante una presunción iure et de iure, es decir, que no admite prueba en contrario, y se denomina jurídicamente eficacia ofensiva de la inscripción porque se reconoce una protección iure et de iure a una figura muy importante que es la del tercero hipotecario.

Por consiguiente, se protege a una persona que adquiere siempre que cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), y a esa figura se le denomina el tercero hipotecario. La doctrina considera que este es el artículo más importante de la Ley Hipotecaria, que protege al tercero hipotecario, que es aquella persona que:

• Adquiere de buena fe.
• A título oneroso.
• De alguien que figure inscrito en el Registro con facultad de transmitir (aunque luego se demuestre que no tenía esa facultad de transmitir por causas ajenas al Registro).
• Que inscriba su adquisición.
• Y, además, que esa adquisición se haya producido por medio de un contrato válido.

Aquella persona que adquiera de buena fe, a título oneroso y que inscriba su adquisición será protegida, salvo que se demuestre que conocía la inexactitud del Registro. Solo hay dos supuestos en que se puede contradecir la protección a ultranza del tercero hipotecario, los cuales están recogidos en el artículo 36.