Principios Clave del Derecho Inmobiliario Registral: Funcionamiento y Estructura

Derecho Inmobiliario Registral: Principios Fundamentales

Algunos autores lo denominan también derecho hipotecario. Este documento aborda los principios que componen y estructuran el derecho inmobiliario registral español. Estos principios son tan fundamentales que, en algunos casos, se comparan con los principios generales del derecho. A continuación, se explica cómo funciona el Registro de la Propiedad y cómo se estructuran jurídicamente sus distintos aspectos.

Principio de Rogación

La labor del registrador, con carácter general, se inicia siempre a petición del interesado. Es decir, se solicita al registrador de la propiedad que inicie el procedimiento. Este principio implica que el registrador no actúa de oficio, salvo excepciones, como el caso del artículo 64 del Reglamento Hipotecario, que se refiere a embargos por causa criminal en la que el Estado tenga un interés directo.

Principio de Especialidad

Este principio establece que los derechos inscritos en el Registro deben estar perfectamente individualizados y definidos.

Principio de Tracto Sucesivo

Todos los asientos registrales deben apoyarse en el anterior, sin interrupciones ni falta de información. Toca Sastre lo define señalando que "se exige que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana". Esto significa que la historia de una determinada finca no puede estar interrumpida. Cada asiento registral, en relación con una finca, debe basarse en el asiento anterior.

La única excepción a este principio es el primer asiento de una finca, conocido como inmatriculación. La inmatriculación es el procedimiento mediante el cual se abre un folio registral, con un número concreto y específico para una determinada finca. Cualquier circunstancia modificativa de dicha finca siempre se registrará en ese folio. El primer asiento debe ser siempre de dominio.

Principio de Publicidad

Existe una realidad jurídica extrarregistral y una registral. En el derecho español, solo dos derechos reales requieren constitución registral obligatoria: la hipoteca y el derecho de superficie. La transmisión del dominio se produce mediante la teoría del título y el modo. Por ello, es frecuente que se lleven a cabo relaciones jurídicas que tienen como finalidad la creación, modificación, transmisión e incluso extinción de derechos reales sin que consten en el Registro. La razón de ser del Registro de la Propiedad es dar a conocer a cualquier interesado las modificaciones jurídico-reales y la titularidad de los bienes inmuebles.