Principios Fundamentales de la Fe Pública Registral y Protección del Tercero Adquirente

La **Fe Pública Registral**: Fundamento de la Seguridad Jurídica

La máxima eficacia y titularidad del Registro se manifiesta en el principio de **fe pública registral**. En virtud de este principio, se protege al **tercero adquirente** garantizando la propiedad adquirida por este.

Artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH): La Protección del Tercero

El artículo 34 de la LH establece:

“El tercero que de **buena fe** adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere el su causante o transferente”.

Requisitos Esenciales del Tercero de Buena Fe

Para que opere la protección del artículo 34 LH, deben concurrir los siguientes elementos:

• **Constancia registral** de la titularidad del disponente.
• La adquisición del derecho debe ser a **título oneroso**.
• **Buena fe** del tercero adquirente (que se presume).
• Las causas de la inexactitud del Registro *no deben constar* en el mismo.
• La **inscripción del adquirente** en el Registro, manteniendo la confianza en el sistema registral.

La Protección Reforzada del Tercero

La protección conferida por el artículo 34 supone la consolidación de una adquisición *non domino*.

Extensión de la Protección (Artículo 37 LH)

El artículo 37 de la LH complementa esta protección impidiendo que se ejerciten contra el tercero las acciones rescisorias, revocatorias o resolutorias, salvo en las siguientes excepciones:

• Cuando las acciones se fundamenten en causas que **constan explícitamente en el Registro**.
• En el caso de donaciones, si el donatario incumple las **condiciones inscritas** en el Registro.
• El **retracto legal**, en los casos y términos que las leyes establezcan (donde la publicidad de las leyes sustituye la necesidad de su inscripción).
• Las acciones rescisorias por **fraude de acreedores**, si perjudican al tercero, específicamente si la enajenación fue a título gratuito, o si fue a título oneroso pero el tercero fue **cómplice** del fraude.

Limitaciones a la Protección Registral

La protección del tercero no es absoluta y encuentra sus límites en la propia legalidad del negocio jurídico subyacente y en la publicidad de otros derechos.

Artículo 33 LH: Ineficacia de la Inscripción ante la Nulidad Propia

El artículo 33 de la LH establece una limitación crucial:

“La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

Esto significa que el tercero no se verá protegido frente a los vicios que afecten al **propio negocio de adquisición** (por ejemplo, si el contrato que él celebra es nulo), aunque sí podrá beneficiarse el subadquirente que cumpla los requisitos.

Artículo 32 LH: Prioridad y Oponibilidad de Títulos Inscritos

El artículo 32 LH refuerza el principio de prioridad:

“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero”.

Esto implica que **solo los títulos inscritos** pueden ser oponibles frente a terceros protegidos.

Artículo 69 LH: El Deber de Anotación Preventiva

El artículo 69 LH sanciona la inactividad:

“El que pudiendo pedir la anotación preventiva de un derechos, dejase de hacerlo dentro a término señalado a tal efecto, no podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo”.

Límites Temporales y Circunstanciales de la Fe Pública Registral

Existen situaciones específicas donde la eficacia de la fe pública registral se ve temporalmente suspendida o limitada:

Suspensión por Inmatriculación Reciente

Se establece un plazo de **dos años** de suspensión de la fe registral desde la primera inmatriculación de una finca. Durante este periodo, la protección del tercero se ve restringida.

Inscripción de Derechos por Herencia o Legado

La inscripción de derechos reales y de dominio sobre inmuebles adquiridos por herencia o legado **no surte efecto frente a terceros hasta transcurridos dos años** desde el fallecimiento del causante.

Doble Inmatriculación

La fe pública se suspende o se ve comprometida en caso de **doble inmatriculación** de una misma finca.

Excesos de Cabida

Se refiere a las discrepancias entre las dimensiones registradas y las dimensiones reales. Si en el Registro constan dimensiones mayores a las reales, esto puede afectar la plena eficacia registral hasta su rectificación.