Principios Registrales Inmobiliarios: Rogación y Legalidad

El Principio de Rogación (la petición de inscripción)

Este principio exige que el procedimiento registral se inicie a instancia de parte interesada, de manera que el Registrador, salvo casos excepcionales, no puede iniciar de oficio el procedimiento dirigido a practicar un asiento en el Registro. El Registrador, aunque tenga conocimiento de haberse producido en la realidad jurídica extrarregistral un acto que altere la titularidad de un derecho sobre una finca inscrita, no puede proceder de oficio a su inscripción, y habrá de esperar a que los interesados soliciten la práctica del correspondiente asiento. Sin embargo, rogación y voluntariedad de la inscripción no son lo mismo.

Solo en determinados casos previstos por la ley, el Registrador está facultado para actuar de oficio. Pero, incluso en estos casos, hay solicitud inicial de inscripción, pues con independencia de la voluntad del interesado en la inscripción, el Registrador practica un asiento distinto del solicitado. A su vez, en algunos casos, la práctica de la inscripción puede ser ordenada judicialmente de oficio.

La petición de inscripción puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando la declaración de voluntad, solicitando al Registrador la práctica del asiento, se realiza verbalmente o por escrito (público o privado). Es tácita cuando la petición de inscripción se deduce de actos concluyentes del interesado. La forma más frecuente es la resultante de la presentación del documento donde consta el acto o negocio jurídico causa de la mutación jurídico-real y cuya inscripción se pretende.

Según el artículo 6 de la Ley Hipotecaria (LH), la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

1. Por el que adquiera el derecho.
2. Por el que lo transmita.
3. Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
4. Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Así, este artículo pone de relieve el carácter facultativo de la inscripción.

Cabe considerar como interesado en asegurar el derecho que se pretenda inscribir al titular de un derecho real o de un embargo sobre un inmueble si este no figura inscrito, o a la persona a quien puede perjudicar la omisión de la inscripción, como el acreedor o el fiador. Se encuentra comprendido en el artículo 6 d), sin necesidad de prueba alguna, quien presente los documentos correspondientes en el Registro con el objeto de solicitar la inscripción. Los oficiales, auxiliares y dependientes del Registro de la Propiedad no podrán presentar ningún documento para su inscripción en el Registro, salvo cuando estén comprendidos en los tres primeros apartados del artículo 6 de la Ley; es decir, cuando son personas directamente interesadas en la práctica del asiento.

El Principio de Legalidad. La Calificación del Registrador

El principio de legalidad impone que los títulos que pretenden su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que a los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos. El Registrador de la Propiedad decide si procede o no la práctica del asiento solicitado. Se trata de una actividad impuesta al registrador con carácter obligatorio, personalísima, independiente y de la que es responsable.