Principios de Valoración Inmobiliaria: Capitalización de Rendimientos y Conceptos de Amortización

Método de Capitalización de Rendimientos: Tasas y Ratios de Capitalización

Cuando se pretende conocer el capital buscado —que en el caso de los bienes inmuebles se identifica con su valor, bien de mercado, bien de inversión— por el procedimiento de Capitalización mediante ratios, lo que realmente se aplica no es la propia tasa de descuento, sino la ratio que define la relación entre capital/valor e interés.

Distinción de Modos de Valoración

A. Ratios Derivados del Estudio de Mercado (Valor de Compraventa / Valor de Renta)

Se obtienen del cociente entre el valor de compraventa y el valor de renta. El primero surge de un estudio de mercado, y el segundo, bien de un estudio de mercado de rentas, bien del conocimiento de las rentas históricas. El ratio encontrado sirve, por tanto, para obtener el valor de mercado de cualquier otro inmueble de similares características físicas y funcionales, del que se conozca su renta.

B. Ratios Derivados del Estudio de la Inversión

1. Tasa Hipotecaria (0,8 · x + 0,2 · y) %

Según el uso al que se destina el bien, se tendrá en consideración particular la fijación de la tasa; no obstante, la cantidad prestada por la entidad de crédito no superará el 80% del valor.

2. Tasa Correspondiente a Deuda Pública

Sabiendo que la dificultad del método de capitalización se manifiesta fundamentalmente cuando debe explicitarse la tasa de capitalización, es necesario encontrar un bien cuyo tipo de descuento se conozca y cuyas características presenten semejanza, tanto las propias del inversor como las propias de la inversión. Entre los productos de inversión inmobiliaria que poseen la mayor parte de las propiedades referidas —liquidez, rentabilidad y recuperación de capital—, destacamos a los que conforman la deuda pública, y de entre todos ellos, las conocidas como Obligaciones del Estado a 10 años.

Amortización y Depreciación de Activos

Se entiende por Amortización el efecto contable o cuantificable de la Depreciación. Cuando un bien sufre deterioro por la causa que le afecte, se dice que pierde valor, es decir, se deprecia. Para cuantificar esta pérdida (el quantum), debería valorarse el coste necesario a efectuar para devolverlo al estado inicial. Precisamente, ese desembolso a realizar para que el bien mantenga su estado original es lo que se entiende como amortización.

Supuestos Depreciatorios

• Por edad o deterioro físico
• Económica o caída en desuso
• Funcional o pérdida de utilidad

Tipos de Amortización

• Rectilínea
• Parabólica
• Logarítmica