Protección del Tercero Hipotecario: Fe Pública Registral

La Fe Pública Registral

El principio de la Fe Pública Registral se fundamenta en la protección de la confianza que el tráfico jurídico deposita en el contenido del Registro de la Propiedad. Su manifestación más relevante se encuentra en el Artículo 34.1 de la Ley Hipotecaria (LH):

«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro».

Requisitos para la Protección del Tercero Hipotecario

Para que un tercero sea protegido por la fe pública registral, deben concurrir los siguientes requisitos:

• Que la finca o derecho esté inscrito previamente a nombre del transmitente: Esta inscripción es la base de la confianza del tercero y consecuencia directa del principio de tracto sucesivo.
• Que la adquisición sea onerosa: Según el Artículo 34.2 LH, «Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente». Se prioriza evitar un quebranto a quienes tienen derechos legítimos frente a quienes obtienen un lucro (donatarios, sucesores, etc.).
• Que el tercero tenga buena fe: El Artículo 34.3 LH establece que «La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro». La mala fe implica conocer las causas de la inexactitud.
• Que la adquisición del tercero sea válida: El Artículo 33 LH es claro al señalar que «la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».
• Que no consten en el registro las posibles causas de nulidad o resolución del derecho del transmitente: Si estas causas estuvieran inscritas, afectarían al tercero, quien no podría alegar ignorancia (lo que equivaldría a mala fe).
• Que se inscriba la adquisición del tercero: La protección registral es un efecto directo de esta inscripción.

Efectos de la Fe Pública Registral

Cuando se cumplen los requisitos del Artículo 34 LH, se producen los siguientes efectos:

• La adquisición «a non domino» del tercero: El tercero se convierte en titular del derecho adquirido, con las condiciones que este tenga en el registro (por ejemplo, libre de cargas si estas no estaban inscritas).
• El derecho del titular real (el verus dominus) queda resuelto automáticamente con efecto retroactivo al momento en que el tercero inscribió su adquisición. Esto implica:
  • Se resuelven todos sus actos dispositivos posteriores a la inscripción del tercero.
  • Queda en la situación de un poseedor sin título, obligado a restituir.

Excepciones a la Fe Pública Registral

Existen situaciones en las que la fe pública registral no opera plenamente, ya sea de forma temporal o definitiva:

Por Vía de Suspensión de Efectos

La protección del tercero queda en suspenso durante un plazo determinado:

• Inscripciones de herencia o legado (Artículo 28 LH).
• Inmatriculaciones por título público o certificación administrativa (Artículo 207 LH).
• Anotaciones preventivas por reserva de rango (Artículos 45 y 48 LH).
• Reconstrucción de Registros destruidos (Ley de 1873).
• Inscripciones de concentración parcelaria (Artículo 235 LRDA).
• Derechos de los arrendatarios protegidos por las leyes especiales (Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 y Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994).

Por Vía de Inaplicación Definitiva

La fe pública registral no se aplica en estos casos:

• Menciones de derechos no inscribibles reconocidos en el Artículo 29 LH.
• Anotaciones preventivas que caducan (Artículo 595 LEC).
• La doble inmatriculación de fincas (Artículo 313 RH).
• Nulidad de actos del quebrado realizados en el periodo de retroacción (Ley Concursal de 2003).
• Hipotecas legales no inscritas (Artículos 194 y 196 LH).
• Créditos singularmente privilegiados (Código Civil, Estatuto de los Trabajadores, Ley de Propiedad Horizontal).
• Limitaciones impuestas por la legislación y el planeamiento urbanístico.
• Prescripción extintiva contra el registro (Artículo 36 in fine LH).