Redacción y revisión del Plan General de Ordenación Urbana: procedimiento, competencias y normativa urbanística

Redacción y revisión del planeamiento urbanístico

5. Redacción nueva o revisión vigente, no mera modificación.

1. Documento previo, objetivos y planificación

Objetivos y planificación, alcance del plan, esquema estructural general: clasificación del suelo, valoración del terreno, necesidades de protección y alteraciones de la razón, desarrollo y potenciales impactos e incidencias.

2. Información pública, 45 días, auditoría y consultas sectoriales

Elevación del expediente al órgano ambiental para determinar el documento de alcance del estudio ambiental estratégico (EEA), que determina el contenido. Este se hace público y se considera en la redacción del plan.

3. Redacción de documentos simultáneos

Redacción de dos documentos simultáneos: plan y EEA. Aprobación inicial de ambos e información pública durante dos meses, según la normativa específica.

4. Trámite ante el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma

Resto del trámite: el Ayuntamiento o concejalía competente (municipios de más de 40.000 habitantes), tras las alegaciones, eleva el expediente con el plan y el EEA, con los cambios que estime oportunos, al órgano ambiental, que emite la Declaración Ambiental Estratégica (DAE). Si la negativa impide la tramitación, la Comunidad Autónoma dispone de 4 meses para emitir informe vinculante de legalidad del plan, incluida la interdicción de carreteras o de interés supramunicipal.

Si la DAE e informe de la Comunidad Autónoma son positivos, el Ayuntamiento aprueba definitivamente; si se modifica sustancialmente, se realiza nueva información pública.

No deben tramitarse (tras la información pública y consultas) hasta que el Ayuntamiento apruebe provisionalmente el plan y la DAE, y remita al órgano ambiental y a la Comunidad Autónoma, que dispone de 4 meses para aprobarlo definitivamente. Se interrumpe hasta que la DAE se apruebe por el órgano ambiental.

5. Ordenación detallada del suelo urbanizable

BOPA 97.1

42. Planes parciales (PP): ordenación detallada del suelo urbanizable, fijando usos, tipologías edificatorias y características urbanísticas, además de plazos para cumplir los deberes del propietario, políticas de sectores, entre ellos la urbanización y edificación, y sistemas generales adscritos.

El PP puede referirse a uno o varios sectores de suelo urbanizable y sometido a prescripción del Plan General (PG). El PP no puede aprobarse antes del PG; cabe aprobación simultánea (expediente separado, 66.2 T).

Documentación: memoria, normativa urbanística, plan de información, ordenanzas y proyectos, plan de etapas y evaluación de costes de urbanización e implantación de servicios.

Los Ayuntamientos pueden exigir propuestas de iniciativa particular: memoria justificativa, denominación social y domicilio de los propietarios afectados, modo de ejecución de las obras y previsión de futuro conservación, compromisos de urbanizador, Ayuntamiento y propietarios solidarios, garantías de cumplimiento, medidas de control de toda índole que de manera fehaciente cuente el promotor.

43. Planes especiales (PE): no ordenan integralmente el sector, sino que ordenan aspectos específicos y concretos: protección ambiental o del paisaje, realización de operaciones de reforma interior, saneamiento urbano, coordinación de ejecución de dotaciones urbanísticas.

Finalidades urbanísticas de cualquier índole: protección ambiental y del paisaje (PEP), operaciones de reforma interior (PERI), coordinación de ejecución de dotaciones urbanísticas, conservación ambiental y medio rural, equipamientos públicos y centros comerciales, saneamiento, ejecución de obras de infraestructura y elementos determinantes del desarrollo urbano, ejecución de obras de infraestructura.

Contenido: determinaciones instrumentales del plan que desarrolla, justificación de convenios o conformidad con instrumentos ordenadores del territorio y planificación. Ámbito y objeto (suelo urbano, PERI).

44. Estudios de detalle (ED): complementan, modifican, completan o adoptan determinaciones del PG en suelo urbano o urbanizable, resolviendo problemas técnicos o ejecutivos complejos. No afectan a la estructura orgánica del territorio ni a los usos del suelo, edificabilidad, ordenación de volúmenes, regulación de condiciones estéticas y composición de edificaciones.

Límites: no aprueban usos del PG, PP, PE; no alteran destino del suelo, aprovechamiento máximo, redes de espacios libres, aumento de volumen, altura o densidad.

Aprobación inicial, información pública durante 1 mes y aprobación definitiva por el Ayuntamiento.

Ejecución del planeamiento y gestión urbanística

21. Propietarios: ejecución del plan, urbanización y aportación de terrenos

Los propietarios asumen la obligación de ejecutar el plan, de ejecutar y realizar la urbanización y de aportar los terrenos para cesiones obligatorias a la Administración. Junta de compensación (excepción: un propietario o acuerdo de los propietarios para reparcelación y garantía suficiente de ejecución urbanística, sin necesidad de tramitar proyecto de actuación ni compensación, puede ejecutar el plan mediante reparcelación y cesiones).

La Junta de Compensación presenta el proyecto de actuación en el plazo de un año (o cuatro años desde la aprobación del plan o delimitación de la unidad de ejecución), prorrogable seis meses. Si transcurre el plazo, la Administración puede modificar el sistema de ejecución mediante el procedimiento previsto para la delimitación del polígono.

La presentación del proyecto de actuación requiere que se suscriba por propietarios que representen al menos el 50% de la superficie del polígono o unidad de ejecución. El contenido del proyecto de actuación es obligatorio (reglas básicas de funcionamiento de la junta y fijación del plazo para presentar el proyecto de compensación) y facultativo (acuerdos de reparcelación, criterios de actuación y bases del proyecto de compensación).

El proyecto de actuación se aprueba por el procedimiento previsto para estudio de detalle; los propietarios que no se suscriban pueden incorporarse en el plazo de un mes o expropiarse a favor de la Junta. La Junta de Compensación es entidad de personalidad jurídica, conforme a la Administración, que persigue intereses de sus miembros, puede actuar como agente descentralizado de la Administración; las Juntas son reconocidas por la Administración cuando en el plazo de un mes desde la aprobación del proyecto de actuación se acredite su constitución por cualquier medio válido, y el Reglamento de Planeamiento y Gestión Urbanística.

Presentar en seis meses desde la constitución de la junta con aquiescencia de propietarios del 50%.

22. Cooperación: obras de urbanización y cesiones

La Administración asume las obras de urbanización y asegura la aportación de suelos cedidos obligatorios y del coste en urbanización (se duda de la capacidad de gestión de los propietarios).

Justificación de la distribución de beneficios y cargas (reparcelación, 190 T), previa formulación del proyecto de reparcelación, salvo que las características del terreno no lo necesiten por ser la distribución equitativa sencilla.

Los propietarios pueden integrar sociedad administrativa para colaborar con la Administración (sociedad cooperativa) en las obras de urbanización y recaudar las cuotas que deben abonar los propietarios (pertenencia voluntaria).

Las obras de urbanización pueden ejecutarlas la Administración con sus medios, la entidad pública, encomendándolas a sociedad urbanizadora, o creando sociedad mixta con propietarios integrados en la sociedad cooperativa.

Cuando se requiera reparcelación, el proyecto se presenta en tres meses desde la aprobación de la delimitación del polígono o unidad de ejecución por dos tercios de los propietarios que representen el 80% de la superficie. Si no lo hacen en plazo o no corrigen errores, la Administración lo redacta de oficio.

23. Expropiación

Expropiación: protagonismo de la Administración al eliminar propietarios al principio. La urbanización se realiza por la Administración o cediéndola a terceros mediante fórmulas contractuales.

Cuando se usa para desarrollar o persistir la ejecución del plan, es necesaria la expropiación de todas las fincas de un polígono o unidad (cabe liberar terrenos de la expropiación si el propietario asume la obligación para cumplir el plan y ejecutarlo adecuadamente).

Trámite expropiatorio por tasación conjunta: proyecto de expropiación expuesto al público durante un mes (interesados a quienes se notifican hojas de aprecio, pueden formular observaciones y reclamaciones sobre titularidad y valoración de derechos), observaciones y reclamaciones informadas por la Administración actuante, sometiéndose el expediente a la comisión para resolver (notificándose individualmente a titulares y derechohabientes afectados).

Si los interesados en 20 días disconforman con las alegaciones o estimaciones pertinentes a su derecho, el traslado se hace al Jurado de Expropiación del Principado de Asturias, que fija el justiprecio (criterios de valoración legislativos). Si existe acuerdo, se aceptan valoración y justiprecio. La resolución de la comisión declara la urgente ocupación de bienes y derechos afectados. El pago o depósito del importe de la valoración habilita para proceder a la ocupación de la finca sin perjuicio de la valoración del Jurado y de recursos de justiprecio.

41. Reparcelación

Todo sistema de actuación, salvo expropiación, ejecuta el plan a partir de la reparcelación de fincas. Agrupa terrenos comprendidos en polígono o unidad para nueva división ajustada al plan, con adjudicación de parcelas resultantes a los afectados en proporción a sus derechos. Distribuye beneficios y cargas del plan, regulariza la configuración de fincas, sitúa el aprovechamiento urbanístico en zonas aptas para edificación y localiza el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento. Las operaciones integradas se enmarcan en un sistema de actuación delegado.

Contenido: a) Adjudicación a propietarios proporcionalmente a su superficie respecto a los derechos de cada uno en el momento de aprobación de la delimitación del polígono o unidad, determinando el valor de las parcelas resultantes, teniendo en cuenta los criterios de valoración legislativos: plantaciones, obras, edificaciones, derechos de arrendatarios, instalaciones, mejoras que no pueden conservarse; se valoran con independencia del suelo e importe satisfecho al propósito interesado con cargo al proyecto en concepto de gastos de urbanización. Obras de urbanización útiles para ejecutar el plan = obras de urbanización con cargo al proyecto. Superficie susceptible de aprovechamiento privado de una unidad no destinada a uso o dotación pública; objeto de adjudicación entre propietarios afectados en proporción a derechos (excepto terrenos adjudicados a la Administración o urbanizador).

b) Compensación de sustitución o complemento por diferencias de adjudicación: se fijan atendiendo al precio medio de venta de parcelas resultantes sin incluir costes de urbanización.

c) No adjudicación como fincas independientes de superficies inferiores a parcela mínima edificable o que no reúnan configuración y características adecuadas para edificar conforme al plan. Falta acuerdo: compensación metálica a propietarios cuyos derechos no permiten obtener fincas independientes edificables.

Efectos: a) Transmisión a la Administración de pleno dominio y libre de cargas de terrenos de cesión obligatoria para incorporar a patrimonio de suelo, afectados a usos previstos en el plan. b) Sustitución con plena eficacia real de antiguas por nuevas parcelas. c) Afección real de parcelas adjudicadas al cumplimiento de cargas y pago de gastos de urbanización, inherentes al sistema de actuación correspondiente.

42. Edificación solar

Ejecución: avezar precedente parcelación de terrenos, precisa licencia urbanística municipal, división simultánea o sucesiva de terreno en dos o más lotes con fines edificatorios. Las operaciones de parcelación no siempre son posibles o indivisibles:

a) Parcelas determinadas como mínimas en el Plan a fin de constituir fincas independientes.

b) Parcelas con dimensiones iguales o menores a las determinadas como mínimas en el Plan, salvo lotes resultantes adquiridos simultáneamente por propietario de terreno colindante con fin de agrupación y formar nueva finca.

c) Parcelas con dimensiones menores que el doble de la superficie determinada como mínima en el Plan, salvo que el exceso sobre el mínimo pueda segregarse con fin indicado, apartándolo.

Parcelaciones urbanísticas que quedan prohibidas con carácter general en suelo no urbanizable (dentro de NR es posible parcelar y edificar que determine el PG y normas CA), mientras que en suelo urbano y urbanizable se condiciona a que previamente estén aprobados PGO, PP o sector correspondiente. Parcelación contraria a legislación y planeamiento urbanístico: ilegal y efectos nunca favorables; en ningún caso se consideran solares resultantes ni se permite edificar.

61. a) Costes de obras viales de urbanización, saneamiento, red de abastecimiento, alumbrado, arbolado, jardinería, actividades previstas en planes y proyectos derivados de legislación y medio ambiente

b) Indemnización por derribo, construcción, destrucción del plan, extinción de arrendamientos.

c) Costes de PP, ED, proyecto de urbanización, compensación, reparcelación. Gastos de instalación de redes y suministros, pudiendo repercutir en empresas suministradoras.

Normativa y legislación de referencia

12. Bases de planificación general, medidas de intervención, marco del suelo

Art. 143.1.13: bases de planificación general, medidas de intervención, marco del suelo, instrumentos de planificación; STC 61/97; 20 M título competencial; art. 149.1.1: igualdad de derechos y deberes de propiedad urbana, cumplimiento de deberes de función social, no ordenación ciudadana.

Art. 25.2 LBRL: municipio ejerce competencias sobre propiedad urbana, términos legislativos, CCAA en urbanismo, planeamiento, gestión y ejecución, disciplina urbanística, promoción y gestión de vivienda, protección pública, criterios de sostenibilidad financiera, conservación y rehabilitación de edificaciones.

CA: aprobación definitiva de plan dirección o informe vinculante previo a aprobación municipal.

Art. 21: libertad = abstención. Art. 348 CC: propiedad y derecho sobre el suelo; art. 350: dueño de suelo es dueño del subsuelo y del vuelo.

LS 56: transformación de terreno rústico en solar de edificación, función pública, acceso. Art. 358 vs. suelo rústico. RDL 7/15, art. 30: disociación del derecho de propiedad del suelo (disfrute del aprovechamiento natural del suelo). TS 2 feb 87: uso rústico, triple versión agrícola, ganadero, forestal; ius utendi = imperium.

TRLS: 1. Ordenación del territorio y ordenación urbanística: función pública, no sustitutiva de transacciones; organización de definición de uso del territorio y suelo integral, determinando facultades y deberes de propiedad del suelo, no derecho a indemnización; ejercicio potestativo de ordenación del territorio motivado.

2. Legislación garante de dirección y control de Administraciones públicas competentes en procesos urbanísticos: fases de ocupación urbana, construcción, edificación, utilización del suelo por cualquier sujeto, particular, comunidad, usuario, información pública.

Urbanización: suelo colindante, carreteras, circunvalación, vías de comunicación interterritorial; no considera suelo urbanizado. No preda NR y terrenos no integrados en malla (urbanas, vías perimetrales, red de suministros, electricidad, saneamiento sin deslinde en tramo urbano existente). Servicios construidos y ejecutados por sector o unidad; vías perimetrales, núcleo urbano; vías de comunicación entre núcleos y carreteras no soportando urbanos ni terrenos adyacentes.

Solar 114.4: urbanizada conforme a PGO (no existe = acuerdo, agua, pavimentación, alcantarillado y encintado) + alineaciones (determinables). No constituyen urbanización, reforma interior, obtención de terrenos equidistantes.

23. Urbanización consolidada

Edificación solar + licencia de edificación, plazo de plan/normativa urbanística + completa urbanización + necesaria regularización de vías públicas cedidas obligatoriamente al Ayuntamiento, terrenos de plan disponibles extranjeros a alineación de parcela afín regularizar vías públicas. 314 a R + edificación de terreno con plazo de licencia.

NC: edificación de terreno con plazo de plan y normativa una vez completada urbanización + cesión de Administración actuante del suelo 10% aprovechamiento medio correspondiente ambiental con informe PGO + distribución equitativa de beneficios y cargas del plan y situar aprovechamiento urbanístico a Administración/adquirir anterior inicio ejecución material del plan + cesión de Administración suelo vial, EL, ZV, dotaciones públicas de carácter local, servicio de una unidad + cesión de suelo de ejecución de sistemas generales del plan general, incluya ambos correspondientes a efecto gestión + coste, ejecución, completa urbanización + edificación solares plan/normativa urbanística.

Urbanizable: antes de ejecución del plan, con aprobación de plan de desarrollo es suelo rústico/no urbanizable, derechos y obligaciones coincidentes con propios propietarios de suelo no urbanizable. Uso y disfrute de disponibilidad de terreno de propietario conforme a naturaleza rústica + derecho de transformación instando a Administración urbanística actuante aprobar plan parcial.

Usos provisionales: suelo urbanizable prioritario antes de aprobación de plan parcial, autorizar excepcionalmente usos y obras provisionales no expresamente prohibidos; no priorizar autorizar usos previstos en suelo no urbanizable (unificar no posible núcleo poblacional, requiere parcela mínima y disponibilidad de servicios). Licencia = informe ambiental y zona exterior.

31. Principios de planificación y coordinación territorial

Principios de planificación y coordinación territorial en el Principado de Asturias: Directrices Regionales de Ordenación del Territorio (DRegOrdTerr), totalidad del Principado de Asturias, DCG 11/91 24 e; b) Directrices Subregionales, carácter general, territorio menor al del Principado (Directriz Subárea Franja Costera D 107/93 16 dic BOPA 16 feb 94); c) Directrices sectoriales que regulan orientación e incidencia territorial en actividades sectoriales con ámbito total del Principado o de redes. 31 T: contenido común de Directrices Regionales y Subregionales: diagnóstico general del territorio, determinación de objetivos, líneas de actuación política territorial, medidas físicas, población, vivienda, actividades económicas, equipamientos, infraestructuras, comunicaciones, criterios de coordinación administrativa del Principado de Asturias, supuestos de actualización y revisión de directrices y normas específicas, señalamiento de áreas de protección, criterios de compatibilización de planeamiento urbanístico y para localizar y ejecutar infraestructuras.

Contenido: responde a postulados de clasificación de planificación territorial: identificación de sectores, delimitación ambiental específica, justificación de necesidad del sector y ambiente elegido, descripción de problemática territorial, relaciones con planeamiento urbanístico, criterios de coordinación con otros sectores, y evaluación de alternativas. Aprobación: adaptar PAT, PTE y planeamiento urbanístico y sectorial vigente a la promulgación.

32. Plan de Acción Territorial (PAT)

Desarrolla DOT, recoge formas de sistema de actuación con incidencia territorial prevista y realizada por Administración autonómica. Ámbito regional (o de un sector) / subregional: contenido: delimitación del ámbito territorial y funcional, relación de actuaciones previstas, justificación de coherencia de actuaciones programadas y previsiones de DOT aplicables y PAT existentes y relación con planeamiento urbanístico vigente.

33. Proyecto Territorial Estratégico (PTE)

Ley 3/02, 19 a falta de regulación eficaz vinculante de Directrices planeamiento urbanístico municipal, sirve de complemento a DOT, estableciendo preceptos materialmente urbanísticos directamente aplicables o dando desarrollo a previsiones de regulación detallada. Formulación de Consejería competente en Urbanismo y Ordenación del Territorio + aprobación.

34. Centros de Negocios Rurales (CNR)

Ordenación de núcleos de población clasificados como NR por planeamiento urbanístico vigente a la entrada en vigor de la Ley 3/02, interesados. Formulación y aprobación similar a PTE, aprobación definitiva por Consejería.

41. Plan General de Ordenación Municipal (PGOM)

Instrumento de ordenación integral del territorio municipal, ámbito de aplicación 1/+ términos municipales completos. Prescripciones: a) Clasificación y calificación del suelo, establecer régimen jurídico correspondiente. b) Estructura general y orgánica del territorio, integrada por los elementos determinantes del desarrollo urbano, previsión de sistemas generales: comunicaciones y zonas de protección + equipamientos 5% m2 suelo por habitante, equipamientos jerarquizados según ámbito geográfico y prestación de servicios + servicios urbanos + ZV 5 m2 sin incluir sistemas locales ni espacios naturales + EL ocio. c) Determinación de programas de desarrollo y ejecución del plan + plazo mínimo de vigencia. d) Delimitación de patrimonio cultural, espacios de gestión integrada, áreas de previsibles riesgos. e) Determinaciones de uso industrial. f) Normas de protección ambiental.

Documentos: 1. Memoria (objetivos y contenido, y opciones de planificación del contenido). Auseencia = nulidad (plan STS 9 jul 91). 2. Normas de tipos de suelo que contienen reglas a sujetarse ordenación, urbanización y edificación. 3. Planos informativos y ordenanzas de territorio con precisión y comprensión. 4. Estudio económico-financiero: costes de obras de urbanización, servicios públicos y dotaciones públicas previstas, fijando financiación pública/privada + viabilidad. 5. Programa de actuación: objetivos y estrategias concretas, medidas, plazos concretos y acometida de actuaciones de desarrollo.