Constitución y garantías de los derechos reales: servidumbre, uso, censo, tanteo y prenda

Constitución de Servidumbre (SERV)

La servidumbre se constituye solo por título, no requiere tradición ni otorga derecho real posesorio.

• Vías de Constitución:
  1. Inter vivos: Contrato o decisión unilateral.
  2. Mortis causa: Testamento.
  3. Forma forzosa: El titular de la finca dominante puede exigir la constitución de la servidumbre; si no se otorga de forma voluntaria, la resolución judicial será el título.
  4. Resolución administrativa.
  5. NO POR USUCAPIÓN.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad (RP): Voluntaria y con libertad de forma (verbal, documento privado o público). Genera efectos de publicidad frente a terceros, especialmente en el caso de servidumbres aparentes.

Régimen Común del Derecho de Uso y Habitación

Este derecho se caracteriza por su naturaleza personal y su finalidad de cubrir necesidades básicas.

• En general son “alimenticios”: se usan para cubrir una necesidad.
• Se suelen otorgar a alguien en concreto (intuitu personae). Restricción: No pueden gravar o enajenar su derecho salvo consentimiento.
• Fuentes:
  1. Título constitutivo.
  2. Arts. 562-2 a 562-11 (normativa específica).
  3. Normas del usufructo (supletoriamente).
• Constitución por varios títulos y libertad de forma: inter vivos, mortis causa, por usucapión, ley, disposición judicial, etc.
• Existe un titular del derecho y otros beneficiarios (los convivientes).
• Posibilidad de constitución a favor de varias personas, de forma concurrente o sucesiva.

Constitución del Censo

La constitución del censo requiere formalidades específicas, especialmente si deriva de un contrato.

• Por Contrato: Necesario que conste en escritura pública, donde deben figurar la pensión y el precio de redención.
  • Censo d'establiment: Se transmite la propiedad a cambio del censo (prestación periódica dineraria). También puede acordarse una entrada.
  • Censo Revessejat (consignación): Sin transmisión de la propiedad. El propietario decide crear el derecho de censo, que transmitirá a una tercera persona.
• Por Causa de Muerte: Por ejemplo, el causante da en herencia la propiedad a un hijo, gravada con un censo a favor de su otro hijo.
• Por Usucapión: Constituye una excepción a que solo se usucapa mediante la posesión.

Constitución de Derechos de Adquisición Preferente

• Escritura Pública (Escr. P.): Se requiere para cualquier título, siempre que conste en escritura pública (inter vivos o mortis causa).
• Inmueble: Requiere inscripción en el Registro de la Propiedad (RP). En el momento de la adquisición, se resolverán los otros derechos constituidos sobre la cosa con posterioridad.

Regulación del Tanteo y Retracto

Plazos de Constitución

1. Se puede constituir de forma indefinida para la primera transmisión. Para la segunda y ulteriores, el plazo máximo es de 10 años (contados desde la primera transmisión).
2. Si no se pacta nada, el plazo es de 4 años.

Plazos de Ejercicio

Si no se pacta nada:

• Tanteo: 2 meses.
• Retracto: 3 meses.

Orden de Prelación de Tanteo y Retracto

1. Derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalidad, Estado o Administración Local (AdmL).
2. Copropietarios.
3. Tonería.
4. Nudo propietario al enajenar usufructuarios/censatarios.
5. Arrendatarios.
6. Retracto de los colindantes.

En general, prevalecen los derechos legales, salvo que el derecho legal apareciese después que el voluntario (ejemplo: arrendatario posterior a un derecho de adquisición voluntario).

Prohibición del Pacto Comisorio (PH)

• Pacto Comisorio: Acuerdo que permite al Acreedor (Acr) quedarse con la propiedad de las cosas dadas en garantía. Está prohibido (PH); el acreedor debe seguir el procedimiento de ejecución.
• Actos que NO son Pacto Comisorio:
  1. La dación en pago.
  2. Concurrencia del acreedor en subasta.
  3. Adjudicación al acreedor tras subasta.
  4. Bien gravado con precio objetivo más prenda de dinero.
• Fraude de la Prohibición del Pacto Comisorio: Opción en garantía, venta a carta de gracia.

Efectos y Ejecución de la Prenda

El acreedor pignoraticio no está obligado a la restitución hasta el pago total de la deuda. Debe conservar la cosa (igual que un retentor). Si devuelve el bien, se entiende como renuncia a la prenda.

Procedimiento de Ejecución (Si el Deudor no paga)

1. Requerir el pago.
2. Esperar 1 mes (plazo para oponerse judicialmente y consignar la cantidad).
3. Si existe pacto, puede enajenar el bien directamente.
4. A falta de pacto, puede subastarlo notarialmente.

Extensión Objetiva de la Hipoteca

Extensión Legal (Por Ley)

1. Edificaciones existentes.
2. Accesiones naturales.
3. Mejoras.
4. Indemnizaciones al propietario por razón de la cosa.
5. Bienes muebles (BM) situados permanentemente en la finca.
6. Servidumbres.
7. Elementos comunes (Propiedad Horizontal - PH).
8. Exceso de cabida.

Extensión Pactada (Si se Pacta Expresamente)

1. Bienes muebles situados permanentemente en la finca que puedan separarse.
2. Frutos.
3. Rentas vencidas y no satisfechas al exigir el cumplimiento de la obligación garantizada.
4. Terrenos agregados (excepto accesiones naturales).
5. Nuevas construcciones.