Régimen Jurídico de los Arrendamientos Urbanos para Uso Distinto de Vivienda y Rústicos
Arrendamiento Urbano para Uso Distinto de Vivienda (de Negocios)
Es preciso distinguir en función de la fecha de celebración del contrato.
Tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas (sea esta de verano o cualquier otra) y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Se encuentra regulado en el Título III (arts. 29 a 35) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Orden de Prelación de Fuentes
- Títulos I y IV de la LAU.
- En lo que no se oponga a lo anterior, la autonomía de la voluntad de las partes.
- En defecto de lo anterior, lo dispuesto en el Título III de la LAU.
- Supletoriamente, las disposiciones del Código Civil.
Este contrato queda configurado por la voluntad de las partes, excepto en lo relativo a:
- Fianza: obligatoria de dos mensualidades.
- Formalización del contrato.
- Normas reguladoras de la función procesal.
Arrendamientos Rústicos
Se distingue entre arrendamiento rústico y arrendamiento de explotación:
- Arrendamiento rústico: Son aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
- Arrendamiento de explotación: Se entenderá que el arrendamiento es de explotación cuando el objeto del contrato sea la explotación propiamente dicha, entendida como una unidad orgánica.
Exclusiones: No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada.
Régimen Jurídico
Se rigen por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) y la autonomía de la voluntad en cuanto no se oponga al contenido de la ley. Como fuente supletoria de segundo grado se aplicarán las normas del Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres.
Características y Condiciones del Contrato
- Sujetos: Este contrato pueden celebrarlo tanto personas físicas como jurídicas.
- Forma: Por imperativo legal, estos contratos han de constar por escrito.
- Duración: La duración mínima del contrato es de 5 años, susceptible de prórrogas sucesivas por períodos de 5 años.
- Renta: La LAR concede a las partes plena libertad para establecer su cuantía, debiendo señalarse siempre en dinero.
- Obras: Tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras necesarias o legalmente procedentes.
Causas de Extinción del Contrato
- Pérdida total de la cosa arrendada.
- Expiración del término convencional o legal y de la prórroga.
- Mutuo acuerdo de las partes.
- Desistimiento unilateral del arrendatario al término del año agrícola, notificándolo al arrendador con un año de antelación.
- Muerte del arrendatario o, en el caso de personas jurídicas, desde la extinción de la entidad.
- Resolución del derecho del arrendador.
- Resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.