Régimen Jurídico de los Arrendamientos Urbanos en España: LAU y Usos Distintos a Vivienda

Arrendamientos Urbanos: Marco Legal y Tipología

Legislación Aplicable

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) persigue potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por la Constitución Española (CE), que reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes.

Hasta su entrada en vigor, el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encontraba regulado por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (TRLAU) de 1964, de marcado carácter proteccionista de los intereses del arrendatario en materia de renta y de duración. La ley vigente es la LAU de 1994. Existe una modificación relevante en 2013: la Ley 4/2013 (Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda), que ha modificado esta normativa.

Ámbito de Aplicación

La LAU abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de local de negocio, para diferenciar entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para usos distintos al de vivienda. La diferenciación viene exigida por el carácter tuitivo que merece el arrendamiento de finca destinada a cubrir la necesidad primaria de la vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes. Este carácter tuitivo se entiende que no tiene explicación en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, cuya regulación se deja al libre pacto de las partes, configurándose una regulación supletoria que permite un amplio recurso al régimen del Código Civil (CC).

Arrendamientos para Usos Distintos al de Vivienda

a) Régimen

La Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del CC. Por ende, la duración será la pactada por las partes, sin que legalmente se establezca un plazo mínimo ni prórrogas forzosas. Del mismo modo, la renta será la pactada, sin limitaciones en cuanto a su modalidad de actuación.

b) Cesión y Subrogación

A falta de pacto, la cesión por parte del arrendatario requiere consentimiento del arrendador. Si no se ha prohibido expresamente, el arrendatario podrá subarrendar total o parcialmente.

Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador. En cuanto a la posición del arrendatario, la subrogación se limita al heredero o legatario que continúen la actividad desarrollada en la finca arrendada, hasta la extinción del contrato.

c) Renta y Fianza

En cuanto a la determinación de la renta, se consagra, como hemos señalado, el principio de libertad de pacto. Para los supuestos de subarriendo parcial o total y cesión de la finca arrendada, así como de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, se contempla el derecho de elevación de la renta por parte del arrendador.

La obligación de pagar fianza se establece en el importe de dos mensualidades.

d) Otros Extremos y Derechos del Arrendatario

La LAU considera aplicables del mismo modo las normas referidas al arrendamiento de vivienda en lo concerniente a conservación, mejora y obras. Igualmente, la LAU se remite a lo expuesto para los arrendamientos de vivienda en materia de derecho de adquisición preferente.

Finalmente, en determinados casos, a la extinción del contrato, el arrendatario tiene derecho a una indemnización que le compense los gastos de traslado del negocio a otro local o el aprovechamiento de su clientela por quien ejerza en el local.

Régimen Transitorio

La nueva LAU establece un complejo régimen transitorio, tanto para los anteriores contratos de inquilinato como para los arrendamientos de local de negocio, que tiende a poner coto a su duración excesiva y a las futuras subrogaciones, por una parte; por otra, se propicia un procedimiento complejo de actualización paulatina del importe de la renta.