Régimen Jurídico y Clasificación del Suelo Urbano en la Legislación Española

Propiedad Urbana y Ordenación Territorial

Clasificación y Calificación del Suelo

Establecer el destino concreto de los suelos corresponde a la Comunidad Autónoma (CC.AA.).

Hasta 2007, la ley regulaba dos situaciones básicas: suelo rural y suelo urbanizado. A partir de 2007, el artículo 44 de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, o legislación autonómica similar) distingue tres clases principales:

1. Suelo Urbano

Es el suelo integrado por el entramado de ciudad que ya existe y cumple las siguientes circunstancias:

1. Forma parte del núcleo de población existente y está dotado, como mínimo, de acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamiento y energía.
2. Ha sido transformado y urbanizado en ejecución de un instrumento de planeamiento urbanístico.

Subcategorías del Suelo Urbano

• No Consolidado: Incluye terrenos integrados en la malla urbana que requieren alguna transformación o reforma interior.
• Consolidado: Es el caso contrario al anterior. En el suelo urbano consolidado existen obligaciones de efectuar cesiones obligatorias y gratuitas.

2. Suelo No Urbanizable (SNU)

Integrados por terrenos que no pueden incorporarse al proceso urbanístico por sus propias características o valores paisajísticos, científicos, culturales o ambientales.

Dentro de esta clasificación se distinguen varias categorías:

• Suelo No Urbanizable de Especial Protección por legislación específica.
• Suelo No Urbanizable de Especial Protección por planificación territorial urbanística, en atención a su valor ambiental, etc.
• Suelo No Urbanizable de Hábitat Rural Diseminado.
• Suelo calificado como No Urbanizable de Carácter Natural o Rural.

3. Suelo Urbanizable (SU)

Terrenos en los que el planeamiento urbanístico considera que debe producirse el desarrollo futuro de la ciudad. Es, conceptualmente, una clase de suelo residual.

Se subdivide en:

• Ordenado: El planeamiento ha establecido la ordenación detallada necesaria para iniciar la urbanización.
• Sectorizado: Terrenos suficientes e idóneos para absorber el crecimiento local, pero que requieren un desarrollo posterior del planeamiento.
• No Sectorizado: No tiene ni siquiera determinaciones urbanísticas genéricas establecidas.

La Reparcelación Urbanística

La Reparcelación es la figura o actuación que permite una nueva división de las fincas ajustada al plan de ordenación.

Finalidad de la Reparcelación

La finalidad principal es:

• Regularizar las fincas existentes.
• Localizar el aprovechamiento urbanístico.
• Adjudicar al municipio los terrenos de cesión obligatoria.

La forma puede ser voluntaria o forzosa, y la compensación puede realizarse mediante indemnización o en especie.

Reglas Fundamentales

1. El aprovechamiento ha de ser proporcional al que tenga el adjudicatario.
2. Las fincas resultantes se valorarán con criterios objetivos y generales.
3. Cuando el valor del derecho de un beneficiario no alcance el fijado para la adjudicación de una o varias fincas resultantes independientes, la diferencia puede satisfacerse en dinero.

Efectos Jurídicos

Los principales efectos de la reparcelación son:

• Transmisión de los terrenos de cesión obligatoria al municipio.
• Subrogación de las antiguas parcelas por las nuevas.
• Afectación de las parcelas adjudicadas a las cargas y gravámenes preexistentes.