Régimen Jurídico de las Comunidades de Bienes: Comunidad Ordinaria, Propiedad Horizontal y Medianería

Régimen Jurídico de las Comunidades de Bienes: Tipologías y Características

Comunidad Ordinaria Indivisa

En la Comunidad Ordinaria Indivisa, existen tantos derechos sobre el bien común como cotitulares. El derecho de cada cotitular se plasma en una cuota, la cual puede ser objeto de actos de disposición por el comunero y determina su participación en los beneficios y las cargas de la comunidad.

Los comuneros están facultados para ejercer, en cualquier momento, la acción de división de la cosa común.

Es importante destacar que esta comunidad puede constituirse tanto sobre bienes singulares como sobre patrimonios y se regirá por las reglas de la autonomía privada que hayan convenido los comuneros. Además, las comunidades se podrán dividir:

• Por acuerdos de los comuneros.
• Por falta de acuerdo, mediante sentencia judicial o laudo arbitral.

Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es el régimen de comunidad de los edificios por pisos que se caracteriza por la unión de cuota(s) de participación en los elementos comunes que corresponde a cada propietario de un elemento privativo.

Este régimen tiene por objeto, típicamente, un edificio (si bien también puede recaer sobre urbanizaciones) o conjuntos inmobiliarios integrados por subcomunidades.

Constitución y Elementos

Para su constitución, es necesario otorgar escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad. El título de constitución deberá contener necesariamente:

1. La descripción del edificio en su conjunto.
2. La descripción de los elementos, las instalaciones y los servicios comunes.
3. La descripción de los elementos privativos, con sus cuotas de participación.
4. Los espacios físicos o derechos que constituyen anexos o vinculaciones.

Adopción de Acuerdos

En cuanto a la adopción de acuerdos, se establece un sistema de mayoría de cuotas y/o personas.

Medianería

La medianería es una situación de comunidad que recae sobre una pared o sobre otros elementos de separación entre dos fincas.

Clasificación de la Medianería

Según la función que cumpla el elemento medianero, se diferencia entre:

• Medianería de carga: Sustenta edificaciones u otras obras de construcción.
• Medianería de cierre: Sirve de valla o separación entre dos fincas.
• Medianería horizontal: Sustenta y divide construcciones a diferentes niveles en altura o en subsuelo.