Régimen Jurídico de la Hipoteca: Edificaciones, Rango y Ejecución

Aspectos Clave del Derecho Hipotecario Español

La Problemática Jurídica de las Nuevas Edificaciones en Fincas Hipotecadas

Una cuestión recurrente en el ámbito del derecho hipotecario es la situación jurídica que emerge entre el propietario del edificio (hipotecante de la finca) y el adjudicatario de la misma, especialmente cuando la hipoteca original no se extiende a las nuevas edificaciones. Surge la interrogante: ¿qué nueva situación jurídica nacería entre el propietario del edificio, que es el hipotecante de la finca (ya que la hipoteca no se extiende a las nuevas edificaciones), y el adjudicatario de la finca, quien paga el precio del remate?

La Ley Hipotecaria (LH) vigente, aprobada en 1946, no ofrece una respuesta explícita a esta cuestión. La norma, promulgada en un contexto de posguerra civil y gran escasez de viviendas, buscaba fomentar la construcción al excluir las nuevas edificaciones de la finca hipotecada, protegiendo así la inversión del hipotecante. Sin embargo, esta falta de desarrollo normativo ha generado más problemas de los que ha resuelto.

Para evitar una indeseada concurrencia de titularidades sobre objetos distintos, la doctrina jurídica ha establecido una solución. En caso de ejecución de la hipoteca por incumplimiento del deudor hipotecario, la ejecución se realizará sobre la finca y el edificio construido en ella. Es decir, se ejecutará la totalidad, de modo que el adjudicatario de la subasta adquirirá tanto la finca como el edificio. No obstante, dado que el edificio no forma parte del objeto hipotecado, el dinero obtenido de la ejecución se destinará, en primer lugar, a pagar al hipotecante el precio del edificio (en el ejemplo, 24.000 €). El remanente se utilizará para saldar la deuda con el acreedor hipotecario. Este procedimiento previene una concurrencia de propiedades difusa y confusa, que además no habría sido creada voluntariamente.

3. Rango Hipotecario y la Constitución de Hipotecas Posteriores

En el estudio de los pactos hipotecarios, el artículo 107.3º de la Ley Hipotecaria establece la ineficacia de cualquier acuerdo incluido en el título constitutivo de la hipoteca que prohíba la constitución de hipotecas posteriores. Este pacto se considera nulo y sin efecto jurídico. Por lo tanto, aunque figure en el título constitutivo, el hipotecante conserva la facultad de constituir ulteriores hipotecas sobre la misma finca.

Esta disposición es una norma imperativa. Consecuentemente, sobre una misma finca pueden constituirse tantas hipotecas como su capacidad económica permita y como los sucesivos acreedores estén dispuestos a aceptar, garantizando el crédito contraído con posterioridad. El legislador, mediante esta norma, ha buscado facilitar al hipotecante el acceso al crédito en la mayor medida posible, priorizando esta finalidad económica sobre la autonomía privada, lo que justifica su carácter imperativo.

El carácter imperativo de esta norma no perjudica la constitución de hipotecas posteriores a las ya existentes, ya que las distintas hipotecas que gravan una misma finca no concurren en igualdad de condiciones. Por ende, los diferentes acreedores hipotecarios no se encuentran en una situación de igualdad para cobrar sus créditos respectivos de la ejecución de la finca; entre ellos no rige el principio par conditio creditorum.

Las diversas hipotecas establecidas sobre una misma finca se sucederán en el tiempo, lo que da origen a un rango hipotecario. Estarán jerarquizadas, aplicando el principio prior tempore potior iure (el primero en el tiempo es el preferido en el derecho). La Ley Hipotecaria ordena al registrador que, al inscribir estas hipotecas, les asigne un rango mediante el correspondiente ordinal. El orden de cobro deberá seguir esta jerarquía. Sin embargo, surge una pregunta crucial: ¿qué sucederá si una hipoteca posterior se ejecuta antes que la que la precede?