Régimen Jurídico de la Medianería: Derechos y Obligaciones Compartidas

Servidumbre de Medianería: Concepto y Presunciones

La servidumbre de medianería se define como el conjunto de derechos y obligaciones que recaen sobre un elemento divisorio común, compartido por los propietarios de predios contiguos.

Presunción de Existencia de Medianería

La existencia de medianería se presume en los siguientes casos:

• En paredes divisorias de edificios contiguos, hasta el punto común de elevación.
• En paredes divisorias de jardines o corrales, tanto en zonas urbanas como rurales.
• En cercas, vallados y setos vivos que dividen predios rústicos.
• En zanjas o acequias abiertas entre fincas.

Destrucción de la Presunción de Medianería

No obstante, esta presunción puede ser desvirtuada por:

• La existencia de un título o documento que contradiga la presunción favorable.
• La presentación de cualquier medio de prueba que desvirtúe dicha presunción.
• La presencia de signos exteriores que demuestren lo contrario a la medianería, tales como:
  • Cuando existen huecos o aberturas en el muro divisorio.
  • Cuando el muro presenta una forma recta por un lado y un "retallo" (saliente o retranqueo) por el otro.
  • Cuando la pared está construida enteramente sobre el terreno de uno de los propietarios y no sobre la línea divisoria.
  • Cuando el muro vierte las aguas pluviales exclusivamente hacia uno de los lados.
  • Otros signos análogos que evidencien la propiedad exclusiva.

Derechos de los Medianeros

• Cada medianero tiene el derecho de usar la pared común en la medida determinada por la ley y los acuerdos. Esto incluye la facultad de edificar sobre su propiedad, apoyándose en el muro medianero, siempre y cuando no impida el uso legítimo del resto de los medianeros.
• Los medianeros tienen derecho a elevar el muro medianero, asumiendo los costos de dicha elevación. En caso de que esta elevación cause algún perjuicio al otro medianero, deberá indemnizarlo. Asimismo, si para la elevación se requiere un mayor espesor en la base del muro, quien desee elevarlo deberá ceder el terreno necesario de su propiedad.

Obligaciones de los Medianeros

• Los medianeros están obligados a contribuir, en proporción a su derecho, a los gastos de reparación y conservación del muro medianero.
• Sin embargo, un medianero puede eximirse de esta obligación si renuncia a su derecho sobre el muro, siempre que la pared no sostenga una edificación de su propiedad. En el caso de que la pared haya sido sobreelevada por uno solo de los medianeros, este último será el único obligado al pago de los gastos de conservación, reparación y mantenimiento de la parte sobreelevada.

Extinción de la Servidumbre de Medianería

La servidumbre de medianería puede extinguirse por las causas generales aplicables a los derechos de servidumbre. No obstante, si la causa de extinción es la renuncia unilateral de uno de los medianeros, el Código Civil establece ciertas limitaciones:

• Si la edificación de un medianero se apoya en el muro común y este desea renunciar a su derecho, deberá previamente derribar la parte de su edificación que se apoya en dicho muro.
• En caso de que el derribo ocasione daños al otro medianero, el renunciante estará obligado a reparar e indemnizar los perjuicios causados.