El Régimen Jurídico de los Planes Urbanísticos: Efectos, Validez y Procedimientos de Cambio

Efectos Jurídicos de la Aprobación de Planes Urbanísticos

La aprobación de los planes urbanísticos conlleva importantes efectos jurídicos, dado que adquieren la naturaleza de norma jurídica. Esto implica un efecto vinculante tanto para la Administración Pública (AP) como para los administrados.

Entre sus principales consecuencias, la aprobación de un plan urbanístico comporta una declaración de utilidad pública, lo que es fundamental a efectos, por ejemplo, de la expropiación forzosa. Asimismo, implica la necesidad de ocupar terrenos y edificaciones con fines de expropiación e imposición de servidumbres. Es crucial que estas ocupaciones se destinen exclusivamente al fin para el que fueron realizadas, ya que, de lo contrario, podría ponerse en juego el derecho a la revisión del acuerdo, salvo en determinados supuestos que estén debidamente justificados.

Transparencia y Publicidad de los Planes Urbanísticos

Dado que los planes urbanísticos son instrumentos públicos, todo ciudadano tiene el derecho de acceder a su contenido y de ser informado por escrito por la Administración Pública competente sobre el régimen urbanístico aplicable a una finca determinada. Este derecho se fundamenta, por ejemplo, en el Artículo 6 de la Ley del Suelo (LOU), que regula la cédula e información urbanísticas.

Para garantizar la transparencia del tráfico inmobiliario, es imperativo que ciertos aspectos de los planes urbanísticos sean anotados en el Registro de la Propiedad en relación con el terreno afectado. Estas anotaciones incluyen:

• Si el terreno no es edificable o si su destino es una vivienda de protección oficial.
• Los compromisos contraídos por el propietario respecto a su urbanización.

Es importante destacar que, si un terreno no está inscrito en el Registro de la Propiedad y el propietario lo vende, el comprador, en virtud del Artículo 176.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), puede rescindir el contrato y solicitar indemnización por daños y perjuicios.

Vigencia, Revisión y Modificación de los Planes Urbanísticos

El Artículo 35 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) establece que los instrumentos de planeamiento urbanístico poseen vigencia indefinida, reafirmando su carácter de normas jurídicas. Sin embargo, esta vigencia no es absoluta, ya que existen supuestos específicos para su revisión y modificación.

Distinción entre Revisión y Modificación

El Reglamento de Planeamiento Urbanístico (R-78), o un reglamento similar, distingue claramente entre ambos conceptos:

• Revisión de un plan: Implica la adopción de nuevos criterios sustanciales sobre la estructura general del territorio o sobre la clasificación del suelo, que inciden de manera significativa en la ordenación urbanística existente.
• Modificación de un plan: Consiste en la introducción de cambios aislados o puntuales que no alteran sustancialmente la ordenación general del plan.

Procedencia de la Revisión y Modificación

Planeamiento Supramunicipal

La procedencia de la revisión o modificación del planeamiento supramunicipal se rige por lo que dispongan al efecto los Planes Territoriales Superiores.

Planes Generales Municipales

Para los planes generales municipales, la revisión procede siempre que se den las circunstancias previamente establecidas en los propios planes. Además, la nueva Ley del Suelo (LS) ha introducido la obligatoriedad de revisar el planeamiento en los siguientes casos:

• Cuando el impacto de una actuación de urbanización sobrepase los niveles fijados por la legislación autonómica.
• En su defecto, cuando dicho impacto sobrepase un 20% de la población o de la superficie del suelo urbanizado del municipio.

Limitaciones en la Modificación de Planes Urbanísticos

La modificación de elementos o determinaciones aisladas en los planes y normas urbanísticas se acordará conforme a lo dispuesto en ellos mismos, aunque con dos limitaciones importantes:

1. Cuando la modificación tenga como objetivo incrementar el volumen edificable, es imprescindible compensar este aumento con la provisión de mayores espacios libres.
2. Cuando se trate de variar el uso urbanístico de zonas verdes y espacios libres, la modificación deberá ser aprobada por el órgano ejecutivo superior de la Comunidad Autónoma (Artículo 36 LOUA). Adicionalmente, se exige como requisito que el Consejo Consultivo de la Junta de Andalucía emita un dictamen favorable respecto a esta modificación.

Indemnización por Revisión o Modificación

Conforme a la nueva Ley del Suelo (LS), la revisión y la modificación del planeamiento urbanístico podrán ser indemnizables en los siguientes supuestos:

• Cuando los planes se modifiquen antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo.
• Si la ejecución del plan no se ha llevado a efecto por causas imputables directamente a la Administración Pública.