Rango hipotecario y posición del tercer poseedor: régimen jurídico

Resumen

El texto explica cómo se ordenan las hipotecas constituidas sobre una misma finca según el principio prior tempore potior iure, y por qué la primera hipoteca subsiste frente a las posteriores. Define al tercer poseedor, su responsabilidad limitada al bien hipotecado y las opciones que le reconoce el artículo 126 de la Ley Hipotecaria ante la ejecución de la primera hipoteca. También aborda la reducción del precio de subasta prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Puntos clave

Las hipotecas sobre una misma finca forman una jerarquía (rango hipotecario); no existe igualdad de condición entre ellas.
Según el principio prior tempore potior iure, la hipoteca inscrita primero es preferida a la posterior (arts. 24 y 25 LH, art. 1875 CC, arts. 145 y 159 LH).
El tercer poseedor adquiere un inmueble ya hipotecado sin haber sido parte en la constitución de la hipoteca y responde solo con el bien hipotecado.
En la ejecución de una hipoteca posterior, el precio de salida se reduce en el crédito garantizado por la primera hipoteca, que el adjudicatario sigue soportando (arts. 666 y 681.1 LEC).
Ante la ejecución de la primera hipoteca, el tercer poseedor puede pagar el crédito, desamparar el bien o ni pagar ni desamparar (art. 126 LH).

Ponte a prueba

La Jerarquía Hipotecaria y el Rango Registral

Las hipotecas constituidas sobre una misma finca se suceden. Es decir, entre esas hipotecas no existe, respecto a los acreedores hipotecarios, la figura del par conditio creditorum (igualdad de condición entre acreedores), pues no son todos de la misma condición. Entre esas hipotecas existe una jerarquía que determina el rango hipotecario.

El Principio Prior Tempore Potior Iure

A esta jerarquía se le aplicará la regla prior tempore potior iure (primero en el tiempo, mejor en derecho). Es decir, el primero que inscribió su hipoteca es preferido al posterior. Esto conforme a los Artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria (LH), el Artículo 1875 del Código Civil (CC), y los Artículos 145 y 159 LH.

El Principio de Subrogación y el Tercer Poseedor

La primera hipoteca subsistirá porque, cuando se adjudica una posterior, quien adquiere el bien hipotecado lo va a adquirir gravado con las hipotecas anteriores. Esto no es otra cosa que seguir aplicando el principio de que todos los adquirentes de derechos reales que traigan causa de un anterior titular lo van a adquirir en las mismas condiciones que el anterior titular.

Definición y Responsabilidad del Tercer Poseedor

El adjudicatario de la finca hipotecada es un tercer poseedor, y la figura del tercer poseedor es fundamental en materia de hipoteca inmobiliaria. Este es quien adquiere por título gratuito u oneroso un inmueble ya hipotecado, sin que él haya sido parte en la constitución de la hipoteca.

El tercer poseedor responde, pero no debe.
Solo responde con el bien hipotecado que adquirió, por eso no es deudor hipotecario personal.

Ejecución Hipotecaria y la Reducción del Precio de Subasta

Consecuencia de esto es que cuando se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria de un inmueble anteriormente hipotecado sobre el que pesa una primera hipoteca, el Artículo 666 en relación con el Artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), ordena que en el precio de salida para la subasta se reduzca el crédito que está garantizado con la primera hipoteca, porque quien resulta adjudicatario va a seguir respondiendo de la primera hipoteca.

Opciones del Tercer Poseedor ante la Ejecución de la Primera Hipoteca (Art. 126 LH)

¿Qué pasará en el procedimiento de ejecución de la primera hipoteca respecto al adjudicatario? Según el Artículo 126 de la Ley Hipotecaria, este le permite actuar de tres maneras:

Pagar el crédito que garantizaba la primera hipoteca.
Desamparar el bien. La finca se ejecutará como si estuviera en posesión del deudor hipotecario, y se procederá a la subasta. El sobrante se le adjudicará al tercer poseedor, al adjudicatario.
Que ni pague ni desampare la finca. En este caso, el adjudicatario responderá, además de con el bien hipotecado, con su propio patrimonio, pero solo de los intereses de demora y de las costas judiciales. Pero se beneficiará en que será parte en el proceso de ejecución hipotecaria, por lo que podrá alegar alguna de las causas de oposición al procedimiento de ejecución del Artículo 695 LEC.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el tercer poseedor en una hipoteca?

Es quien adquiere, por título gratuito u oneroso, un inmueble que ya está hipotecado sin haber intervenido en la constitución de la hipoteca. Responde únicamente con el bien hipotecado y no es deudor hipotecario personal.

¿Qué establece el principio prior tempore potior iure?

Establece que entre hipotecas sobre una misma finca es preferida la que se inscribió primero. Así, la primera hipoteca subsiste cuando se adjudica una posterior.

¿Qué opciones tiene el tercer poseedor según el artículo 126 de la Ley Hipotecaria?

Puede pagar el crédito garantizado por la primera hipoteca, desamparar el bien para que se subaste y recibir el sobrante, o no pagar ni desamparar, en cuyo caso responde también con su patrimonio de los intereses de demora y costas, pudiendo oponerse en el proceso.